1. Thủ tục kê biên
Đối với thi hành bất động sản, tòa án địa phương nơi có bất động sản đó (nơi đăng ký đối với tài sản được coi là bất động sản theo quy định) sẽ có thẩm quyền xử lý với tư cách là tòa án thi hành. Trường hợp tòa nhà nằm ở vị trí thuộc khu vực quản lý của nhiều tòa án địa phương khác nhau, thì việc cưỡng chế thi hành đối với tòa nhà đó sẽ do các tòa án địa phương nơi có mảnh đất có tòa nhà đó và việc cưỡng chế thi hành đối với mảnh đất đó sẽ do tòa án địa phương nơi có mảnh đất đó hoặc tòa án địa phương nơi thụ lý đề nghị cưỡng chế thi hành đối với tòa nhà đó xử lý với tư cách là tòa án thi hành.
Tòa thi hành án phải tuyên bố nội dung kê biên bất động sản vì người cho vay bằng một quyết định để bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá khi bắt đầu thủ tục cưỡng chế bán đấu giá. Quyết định này phải được gửi cho người vay. Có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định bác bỏ đề nghị cưỡng chế bán đấu giá. Việc kê biên có hiệu lực khi quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá được gửi cho người vay. Tuy nhiên, kê biên sẽ có hiệu lực khi đã được đăng ký trong trường hợp kê biên đã được đăng ký trước khi gửi quyết định cho người vay. Kê biên sẽ không gây cản trở việc người vay sử dụng hoặc thu lợi ích từ bất động sản theo hình thức thông thường.
Khi có đề nghị cưỡng chế bán đấu giá đối với bất động sản đã được ra quyết định bắt đầu thực hiện bán đấu giá để thực hiện quyền bảo đảm hoặc cưỡng chế bán đấu giá thì tòa án thi hành phải tiếp tục ra quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá. Khi đề nghị bán đấu giá hoặc cưỡng chế bán đấu giá liên quan đến quyết định bắt đầu thực hiện ban đầu được rút lại hoặc thủ tục bán đấu giá hoặc cưỡng chế bán đấu giá liên quan đến quyết định bắt đầu thực hiện ban đầu bị hủy bỏ, tòa án thi hành phải tiếp tục thực hiện thủ tục căn cứ theo quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá sau. Trong trường hợp này, khi quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá sau là quyết định liên quan đến đề nghị sau kỳ cuối yêu cầu phân bổ, Thư ký tòa án phải quy định kỳ cuối yêu cầu phân bổ mới. Có thể kháng cáo lên tòa án thi hành đối với xử lý của Thư ký tòa án theo quy định. Khi thủ tục bán đấu giá hoặc cưỡng chế bán đấu giá liên quan đến quyết định bắt đầu thực hiện ban đầu bị đình chỉ, tòa án thi hành có thể quyết định tiếp tục thực hiện thủ tục căn cứ theo quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá sau theo đề nghị (chỉ đối với đề nghị được thực hiện trước kỳ cuối yêu cầu phân bổ). Tuy nhiên, quy định này sẽ không áp dụng khi có sự thay đổi nếu thủ tục bán đấu giá hoặc cưỡng chế bán đấu giá liên quan đến quyết định bắt đầu thực hiện ban đầu bị hủy bỏ. Có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định bác bỏ đề nghị nêu trên.
Khi có quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá, Thư ký tòa án phải kiêm nhiệm ngay việc đăng ký kê biên đối với quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá đó. Khi đăng ký kê biên, Thư ký phải gửi giấy chứng nhận nội dung đăng ký đó cho tòa án thi hành. Trong trường hợp kê biên đối với quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá có hiệu lực (trừ trường hợp có quyết định bắt đầu thực hiện bán đấu giá hoặc cưỡng chế bán đấu giá trước khi ra quyết định bắt đầu thực hiện đó), Thư ký tòa án phải quyết định kỳ cuối yêu cầu phân bổ trên cơ sở xem xét thời gian cần để làm thủ tục cho đến khi lập bản kê chi tiết tài sản.
Khi quyết định kỳ cuối yêu cầu phân bổ, Thư ký tòa án phải công bố mục đích ra quyết định bắt đầu thực hiện, kỳ cuối yêu cầu phân bổ và yêu cầu: (1) Người cho vay tạm kê biên (kê biên đối với quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá ban đầu) đã được đăng ký trước khi đăng ký kê biên; (2) Cơ quan hành chính nhà nước hoặc cơ quan nhà nước khác quản lý thuế và các loại thuế khóa khác… công bố việc có hay không có trái quyền (bao gồm cả tiền lãi và các trái quyền kèm theo khác) và nội dung phải đăng ký lý do và số tiền của trái quyền đó với tòa án thi hành trước kỳ cuối yêu cầu phân bổ. Thư ký tòa án có thể gia hạn kỳ cuối yêu cầu phân bổ khi thấy đặc biệt cần thiết. Khi đã gia hạn kỳ cuối yêu cầu phân bổ, Thư ký tòa án phải công bố kỳ cuối sau khi gia hạn. Đương sự có thể kháng cáo lên tòa án thi hành đối với xử lý của Thư ký tòa án trong việc quyết định kỳ cuối yêu cầu phân bổ và gia hạn kỳ cuối yêu cầu phân bổ.
Người nhận được yêu cầu công bố nêu trên có nghĩa vụ đăng ký đối với các nội dung liên quan đến yêu cầu công bố đó trước kỳ cuối yêu cầu phân bổ. Người đã thực hiện đăng ký khi có thay đổi về số tiền gốc của trái quyền liên quan đến đăng ký thì phải đăng ký nội dung thay đổi đó. Người cần phải đăng ký khi không đăng ký do cố tình hay sơ suất hoặc đăng ký không đúng sự thật thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại gây ra do hành vi đó.
Người cho vay có bản chính danh nghĩa trái vụ có thể thực hiện cưỡng chế thi hành, người cho vay tạm kê biên đã được đăng ký sau khi đăng ký kê biên đối với quyết định cưỡng chế bán đấu giá bắt đầu có hiệu lực và người cho vay chứng minh được là có quyền lưu giữ chung bằng văn bản sau có thể yêu cầu phân bổ: (1) Bản sao phán quyết xác định chứng minh sự tồn tại của quyền bảo đảm hoặc văn bản có hiệu lực tương tự; (2) Bản sao chứng thư công chứng do công chứng viên lập chứng minh được sự tồn tại của quyền bảo đảm; (3) Giấy chứng nhận nội dung đăng ký liên quan đến việc đăng ký quyền bảo đảm (trừ tạm đăng ký); (4) Văn bản chứng minh sự tồn tại quyền lưu giữ chung đối với quyền lưu giữ chung. Có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định bác bỏ yêu cầu phân bổ. Khi quyết định cho phép bán không được đưa ra trong vòng 3 tháng kể từ kỳ cuối yêu cầu phân bổ hoặc khi quyết định đó bị hủy bỏ hoặc mất hiệu lực, kỳ cuối yêu cầu phân bổ được coi là đã đổi sang ngày cộng thêm 3 tháng kể từ kỳ cuối đó. Khi có tình hình rõ ràng cản trở việc di chuyển bất động sản do mất hoặc bán bất động sản, tòa án thi hành phải hủy thủ tục cưỡng chế bán đấu giá. Khi đề nghị cưỡng chế bán đấu giá được rút lại hoặc khi quyết định hủy thủ tục cưỡng chế bán đấu giá có hiệu lực, Thư ký tòa án phải kiêm nhiệm việc xóa đăng ký kê biên liên quan đến quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá đó. Thuế môn bài và các chi phí khác cần thiết cho việc kiêm nhiệm sẽ do người cho vay kê biên rút lại đề nghị hoặc liên quan đến quyết định hủy đó chịu.
Khi người vay hoặc người chiếm hữu bất động sản thực hiện hành vi giảm giá (hành vi làm giảm hoặc có nguy cơ làm giảm giá bất động sản) thì trước khi người nhận mua nộp tiền, tòa án thi hành có thể ban hành quyết định bảo vệ công bố hoặc bảo vệ nêu dưới đây (xử lý bảo vệ có nội dung yêu cầu công bố nội dung xử lý bảo vệ tương ứng cho chấp hành viên bằng cách niêm yết bản thông báo hoặc treo biển thông báo tại nơi có bất động sản) theo đề nghị của người cho vay kê biên bất động sản (trừ người cho vay kê biên bất động sản đã đề nghị bán đấu giá hoặc cưỡng chế bán đấu giá sau kỳ cuối yêu cầu phân bổ). Tuy nhiên, quy định này không áp dụng khi sự giảm giá hoặc nguy cơ giảm giá bất động sản do hành vi giảm giá tương ứng rất nhỏ: (1) Xử lý bảo vệ cấm hành vi giảm giá hoặc thực hiện một hành vi nhất định nào đó đối với người thực hiện hành vi giảm giá bất động sản (bao gồm cả xử lý bảo vệ công bố khi tòa án thi hành thấy cần thiết.); (2) Xử lý bảo vệ có các nội dung sau (bao gồm cả xử lý bảo vệ công bố khi tòa án thi hành thấy cần thiết): Ban hành quyết định yêu cầu người thực hiện hành vi giảm giá bất động sản thôi chiếm giữ bất động sản và giao cho chấp hành viên; cho chấp hành viên bảo quản bất động sản.
Xử lý bảo vệ nếu không rơi vào một trong các trường hợp dưới đây thì không thể ban hành quyết định: (1) Trường hợp người vay trên chiếm hữu bất động sản; (2) Trường hợp quyền chiếm hữu của người chiếm hữu bất động sản không thể đối kháng được với người cho vay kê biên, người cho vay tạm kê biên hoặc người có quyền lợi bị mất. Trong trường hợp ra quyết định bảo vệ công bố hoặc bảo vệ đối với người chiếm hữu không phải là người vay, khi thấy cần thiết tòa án thi hành phải thẩm vấn người đó. Tòa thi hành án có thể yêu cầu người đề nghị thực hiện bảo đảm khi ra quyết định bảo vệ công bố hoặc bảo vệ. Khi có thay đổi tình hình, tòa án thi hành có thể hủy hoặc sửa đổi quyết định bảo vệ công bố hoặc bảo vệ theo đề nghị. Các đương sự có thể kháng cáo đối với quyết định bảo vệ công bố hoặc bảo vệ; Quyết định hủy hoặc sửa đổi quyết định bảo vệ công bố hoặc bảo vệ của Tòa thi hành án.
Khi có tình hình đặc biệt khó khăn trong việc chỉ đích danh đối phương trước khi thi hành quyết định, tòa án thi hành có thể ban hành quyết định xử lý bảo vệ công bố hoặc xử lý bảo vệ mà không cần chỉ đích danh đối phương. Không thể thi hành quyết định bảo vệ công bố hoặc bảo vệ trong trường hợp không thể chỉ đích danh được người chiếm hữu bất động sản khi yêu cầu thôi chiếm giữ bất động sản đó. Khi quyết định bảo vệ công bố hoặc bảo vệ được thi hành, người bị thôi chiếm hữu bất động sản do thi hành quyết định đó là đối phương của quyết định đó. Trong trường hợp quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá đối với tòa nhà được đưa ra, khi người vay không trả tiền thuê đất hoặc tiền thuê đối với quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền thuê nhằm sở hữu tòa nhà đó, tòa án thi hành có thể cho phép người cho vay kê biên (trừ người cho vay kê biên đã đề nghị bán đấu giá hoặc cưỡng chế bán đấu giá sau kỳ cuối yêu cầu phân bổ) trả thay người vay số tiền thuê đất hoặc tiền thuê chưa trả theo đề nghị của người cho vay.
Tòa thi hành án phải ban hành quyết định yêu cầu chấp hành viên điều tra hình dạng, quan hệ chiếm hữu và hiện trạng khác của bất động sản. Khi thực hiện điều tra, chấp hành viên có thể vào khu vực bất động sản hoặc hỏi hay yêu cầu xuất trình giấy tờ đối với người vay hoặc bên thứ ba đang chiếm hữu bất động sản đó. Trong trường hợp vào khu vực bất động sản, khi thấy cần thiết, chấp hành viên có thể thực hiện các biện pháp cần thiết để mở cửa đã khóa. Trong trường hợp thấy cần để thực hiện điều tra, chấp hành viên có thể yêu cầu chính quyền thành phố, quận huyện, xã phường (hoặc khu đô thị đối với khu vực có quận đặc biệt) cấp bản sao bản vẽ và hồ sơ tài liệu khác lưu giữ liên quan đến thuế tài sản cố định áp dụng đối với bất động sản (bao gồm cả tòa nhà bên trên đối với trường hợp bất động sản là đất đai và gồm cả nền đất đối với trường hợp bất động sản là tòa nhà bên trên). Chấp hành viên có thể yêu cầu các pháp nhân kinh doanh dịch vụ công ích thực hiện cung cấp liên tục như điện, khí đốt hoặc nước và các dịch vụ tương tự khác báo cáo những nội dung cần thiết.
Tòa thi hành án phải bổ nhiệm người đánh giá và ban hành quyết định đánh giá bất động sản. Người đánh giá phải xem xét một cách phù hợp và nhanh chóng đánh giá giá cả giao dịch bất động sản cùng loại bên cạnh, lợi nhuận thu được từ bất động sản, nguyên giá bất động sản và các tình hình khác liên quan đến việc hình thành giá bất động sản. Trong trường hợp này, người đánh giá phải cân nhắc kỹ việc đánh giá để thực hiện bán bất động sản trong thủ tục cưỡng chế bán đấu giá. Người đánh giá phải xin phép tòa án thi hành để yêu cầu chấp hành viên hỗ trợ.
Quyền lưu giữ tồn tại trên bất động sản, quyền thế chấp và cầm cố có quy định không sử dụng và thu lợi ích từ bất động sản sẽ bị mất đi do hành vi bán bất động sản. Việc có được quyền lợi liên quan đến bất động sản mà không thể đối kháng được với người có quyền lợi bị mất đi, người cho vay kê biên hoặc người cho vay tạm kê biên sẽ mất hiệu lực do hành vi bán bất động sản. Thi hành kê biên, tạm kê biên đối với bất động sản và thi hành tạm xử lý mà không thể đối kháng được với người có quyền lợi bị mất đi, người cho vay kê biên, người cho vay tạm kê biên sẽ mất hiệu lực do hành vi bán bất động sản. Đối với quyền lưu giữ tồn tại trên bất động sản và quyền thế chấp không có quy định không sử dụng hoặc thu lợi ích từ bất động sản, thì người nhận mua phải chịu trách nhiệm thanh toán trái quyền đã được bảo đảm bằng các quyền đó.
Tòa thi hành án phải quy định giá trị làm tiêu chuẩn cho giá bán bất động sản căn cứ theo đánh giá của người đánh giá. Tòa thi hành án có thể sửa đổi giá chuẩn bán khi thấy cần thiết. Số tiền đăng ký nhận mua phải lớn hơn số tiền còn lại sau khi lấy giá chuẩn bán trừ đi số tiền tương đương với 20% giá chuẩn bán. Khi thấy việc cho người nhận mua nhận mua luôn bất động sản cùng với bất động sản khác sử dụng hỗ trợ nhau (bao gồm cả bất động sản khác người cho vay kê biên hoặc người vay) là phù hợp, tòa án thi hành có thể quy định việc bán toàn bộ một lần những bất động sản này. Tuy nhiên, chỉ áp dụng khi có sự đồng ý của người vay trong trường hợp có thể trả được toàn bộ chi phí thi hành và trái quyền của từng người cho vay theo giá trị có thể nhận mua của bất động sản nào đó trong số những bất động sản đã được quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá theo một đơn đề nghị. Thư ký tòa án phải lập bản kê chi tiết tài sản có ghi đầy đủ các nội dung sau: (1) Mô tả bất động sản; (2) Nội dung liên quan đến việc có được quyền lợi hoặc thi hành tạm xử lý về bất động sản bị mất hiệu lực do hành vi bán bất động sản; (3) Khái niệm quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất được coi là đã được xác lập do hành vi bán bất động sản; (4) Thư ký tòa án phải đặt sẵn bản sao bản kê chi tiết tài sản ở tòa án thi hành để mọi người có thể tiếp cận được hoặc thực hiện các biện pháp được quy định trong quy chế tòa án tối cao để nhiều người có thể tiếp cận được nội dung của bản kê chi tiết tài sản đó. Đương sự có thể kháng cáo lên tòa án thi hành đối với xử lý của Thư ký tòa án nêu trên.
Khi thấy phù hợp với một trong các điểm dưới đây, tòa án thi hành phải thông báo nội dung đó với người cho vay kê biên: (1) Khi giá trị có thể nhận mua của bất động sản không vượt quá giá trị ước tính của chi phí công ích trong số chi phí thi hành trong trường hợp không có trái quyền ưu tiên hơn trái quyền của người cho vay kê biên; (2) Khi giá trị có thể nhận mua bất động sản không đủ trong tổng số tiền ước tính của chi phí thủ tục và trái quyền ưu tiên trong trường hợp có trái quyền ưu tiên.
Khi người cho vay kê biên không thực hiện đăng ký và bảo đảm quy định tại các điểm tương ứng với các phân đoạn nêu tại các điểm dưới đây trên cơ sở quy định số tiền vượt quá số tiền ước tính của chi phí thủ tục trong trường hợp không có trái quyền ưu tiên, số tiền vượt quá tổng số tiền ước tính của trái quyền ưu tiên và chi phí thủ tục trong trường hợp có trái quyền ưu tiên trong vòng 1 tuần kể từ ngày nhận được thông báo, tòa án thi hành phải hủy thủ tục cưỡng chế bán đấu giá đối với đề nghị của người cho vay kê biên. Trường hợp người cho vay kê biên có thể trở thành người nhận mua bất động sản: Tự đăng ký nhận mua bất động sản bằng số tiền đăng ký và bảo đảm tương đương với số tiền đăng ký khi không có đăng ký nhận mua đạt tới số tiền đăng ký; Trường hợp người cho vay kê biên không thể trở thành người nhận mua bất động sản: Đăng ký gánh chịu khoản tiền chênh lệch giữa số tiền đăng ký và số tiền đăng ký nhận mua và bảo đảm tương đương với số tiền chênh lệch giữa số tiền đăng ký và số tiền có thể nhận mua khi giá trị đăng ký nhận mua không đạt tới số tiền đăng ký. Trong trường hợp có đăng ký và bảo đảm, khi không có đăng ký nhận mua với số tiền vượt quá giá trị có thể nhận mua thì tòa án thi hành phải hủy thủ tục cưỡng chế bán đấu giá mà người cho vay kê biên đề nghị.
2. Đấu giá tài sản kê biên
Việc bán bất động sản phải được thực hiện bằng hình thức bán do Thư ký tòa án quy định. Hình thức bán bất động sản ngoài hình thức đấu thầu hoặc đấu giá còn có các hình thức khác được quy định trong quy chế tòa án tối cao. Thư ký tòa án phải quy định ngày giờ, địa điểm bán và cho phép chấp hành viên bán khi bán theo hình thức đầu thầu hoặc bán đấu giá. Trong trường hợp này, Thư ký tòa án phải mô tả bất động sản cần bán, công bố giá chuẩn bán và ngày giờ, địa điểm bán. Đương sự có thể kháng cáo lên tòa án thi hành đối với xử lý của Thư ký tòa án liên quan đến hình thức và công bố bán nói trên.
Khi có đề nghị của người cho vay kê biên (trừ người cho vay kê biên đã đề nghị bán đấu giá hoặc cưỡng chế bán đấu giá sau kỳ cuối yêu cầu phân bổ), tòa án thi hành phải ban hành quyết định yêu cầu chấp hành viên tiến hành duyệt trước (cho phép người muốn nhận mua bất động sản vào khu vực bất động sản để xem trước). Tuy nhiên, quy định này không áp dụng khi người chiếm hữu bất động sản không đồng ý trong trường hợp quyền chiếm hữu của người chiếm hữu bất động sản đó có thể đối kháng với người cho vay kê biên, người cho vay tạm kê biên và người có quyền lợi bị mất. Đề nghị này phải được thực hiện trước khi Thư ký tòa án xử lý cho phép bán căn cứ theo quy định tại quy chế tòa án tối cao. Chấp hành viên nhận quyết định yêu cầu chấp hành viên tiến hành duyệt trước phải thực hiện duyệt trước vì người đã đăng ký tham gia duyệt trước (trừ người không có tư cách hoặc khả năng nhận mua bất động sản hoặc người khác có lý do được quy định tại quy chế tòa án tối cao) căn cứ theo quy định tại quy chế tòa án tối cao trước khi thực hiện bán. Khi thấy việc tiến hành duyệt trước gặp khó khăn, tòa án thi hành có thể hủy quyết định yêu cầu chấp hành viên tiến hành duyệt trước. Chấp hành viên khi tiến hành duyệt trước có thể tự vào khu vực bất động sản và cho phép người tham gia duyệt trước vào khu vực bất động sản. Chấp hành viên có thể không cho người tham gia duyệt trước có hành vi cản trở việc tiến hành duyệt trước một cách suôn sẻ bước vào khu vực bất động sản hoặc yêu cầu người đó ra khỏi khu vực bất động sản.
Để duy trì trật tự địa điểm bán, chấp hành viên có thể không cho những người nêu tại các điểm sau vào địa điểm bán hoặc yêu cầu những người đó ra khỏi địa điểm bán hoặc không cho những người đó đăng ký nhận mua: (1) Người thực hiện hoặc cho phép thực hiện hành vi gây cản trở việc bán một cách hợp pháp chẳng hạn như hành vi liên kết nhằm mục đích cản trở việc đăng ký nhận mua của người khác hoặc hạ giá xuống thấp một cách quá đáng; (2) Người được nhận định là người thực hiện hoặc cho phép thực hiện hành vi gây cản trở việc bán một cách hợp pháp chẳng hạn như hành vi liên kết nhằm mục đích cản trở việc đăng ký nhận mua của người khác hoặc hạ giá xuống thấp một cách quá đáng trong quyết định không cho phép bán của thủ tục thi hành án dân sự khác và chưa quá 2 năm kể từ ngày xác lập quyết định không cho phép bán đó
Người muốn đăng ký nhận mua bất động sản phải bảo đảm theo hình thức và số tiền mà tòa án thi hành quy định căn cứ theo quy định tại quy chế tòa án tối cao. Người đã đăng ký nhận mua với số tiền cao kế tiếp người đăng ký nhận mua giá cao nhất có thể đăng ký với chấp hành viên nội dung cho phép bán đối với đăng ký nhận mua của mình khi quyết định cho phép bán đối với người đăng ký nhận mua giá cao nhất bị mất hiệu lực, chỉ trong trường hợp giá trị đăng ký nhận mua đó cao hơn số tiền có thể nhận mua và cao hơn số tiền còn lại sau khi lấy giá trị đăng ký nhận mua của người đăng ký nhận mua giá cao nhất trừ đi số tiền bảo đảm đăng ký nhận mua. Người vay không thể đăng ký nhận mua được.
Về xử lý bảo vệ vì người cho vay kê biên đã đăng ký nhận mua: Tòa thi hành án có thể yêu cầu thực hiện bảo đảm và ban hành xử lý bảo vệ với các nội dung sau (bao gồm cả xử lý bảo vệ công bố khi tòa án thi hành thấy cần thiết) cho đến khi người nhận mua nộp tiền theo đề nghị của người cho vay kê biên (trừ người cho vay kê biên đã đề nghị bán đấu giá hoặc cưỡng chế bán đấu giá sau kỳ cuối yêu cầu phân bổ) khi người vay hoặc người chiếm hữu bất động sản thực hiện hoặc có nguy cơ thực hiện hành vi gây khó khăn cho việc bán bất động sản trong trường hợp không có đăng ký nhận mua mặc dù Thư ký tòa án đã cho phép bán theo hình thức đấu thầu hoặc bán đấu giá: (1) Ban hành quyết định yêu cầu người vay hoặc người chiếm hữu bất động sản thôi chiếm giữ bất động sản và giao cho chấp hành viên hoặc người đề nghị; (2) Yêu cầu chấp hành viên hoặc người đề nghị bảo quản bất động sản. Khi tình hình thay đổi, tòa án thi hành có thể hủy hoặc sửa đổi quyết định đã đưa ra bằng quyền hạn của mình hoặc theo đề nghị.
Tòa thi hành án có thể đình chỉ thủ tục cưỡng chế bán đấu giá khi đã xem xét hình thức, mục đích sử dụng, quy định sử dụng theo luật và các tình tiết khác của bất động sản và nhận thấy không có khả năng bán được mặc dù đã tiếp tục cho phép bán trong trường hợp không có đăng ký nhận mua mặc dù Thư ký tòa án đã cho phép bán theo hình thức đấu thầu hoặc bán đấu giá đến 3 lần. Trong trường hợp này, phải thông báo nội dung đó với người cho vay kê biên. Khi người cho vay kê biên trong vòng 3 tháng kể từ ngày nhận được thông báo theo quy định, đăng ký với tòa án thi hành nội dung cho phép thực hiện bán với lý do có người muốn đăng ký nhận mua, Thư ký tòa án phải cho phép thực hiện bán theo quy định.
Khi người cho vay kê biên không đăng ký thực hiện bán, tòa án thi hành có thể hủy thủ tục cưỡng chế bán đấu giá. Trong trường hợp Thư ký tòa án đã cho phép thực hiện bán theo quy định mà vẫn không có đăng ký nhận mua thì cũng xử lý tương tự. Tòa thi hành án phải quy định thời hạn quyết định bán và truyền tải hết việc cho phép hay không cho phép bán. Người có quan hệ lợi ích liên quan tới việc cho phép hoặc không cho phép bán bất động sản có thể trình bày ý kiến của mình trong thời hạn quyết định bán về những việc có ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Tòa thi hành án phải quyết định không cho phép bán khi thấy có các lý do sau: (1) Không phải bắt đầu hoặc tiếp tục thủ tục cưỡng chế bán đấu giá; (2) Người đăng ký nhận mua giá cao nhất không có tư cách hoặc năng lực nhận mua bất động sản hoặc người đại diện người đó không có quyền đó; (3) Người đăng ký nhận mua giá cao nhất là người đã đăng ký nhận mua theo tính toán của người không có tư cách nhận mua bất động sản; (4) Người đăng ký nhận mua giá cao nhất, người đại diện của người đó hoặc người yêu cầu người đăng ký nhận mua giá cao nhất đăng ký nhận mua theo tính toán của mình: Người không nộp tiền hoặc người đã từng bắt người đó đăng ký nhận mua theo tính toán của mình trong thủ tục cưỡng chế bán đấu giá…(5) Có nhầm lẫn to lớn trong việc lập hoặc thủ tục lập bản kê chi tiết tài sản, quyết định bán toàn bộ một lần hoặc giá chuẩn bán; (6) Có nhầm lẫn to lớn trong thủ tục bán…
Trường hợp có Bản chính quyết định có ghi rõ nội dung ban hành quyết định tạm đình chỉ cưỡng chế thi hành được đưa ra trong khoảng thời gian kể từ khi kết thúc thực hiện bán đến khi hết thời hạn quyết định bán, tòa án thi hành không thể quy định thời hạn quyết định bán được trừ khi ra quyết định không cho phép bán vì lý do khác. Trong trường hợp này, người đăng ký nhận mua giá cao nhất hoặc người đăng ký nhận mua theo thứ tự có thể hủy đăng ký nhận mua đối với tòa án thi hành. Trong trường hợp bán nhiều bất động sản, khi thấy có khả năng thanh toán được toàn bộ chi phí thi hành và trái quyền của từng người cho vay bằng giá trị đăng ký nhận mua của một bất động sản nào đó, tòa án thi hành phải bảo lưu quyết định cho phép bán đối với bất động sản khác. Trong trường hợp trên, khi có nhiều bất động sản có khả năng thanh toán được toàn bộ chi phí thi hành và trái quyền của từng người cho vay bằng giá trị đăng ký nhận mua đó, tòa án phải lấy ý kiến người vay trước về bất động sản cần cho phép bán. Người đăng ký nhận mua giá cao nhất hoặc người đăng ký nhận mua theo thứ tự đối với bất động sản có quyết định cho phép bán được bảo lưu có thể hủy đăng ký nhận mua đối với tòa án thi hành. Khi số tiền mua bất động sản có quyết định cho phép bán được nộp, tòa án thi hành phải hủy thủ tục cưỡng chế bán đấu giá đối với bất động sản.
Chỉ có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định cho phép hoặc không cho phép bán khi cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm do quyết định đó. Kháng cáo thi hành đối với quyết định cho phép bán phải có lý do: (1) Không phải bắt đầu hoặc tiếp tục thủ tục cưỡng chế bán đấu giá; (2) Người đăng ký nhận mua giá cao nhất không có tư cách hoặc năng lực nhận mua bất động sản hoặc người đại diện người đó không có quyền đó; (3) Người đăng ký nhận mua giá cao nhất là người đã đăng ký nhận mua theo tính toán của người không có tư cách nhận mua bất động sản; (4) Người đăng ký nhận mua giá cao nhất, người đại diện của người đó hoặc người yêu cầu người đăng ký nhận mua giá cao nhất đăng ký nhận mua theo tính toán của mình: Người không nộp tiền hoặc người đã từng bắt người đó đăng ký nhận mua theo tính toán của mình trong thủ tục cưỡng chế bán đấu giá…(5) Có nhầm lẫn to lớn trong việc lập hoặc thủ tục lập bản kê chi tiết tài sản, quyết định bán toàn bộ một lần hoặc giá chuẩn bán; (6) Có nhầm lẫn to lớn trong thủ tục bán… hoặc có lý do là có nhầm lẫn to lớn trong thủ tục ra quyết định cho phép bán. Tòa án kháng cáo có thể xác định bên bị kháng cáo khi thấy cần thiết. Quyết định cho phép hoặc không cho phép bán sẽ không có hiệu lực nếu không được xác lập.
Người đăng ký nhận mua giá cao nhất hoặc người nhận mua có thể đăng ký việc không cho phép bán với tòa án thi hành trước khi ra quyết định cho phép bán và có thể đề nghị hủy quyết định cho phép bán trước khi nộp tiền sau khi đã có quyết định đó trong trường hợp bất động sản bị hư hỏng do thiên tai hoặc lý do không thuộc trách nhiệm của mình sau khi đăng ký nhận mua. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng khi bất động sản bị hư hỏng nhẹ. Đương sự có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định về việc đề nghị hủy quyết định cho phép bán. Quyết định hủy quyết định cho phép bán theo đề nghị này sẽ không có hiệu lực nếu không được xác lập. Để rút lại đề nghị cưỡng chế bán đấu giá sau khi đã đăng ký nhận mua, phải được sự đồng ý của người đăng ký nhận mua giá cao nhất hoặc người nhận mua và người đăng ký nhận mua theo thứ tự.
Khi người vay hoặc người chiếm hữu bất động sản thực hiện hành vi giảm giá (làm giảm giá bất động sản hoặc gây khó khăn cho việc chuyển giao bất động sản) hoặc có nguy cơ thực hiện hành vi giảm giá, tòa án thi hành có thể yêu cầu nộp số tiền tương đương với giá trị đăng ký nhận mua đó (số tiền đã trừ đi số tiền bảo đảm trong trường hợp thực hiện bảo đảm bằng tiền) hoặc nộp số tiền mua bất động sản và ban hành quyết định xử lý bảo vệ công bố hoặc quyết định bảo vệ như sau: (1) Xử lý bảo vệ yêu cầu người vay hoặc người chiếm hữu bất động sản không được thực hiện hành vi giảm giá hoặc thực hiện một hành vi nào đó (bao gồm cả xử lý bảo vệ công bố khi tòa án thi hành thấy cần thiết; (2) Xử lý bảo vệ có các nội dung sau (bao gồm cả xử lý bảo vệ công bố khi tòa án thi hành thấy cần thiết.): Ban hành quyết định yêu cầu người thực hiện hành vi hoặc có nguy cơ thực hiện hành vi giảm giá thôi chiếm hữu và bàn giao bất động sản cho chấp hành viên
; Yêu cầu chấp hành viên bảo quản bất động sản; (3) Xử lý bảo vệ và xử lý bảo vệ công bố có các nội dung sau:
Ban hành quyết định yêu cầu người thực hiện hành vi hoặc có nguy cơ thực hiện hành vi giảm giá thôi chiếm hữu và bàn giao bất động sản cho chấp hành viên; Yêu cầu chấp hành viên bảo quản bất động sản;
Ban hành quyết định yêu cầu người thực hiện hành vi hoặc có nguy cơ thực hiện hành vi giảm giá không được chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản và cho phép sử dụng bất động sản.
Khi quyết định cho phép bán được xác lập, người nhận mua phải nộp tiền mua bất động sản cho Thư ký tòa án trước thời hạn do Thư ký tòa án quy định. Số tiền người nhận mua thực hiện bảo đảm đăng ký nhận mua và số tiền nộp theo quy định được bù vào số tiền mua bất động sản. Khi người nhận mua là người cho vay sẽ được phân bổ hoặc nhận thanh toán từ tiền bán thì người nhận mua có thể đăng ký với tòa án thi hành trước khi quyết định cho phép bán được xác lập để nộp tiền mua bất động sản vào ngày hạn phân bổ hoặc ngày nhận thanh toán sau khi đã trừ đi số tiền sẽ được chia hoặc nhận thanh toán đó. Tuy nhiên, khi có khiếu nại về số tiền phân bổ được nhận của người nhận mua vào ngày hạn phân bổ thì người nhận mua phải nộp số tiền tương đương với phần có khiếu nại trong vòng 1 tuần kể từ ngày hạn phân bổ đó. Thư ký tòa án có thể thay đổi thời hạn nêu trên khi thấy đặc biệt cần thiết. Các đương sự có thể kháng cáo lên tòa án thi hành đối với xử lý nêu trên của Thư ký tòa án. Người nhận mua lấy bất động sản khi nộp tiền mua bất động sản. Khi người nhận mua không nộp tiền mua bất động sản thì quyết định cho phép bán sẽ mất hiệu lực. Trong trường hợp này, người nhận mua không thể yêu cầu hoàn trả số tiền đã bảo đảm theo quy định. Trong trường hợp người nhận mua không nộp tiền mua bất động sản, khi có đăng ký nhận mua theo thứ tự thì tòa án thi hành phải ra quyết định cho phép hoặc không cho phép bán đối với đăng ký đó. Trong trường hợp thửa đất và tòa nhà trên mặt đất đó thuộc sở hữu của người vay, khi thửa đất hoặc tòa nhà đó bị kê biên và có sự thay đổi chủ sở hữu do bán thừa đất hoặc tòa nhà đó thì quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất được coi là đã xác lập đối với tòa nhà đó. Trong trường hợp này, tiền thuê đất sẽ do tòa án xác định theo yêu cầu của đương sự.
Khi người nhận mua nộp tiền mua đất, Thư ký tòa án phải kiêm nhiệm việc đăng ký và xóa đăng ký như sau: (1) Đăng ký chuyển giao quyền lợi sang người nhận mua; (2) Xóa đăng ký liên quan đến việc có được quyền lợi đã bị mất đi do bán bất động sản hoặc quyền lợi đã bị mất hiệu lực do bán bất động sản hoặc việc tạm xử lý; (3) Xóa đăng ký kê biên hoặc tạm kê biên. Khi người nhận mua và người muốn được người nhận mua xác lập quyền thế chấp trên bất động sản đăng ký trước khi nộp tiền mua đất căn cứ theo quy định tại quy chế tòa án tối cao thì việc kiêm nhiệm phải được thực hiện bằng cách cung cấp thông tin kiêm nhiệm cho người có thể làm nhiệm vụ đề nghị đăng ký thay và do người đăng ký chỉ định để người đó cung cấp thông tin đó cho cơ quan đăng ký. Trong trường hợp này, người do người đăng ký chỉ định phải nhanh chóng cung cấp thông tin kiêm nhiệm đó cho cơ quan đăng ký. Để thực hiện kiêm nhiệm thì phải cung cấp thông tin kiêm nhiệm đó cùng với thông tin chứng minh việc đã có quyết định cho phép bán. Thuế môn bài và các loại chi phí khác cần thiết cho việc kiêm nhiệm sẽ do người nhận mua gánh chịu.
Tòa thi hành án có thể ban hành quyết định yêu cầu người vay hoặc người chiếm hữu bất động sản phải bàn giao bất động sản cho người nhận mua theo đề nghị của người nhận mua đã nộp tiền mua bất động sản. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với người được công nhận là đang chiếm hữu bất động sản bằng quyền có thể đối kháng được với người nhận mua theo hồ sơ đăng ký vụ việc.
Tòa thi hành án khi ra quyết định yêu cầu người vay hoặc người chiếm hữu bất động sản phải bàn giao bất động sản cho người nhận mua đối với người chiếm hữu không phải là người vay thì phải thẩm vấn người đó. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng trong trường hợp thấy rõ ràng là người đó không phải là người đang chiếm hữu bất động sản bằng quyền có thể đối kháng được với người nhận mua trong hồ sơ đăng ký vụ việc hoặc trong trường hợp đã thẩm vấn người đó rồi. Các đương sự có thể kháng cáo đối với quyết định yêu cầu người vay hoặc người chiếm hữu bất động sản phải bàn giao bất động sản cho người nhận mua theo đề nghị của người nhận mua đã nộp tiền mua bất động sản. Quyết định này sẽ không có hiệu lực nếu không được xác lập.
Khi ban hành quyết định xử lý bảo vệ công bố hoặc xử lý bảo vệ được thi hành trong thủ tục cưỡng chế bán đấu giá, và ban hành quyết định bàn giao được đưa ra đối với người bị đề nghị của quyết định đó theo đề nghị của người nhận mua, thì người nhận mua có thể thực hiện cưỡng chế thi hành bàn giao bất động sản đối với những người sau, căn cứ theo quyết định bàn giao đó: (1) Người đã biết việc quyết định đó được thi hành và đang chiếm hữu bất động sản đó; (2) Người đã kế thừa việc chiếm hữu của người bị đề nghị trong quyết định đó mà không biết việc thi hành được thực hiện sau khi quyết định đó được thi hành. Tòa thi hành án phải thực hiện phân bổ căn cứ theo bảng phân bổ khi có nộp tiền mua bất động sản trừ trường hợp chỉ có một người cho vay hoặc trường hợp có từ hai người cho vay trở lên và có thể thanh toán toàn bộ chi phí thi hành và trái quyền của từng người cho vay bằng tiền bán đó thì tòa án thi hành phải lập bảng tính toán phân bổ tiền bán và phân bổ tiền thanh toán cho người cho vay, đồng thời phân bổ số tiền dư còn lại cho người vay: Trong trường hợp có văn bản sau: (1) Bản chính danh nghĩa trái vụ (trừ chứng thư thi hành) hoặc quyết định có hiệu lực thi hành ghi rõ nội dung hủy tuyên bố tạm thi hành hoặc nội dung không cho phép cưỡng chế thi hành; (2) Bản chính phán quyết xác định tuyên bố không có hiệu lực hòa giải, chấp thuận, trọng tài hoặc xét xử lao động đối với danh nghĩa trái vụ; (3) Bản chính chứng thư hoặc văn bản do Thư ký tòa án lập chứng minh việc danh nghĩa trái vụ mất hiệu lực do hủy kháng nghị hoặc lý do khác; (4) Bản chính chứng thư hòa giải hoặc trọng tài ghi rõ nội dung hủy kháng cáo hoặc không thực hiện quyết định cưỡng chế thi hành hoặc quyết định xét xử lao động có hiệu lực tương đương với hòa giải; (5) Văn bản chứng minh đã bảo đảm để được miễn cưỡng chế thi hành; (6) Bản chính quyết định có ghi rõ nội dung ban hành quyết định đình chỉ cưỡng chế thi hành hoặc hủy quyết định thi hành được đưa ra sau khi nộp tiền mua bất động sản, khi có người cho vay khác lẽ ra phải được nhận phần phân bổ tiền bán hoặc phân bổ tiền thanh toán thì tòa án thi hành phải thực hiện phân bổ cho người cho vay đó. Trong trường hợp có văn bản: (1) Bản chính quyết định có ghi rõ nội dung ban hành quyết định tạm đình chỉ cưỡng chế thi hành; (2) Văn bản có ghi rõ nội dung người cho vay đã được thanh toán hoặc chấp thuận gia hạn thanh toán sau khi danh nghĩa trái vụ được lập được đưa ra sau khi nộp tiền mua bất động sản thì tòa án cũng phải thực hiện phân bổ.
3. Phân bổ tiền thi hành án
Tòa thi hành án quy định số tiền gốc, tiền lãi và số tiền kèm theo khác của trái quyền, số tiền chi phí thi hành, thứ tự và số tiền phân bổ đối với từng người cho vay trong thời hạn phân bổ. Tuy nhiên, không áp dụng quy định này đối với thứ tự và số tiền phân bổ khi có sự thỏa thuận giữa tất cả các người cho vay trong thời hạn phân bổ. Tòa thi hành án phải dựa vào các quy định tại Luật Dân sự, Luật Thương mại và các luật khác khi quy định thứ tự và số tiền phân bổ; Phải triệu tập người vay và người cho vay đến vào thời hạn phân bổ. Khi thấy cần thiết để xác định số tiền gốc, tiền lãi và số tiền kèm theo khác… tòa án thi hành có thể thẩm vấn người vay và người cho vay đó và điều tra hồ sơ giấy tờ mà có thể điều tra được ngay. Khi nội dung trên đã được xác định theo thì Thư ký tòa án phải lập bảng phân bổ trong thời hạn phân bổ. Trong bảng phân bổ phải ghi rõ số tiền bán và các nội dung do tòa án thi hành quy định.
Tiền bán gồm những khoản sau: (1) Tiền mua bất động sản; (2) Khoản tiền tương đương với số tiền còn lại sau khi lấy số tiền đăng ký đã thực hiện bảo đảm trừ đi số tiền mua bất động sản đó; (3) Tiền bảo đảm mà người nhận mua không thể yêu cầu hoàn trả. Trong trường hợp bất động sản được bán toàn bộ một lần, khi cần xác định số tiền bán của từng bất động sản, thì số tiền đó chính là số tiền tính được bằng cách chia tổng số tiền bán theo giá chuẩn bán của từng bất động sản. Việc gánh chịu chi phí thi hành đối với từng bất động sản cũng được tính toán theo cách tương tự.
Người cho vay được nhận phân bổ tiền bán gồm những người như sau: (1) Người cho vay kê biên (chỉ đối với người cho vay kê biên đã thực hiện đề nghị cưỡng chế bán đấu giá hoặc bán đấu giá để thực hiện quyền lưu giữ chung trước kỳ cuối yêu cầu phân bổ; (2) Người cho vay yêu cầu phân bổ trước kỳ cuối yêu cầu phân bổ; (3) Người cho vay tạm kê biên (kê biên đối với quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế bán đấu giá ban đầu) đã được đăng ký trước khi đăng ký kê biên; (4) Người cho vay (bao gồm cả người cầm giấy tờ thế chấp đối với quyền thế chấp đó) có quyền là quyền lưu giữ, quyền thế chấp, quyển cầm cố đã được đăng ký trước khi đăng ký kê biên nhưng lại bị mất đi do bán bất động sản. Trong trường hợp quyền của người cho vay (bao gồm cả người cầm giấy tờ thế chấp đối với quyền thế chấp đó) là quyền đã được đăng ký sau đăng ký tạm kê biên, chỉ khi người cho vay tạm kê biên bị thua kiện trong tố tụng liên quan hoặc khi tạm kê biên đó mất hiệu lực thì người cho vay đó mới có thể được nhận phân bổ. Trái quyền chưa tới thời hạn xác định được coi là đã tới hạn thanh toán khi phân bổ. Khi trái quyền là không có lãi thì phải tính toán số tiền phân bổ trên cơ sở coi số tiền của trái quyền đó là số tiền gốc đã được tính gộp cả số lãi theo lãi suất pháp định trong thời hạn từ ngày phân bổ đến ngày hết hạn trái quyền. Người cho vay và người vay có bất bình về số tiền phân bổ hoặc trái quyền của từng người cho vay ghi trong bảng phân bổ có thể trình bày ý kiến phản đối trong thời hạn phân bổ. Tòa thi hành án phải thực hiện phân bổ chỉ đối với phần không có ý kiến phản đối phân bổ.
Người cho vay đã trình bày ý kiến phản đối phân bổ và người vay đã trình bày ý kiến phản đối phân bổ với người cho vay không có bản chính danh nghĩa trái vụ có hiệu lực thi hành phải khởi kiện đòi phân bổ lại. Kiện tụng này thuộc thẩm quyền xử lý của tòa án thi hành. Trong trường hợp nguyên đơn không có mặt vào thời hạn bào chữa bằng miệng đầu tiên thì phải bác bỏ kiện tụng này, trừ khi việc nguyên đơn không có mặt do lý do không thuộc trách nhiệm của mình. Trong phán quyết đối với kiện tụng này phải sửa đổi bảng phân bổ hoặc hủy bảng phân bổ để điều chỉnh và lập bảng phân bổ mới. Người vay đã trình bày ý kiến phản đối phân bổ với người cho vay có bản chính danh nghĩa trái vụ có hiệu lực thi hành phải khởi kiện đòi phân bổ hoặc khởi kiện theo quy định. Người vay hoặc người cho vay đã trình bày ý kiến phản đối phân bổ khi không chứng minh được đã khởi kiện, hoặc khi không chứng minh được đã khởi kiện và không xuất trình bản chính quyết định đình chỉ thi hành liên quan đến kiện tụng đó cho tòa án thi hành trong vòng 1 tuần (trong vòng 2 tuần đối với trường hợp người nhận mua phải nộp tiền) kể từ ngày hạn phân bổ (ngày biết người cầm giấy tờ thế chấp đối với trường hợp trình bày ý kiến phản đối phân bổ đối với người cầm giấy tờ thế chấp mà mình chưa biết) thì được coi là đã rút lại việc trình bày ý kiến phản đối phân bổ đó.
Khi có các lý do sau đối với trái quyền của người cho vay được nhận phân bổ thì Thư ký tòa án phải ký thác khoản tiền tương đương với số tiền phân bổ cho người cho vay đó: (1) Khi có điều kiện đình chỉ hoặc có thời hạn không xác định; (2) Khi là trái quyền của người cho vay tạm kê biên; (3) Khi bản chính quyết định có ghi rõ nội dung ban hành quyết định tạm đình chỉ cưỡng chế thi hành hoặc Bản sao phán quyết có nội dung ra lệnh đình chỉ tạm thời thủ tục thực hiện quyền bảo đảm bất động sản được đưa ra; (4) Khi bản chính quyết định tạm thời cấm thực hiện quyền lưu giữ, quyền thế chấp hoặc quyền cầm cố đối với trái quyền đó được đưa ra; (5) Khi tạm đăng ký đối với quyền lưu giữ liên quan đến trái quyền đó hoặc tạm đăng ký do thực hiện tạm xử lý được thực hiện; (6) Khi số tiền phân bổ chưa được xác định do có quyền lưu giữ đã được đăng ký sau khi đăng ký kê biên liên quan đến đình chỉ thi hành hoặc tạm kê biên; (7) Khi có khởi kiện đòi phân bổ lại. Thư ký tòa án phải ký thác khoản tiền tương đương với số tiền phân bổ cho người cho vay (bao gồm cả người mang giấy tờ thế chấp chưa được biết) mà không có mặt tại tòa án thi hành để nhận phân bổ. Trong trường hợp ký thác được thực hiện, khi không còn lý do ký thác đó nữa thì tòa án thi hành phải thực hiện phân bổ đối với số tiền ký thác đó.
4. Cưỡng chế quản lý
Để bắt đầu thủ tục cưỡng chế quản lý, tòa án thi hành phải ban hành quyết định cưỡng chế quản lý, tuyên bố rõ ràng việc kê biên bất động sản vì người cho vay trong quyết định đó, đồng thời không cho phép người vay thu lợi ích từ bất động sản đó và khi người vay có quyền đòi tiền cho thuê hoặc quyền đòi chia lợi ích khác từ bất động sản đó thì phải ban hành quyết định yêu cầu người có nghĩa vụ chia lợi ích cho người vay giao tài sản là mục đích của việc chia lợi ích đó cho người quản lý. Việc thu lợi ích này là hoa lợi sẽ gặt hái được trong tương lai và lợi tức do đã đến kỳ hạn thanh toán hoặc sẽ đến kỳ hạn thanh toán trong tương lai. Quyết định bắt đầu có hiệu lực này phải được gửi cho người vay và người phải chia lợi ích. Quyết định này đối với người phải chia lợi ích bắt đầu có hiệu lực thi hành khi quyết định đó được gửi cho người phải chia lợi ích đó. Các đương sự có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định cưỡng chế quản lý. Khi có đề nghị cưỡng chế quản lý đối với bất động sản đã có quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế quản lý hoặc quyết định bắt đầu thi hành thu lợi ích từ bất động sản bảo đảm thì tòa án thi hành vẫn phải tiếp tục ban hành quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế quản lý.
Thư ký tòa án khi gửi quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế quản lý cho người phải chia lợi ích tương ứng, phải công bố rõ ràng nội dung yêu cầu người phải chia lợi ích trình bày về việc có hay không có xử lý kê biên hoặc lệnh kê biên đối với quyền đòi chia lợi ích và những nội dung khác theo quy định tại quy chế tòa án tối cao trong vòng 2 tuần kể từ ngày gửi quyết định bắt đầu thực hiện. Khi người vay thứ ba cố tình hoặc do sơ suất không trình bày ý kiến hoặc trình bày sai sự thật khi được yêu cầu thì phải chịu trách nhiệm bồi thưởng thiệt hại phát sinh do việc không trình bày ý kiến hoặc trình bày sai sự thật đó. Khi quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế quản lý có hiệu lực đối với người phải chia lợi ích thì hiệu lực của xử lý kê biên hoặc lệnh kê biên đối với quyền đòi chia lợi ích đã có hiệu lực trước đó sẽ bị đình chỉ. Khi quyết định cưỡng chế quản lý bắt đầu có hiệu lực đối với người phải chia lợi ích thì hiệu lực của lệnh tạm kê biên đối với quyền đòi chia lợi ích đã có hiệu lực trước đó sẽ bị đình chỉ.
Tòa thi hành án phải bổ nhiệm người quản lý cùng lúc với việc ra quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế quản lý. Công ty tín thác, ngân hàng hoặc pháp nhân khác có thể trở thành người quản lý. Người quản lý có thể quản lý cũng như thu lợi ích và quy đổi thành tiền đối với bất động sản đã có quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế quản lý. Người quản lý phải được người vay đồng ý khi cho thuê bất động sản vượt quá thời hạn quy định. Khi có nhiều người quản lý thì phải cùng nhau thực hiện nhiệm vụ. Tuy nhiên, có thể phân công nhiệm vụ cho nhau sau khi được phép của tòa án thi hành. Khi có nhiều người quản lý, việc bày tỏ ý kiến của người thứ ba là đủ nếu chỉ thực hiện với người đó. Người quản lý có thể buộc người vay thôi chiếm hữu và chiếm hữu bất động sản. Người quản lý có thể yêu cầu chấp hành viên hỗ trợ khi thấy cần phải mở cửa đã khóa trong trường hợp buộc người vay thôi chiếm hữu và chiếm hữu bất động sản.
Trong trường hợp quyết định bắt đầu thực hiện cưỡng chế quản lý được đưa ra đối với tòa nhà mà người vay đang cư trú, khi người vay không thể nào có được chỗ ở khác thì tòa án thi hành có thể đưa ra thời hạn ở mức độ cần thiết cho việc cư trú của người vay và người thân chung sống và sinh hoạt cùng với người vay đó (bao gồm cả những người trên thực tế có quan hệ vợ chồng, con nuôi mặc dù không đăng ký kết hôn, nhận con nuôi) và cho phép người vay đó sử dụng tòa nhà theo như đề nghị. Khi người vay gây cản trở cho việc quản lý của người quản lý hoặc khi tình hình thay đổi, tòa án thi hành có thể hủy hoặc sửa đổi quyết định được đưa ra theo như đề nghị. Có thể kháng cáo đối với quyết định thi hành về đề nghị nêu tại trên.
Khi cuộc sống của người vay trở nên cực kỳ khó khăn do cưỡng chế quản lý, tòa án thi hành có thể theo đề nghị của người vay, ban hành quyết định yêu cầu người quản lý phân chia một khoản tiền hoặc lợi ích cần thiết tương ứng với mức độ khó khăn đó cho người vay từ khoản lợi ích thu được hoặc số tiền quy đổi thành tiền của bất động sản tương ứng.
Người quản lý chịu sự giám sát của tòa án thi hành. Người quản lý phải thực hiện nhiệm vụ bằng sự chú ý thích đáng của người quản lý tốt.
Khi người quản lý không thực hiện nhiệm vụ của mình bằng sự chú ý thích đáng, người quản lý đó phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại đối với người có liên quan.
Người quản lý có thể được nhận tạm ứng chi phí cần thiết để cưỡng chế quản lý và thù lao được tòa án thi hành quy định. Khi có lý do chính đáng, tòa án thi hành có thể bãi nhiệm người quản lý theo quyền hạn của mình hoặc theo đề nghị của người có liên quan. Trong trường hợp này, phải thẩm vấn người quản lý đó. Trong trường hợp nhiệm vụ của người quản lý kết thúc, người quản lý hoặc người kế thừa người quản lý đó phải nhanh chóng báo cáo quyết toán cho tòa án thi hành. Trong trường hợp văn bản: Bản chính quyết định có ghi rõ nội dung ban hành quyết định tạm đình chỉ cưỡng chế thi hành; Văn bản có ghi rõ nội dung người cho vay đã được thanh toán hoặc chấp thuận gia hạn thanh toán sau khi danh nghĩa trái vụ được lập được đưa ra, có thể tiếp tục thực hiện quyết định cưỡng chế quản lý trong tình huống đó trừ thủ tục phân bổ. Trong trường hợp này, người quản lý phải ký thác số tiền dành cho phân bổ và đăng ký nội dung đó với tòa án thi hành. Khi có thể thanh toán toàn bộ phí thi hành và trái quyền của từng người cho vay bằng số tiền đã được ký thác, tòa án thi hành phải hủy thủ tục cưỡng chế quản lý trừ thủ tục phân bổ. Các đương sự có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định bác bỏ yêu cầu phân bổ.
Số tiền dành cho phân bổ là khoản tiền còn lại sau khi lấy khoản lợi ích sau khi đã phân chia hoặc số tiền quy đổi thành tiền đó trừ đi khoản thuế đối với bất động sản, thuế và lệ phí khác, thù lao của người quản lý và các chi phí cần thiết khác. Khi không có khả năng phát sinh số tiền dành cho phân bổ, tòa án thi hành phải hủy thủ tục cưỡng chế quản lý. Người quản lý phải trả các khoản chi phí quy định, tính toán số tiền dành cho phân bổ theo từng thời hạn được tòa án thi hành quy định và thực hiện phân bổ số tiền đó. Trường hợp có một người cho vay hoặc hường hợp có từ hai người cho vay trở lên nhưng có thể thanh toán toàn bộ phí thi hành và trái quyền của từng người cho vay bằng số tiền dành cho phân bổ đó, người quản lý phải giao số tiền thanh toán cho người cho vay và giao số tiền dư còn lại cho người vay.
Khi có lý do: (1) Khi có điều kiện đình chỉ hoặc có thời hạn không xác định; (2) Khi là trái quyền của người cho vay tạm kê biên; (3) Khi bản chính quyết định tạm thời cấm thực hiện quyền lưu giữ, quyền thế chấp hoặc quyền cầm cố đối với trái quyền đó được đưa ra; (4) Khi số tiền phân bổ chưa được xác định do có quyền lưu giữ đã được đăng ký sau khi đăng ký kê biên liên quan đến đình chỉ thi hành hoặc tạm kê biên…liên quan đến trái quyền của người cho vay được nhận phân bổ, người quản lý phải ký thác khoản tiền tương đương với số tiền phân bổ đó và đăng ký nội dung đó với tòa án thi hành. Trường hợp người cho vay không có mặt để nhận số tiền phân bổ thì người quản lý cũng phải thực hiện tương tự.
Tòa thi hành án phải thực hiện phân bổ ngay trong trường hợp có đăng ký được thực hiện. Khi những người cho vay được thanh toán toàn bộ chi phí thi hành và trái quyền của mình từ số tiền phân bổ, tòa án thi hành phải hủy thủ tục cưỡng chế quản lý.