Bàn về các thời điểm liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
05/12/2025
Trước đây, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Trong khi đó, Bộ Luật dân sự và pháp luật khác có liên quan đã có nhiều quy định rõ ràng các loại thời điểm khác nhau liên quan đến hợp đồng như: Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về: (1) thời điểm có hiệu lực của đề nghị giao kết hợp đồng (Điều 388), (2) thời điểm giao kết hợp đồng (Điều 400), (3) thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đối với các bên tham gia quan hệ (Điều 401), (4) thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản (Điều 161, khoản 3 Điều 450), (5) thời điểm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (khoản 1 Điều 297, Điều 298, khoản 2 Điều 310, khoản 2 Điều 319, khoản 2 Điều 331, khoản 2 Điều 347), (6) thời điểm chuyển dịch rủi ro (khoản 1 Điều 441). Thực tế khi áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013 cho thấy: (1) quy định thời điểm có hiệu lực của “việc” liên quan đến nhiều loại hợp đồng về quyền sử dụng đất gây nên nhiều tranh luận vì không giải nghĩa được thuật ngữ “việc”; (2) quy định tại khoản 3 Điều 188 không phân tách thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất (thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng), thời điểm chuyển dịch quyền, thời điểm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba là thiếu đồng bộ với cách tiếp cận mới của Bộ luật dân sự năm 2015; (3) có nhiều khó khăn, lúng túng, thiếu thống nhất trong thực tiễn áp dụng, đặc biệt là giải quyết tranh chấp phát sinh như: Thực tế có không ít trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng là vô hiệu vì chưa được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Để khắc phục bất cập, vướng mắc với pháp luật dân sự, Luật Đất đai năm 2024 đã lược bỏ quy định tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, theo đó vấn đề hiệu lực của các hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật có liên quan. Đồng thời Luật Đất đai năm 2024 quy định một trong các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là “thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 32) và khẳng định “đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý” (khoản 1 Điều 131), trong đó đăng ký biến động đất đai cũng là bắt buộc (khoản 3 Điều 133); một trong những hành vi bị cấm là “sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền” (khoản 8 Điều 11); điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các quy định nói trên khi kết hợp với các điều khoản có liên quan của Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Công chứng năm 2014, Bộ luật dân sự và pháp luật khác có liên quan cho thấy đã tạo nên sự thống nhất như sau:
(1) Quyền sử dụng đất được xác lập (lần đầu) từ thời điểm đăng ký theo quy định tại Điều 161 Bộ luật dân sự 2015, việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất có hiệu lực từ thời điểm được quy định trong Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và pháp luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.
(2) Thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (đối với trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của luật theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024, trường hợp các bên tự nguyện công chứng) hoặc thời điểm hợp đồng được giao kết (đối với trường hợp còn lại) theo quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật dân sự 2015;
(3) Đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký là thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền theo khoản 3 Điều 450 và Điều 503 Bộ luật dân sự 2015: Tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”; khoản 1 Điều 131 Luật đất đai 2024 quy định “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý”; khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này.”
Khoản 3 Điều 450 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định.
Như vậy, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký là thời điểm có hiệu lực.
(4) Đối các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký sẽ làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định tại khoản 1 Điều 297, khoản 2 Điều 319 Bộ luật dân sự năm 2015.
Để khắc phục bất cập, vướng mắc với pháp luật dân sự, Luật Đất đai năm 2024 đã lược bỏ quy định tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, theo đó vấn đề hiệu lực của các hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật có liên quan. Đồng thời Luật Đất đai năm 2024 quy định một trong các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là “thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 32) và khẳng định “đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý” (khoản 1 Điều 131), trong đó đăng ký biến động đất đai cũng là bắt buộc (khoản 3 Điều 133); một trong những hành vi bị cấm là “sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền” (khoản 8 Điều 11); điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các quy định nói trên khi kết hợp với các điều khoản có liên quan của Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Công chứng năm 2014, Bộ luật dân sự và pháp luật khác có liên quan cho thấy đã tạo nên sự thống nhất như sau:
(1) Quyền sử dụng đất được xác lập (lần đầu) từ thời điểm đăng ký theo quy định tại Điều 161 Bộ luật dân sự 2015, việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất có hiệu lực từ thời điểm được quy định trong Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và pháp luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.
(2) Thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (đối với trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của luật theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024, trường hợp các bên tự nguyện công chứng) hoặc thời điểm hợp đồng được giao kết (đối với trường hợp còn lại) theo quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật dân sự 2015;
(3) Đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký là thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền theo khoản 3 Điều 450 và Điều 503 Bộ luật dân sự 2015: Tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”; khoản 1 Điều 131 Luật đất đai 2024 quy định “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý”; khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này.”
Khoản 3 Điều 450 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định.
Như vậy, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký là thời điểm có hiệu lực.
(4) Đối các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký sẽ làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định tại khoản 1 Điều 297, khoản 2 Điều 319 Bộ luật dân sự năm 2015.
Đậu Thị Hiền, Ban PC&NVTHADS