1. Đối với cưỡng chế trả vật
Biện pháp cưỡng chế buộc chuyển giao vật được áp dụng để thi hành nghĩa vụ trả vật khi người phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ trả vật theo bản án, quyết định hoặc giao vật cho người mua được tài sản là vật đã kê biên, bán để thi hành án hoặc nhận vật để trừ vào số tiền được thi hành án. Chỉ áp dụng biện pháp cưỡng chế giao vật sau khi đã hết thời hạn tự nguyện thi hành án, trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, huỷ hoại vật hoặc có hành vi khác trốn tránh việc thi hành án
Việc cưỡng chế trả vật đối với vật đặc định được thực hiện theo phương thức Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý, sử dụng trả vật cho người được thi hành án; nếu người đó không thi hành thì Chấp hành viên thu hồi vật để trả cho người được thi hành án; trường hợp vật phải trả giảm giá trị mà người được thi hành án không đồng ý nhận thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thỏa thuận việc thi hành án. Việc thi hành án được thực hiện theo thỏa thuận. Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì Chấp hành viên cưỡng chế trả vật cho người được thi hành án; đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết về thiệt hại do vật phải trả bị giảm giá trị. Trường hợp vật không còn hoặc bị hư hỏng đến mức không sử dụng được mà đương sự có thỏa thuận khác về việc thi hành án thì Chấp hành viên thi hành theo thỏa thuận. Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết về thiệt hại do vật phải trả không còn hoặc hư hỏng đến mức không sử dụng được.
Đối với vật cùng loại thì Chấp hành viên thực hiện việc cưỡng chế theo nội dung bản án, quyết định. Trường hợp vật phải trả không còn hoặc hư hỏng, giảm giá trị thì Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án trả vật cùng loại hoặc thanh toán giá trị của vật cùng loại, trừ trường hợp đương sự có thỏa thuận khác. Trường hợp người phải thi hành án, người đang quản lý, sử dụng vật phải trả có thể tẩu tán, hủy hoại vật đó thì Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay biện pháp bảo đảm thi hành án tạm giữ tài sản, giấy tờ của tài sản đó.
Trường hợp người phải thi hành án có nghĩa vụ trả nhà thì Chấp hành viên buộc người phải thi hành án và những người khác có mặt trong nhà ra khỏi nhà, đồng thời yêu cầu họ tự chuyển tài sản ra khỏi nhà; nếu họ không tự nguyện thực hiện thì Chấp hành viên yêu cầu lực lượng cưỡng chế đưa họ cùng tài sản ra khỏi nhà. Trường hợp họ từ chối nhận tài sản, Chấp hành viên phải lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản và giao tài sản cho tổ chức, cá nhân có điều kiện bảo quản hoặc bảo quản tại kho của cơ quan thi hành án dân sự và thông báo địa điểm, thời gian để người có tài sản nhận lại tài sản. Trường hợp người phải thi hành án cố tình vắng mặt mặc dù đã được thông báo quyết định cưỡng chế thì Chấp hành viên thực hiện việc cưỡng chế theo quy định. Hết thời hạn 03 tháng, kể từ ngày thông báo mà người có tài sản bảo quản không đến nhận thì tài sản đó được định giá, bán đấu giá, trừ trường hợp có lý do chính đáng.
Việc cưỡng chế để trả lại công trình xây dựng, vật kiến trúc theo bản án, quyết định được thực hiện theo quy định về cưỡng chế trả nhà. Trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm; nghĩa vụ thi hành án còn lại được tiếp tục thực hiện.
Pháp luật Việt Nam đã dựa trên cách phân loại về tài sản trong pháp luật dân sự là vật cùng loại hay vật đặc định để thiết lập quy định tương ứng (Điều 114 Luật Thi hành án dân sự). Theo đó, đối với cưỡng chế vật đặc định, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý, sử dụng trả vật cho người được thi hành án; nếu người đó không thi hành thì Chấp hành viên thu hồi vật để trả cho người được thi hành án. Điều luật này cũng thể hiện tùy theo tính chất của vật phải trả là vật đặc định hay cùng loại để quy định về giải pháp tương ứng nhằm đáp ứng yêu cầu về tính hiệu quả cũng như bảo đảm quyền lợi của các đương sự. Cụ thể là nếu vật đặc định phải trả giảm giá trị mà người được thi hành án không đồng ý nhận thì Chấp hành viên vẫn cưỡng chế trả vật cho người được thi hành án. Đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết về thiệt hại do vật phải trả bị giảm giá trị, bị hư hỏng đến mức không sử dụng hoặc không còn. Đối với vật cùng loại thì Chấp hành viên thực hiện việc cưỡng chế theo nội dung bản án, quyết định. Trường hợp vật phải trả không còn hoặc hư hỏng, giảm giá trị thì Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án trả vật cùng loại hoặc thanh toán giá trị của vật cùng loại, trừ trường hợp đương sự có thỏa thuận khác.
Nghiên cứu về cưỡng chế trả vật cho thấy pháp luật đã dựa trên cách phân loại về tài sản trong pháp luật dân sự là vật cùng loại hay vật đặc định để thiết lập quy định tương ứng tại Điều 114 Luật Thi hành án dân sự là khá hợp lý. Tuy nhiên, các quy định này vẫn còn có những hạn chế nhất định cần được hoàn thiện thêm.
- Quy định về cưỡng chế trả vật cho người được thi hành án trước khi xác định giá trị của vật là không hợp lý:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Thi hành án dân sự thì trong trường hợp vật phải giao giảm giá trị nhưng người phải thi hành án và người được thi hành án không thỏa thuận được thì Chấp hành viên vẫn cưỡng chế trả vật, sau đó hướng dẫn đương sự khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết thiệt hại về giá trị vật phải giao. Kết quả nghiên cứu cho thấy Luật Thi hành án dân sự chưa có quy định về thủ tục cần phải thực hiện là trước khi giao vật Chấp hành viên phải phối hợp với các cơ quan chức năng để xác định giá trị thiệt hại của vật được giao để đương sự có cơ sở khởi kiện. Quy định về trường hợp vật giảm giá trị chưa được cơ quan có chức năng thẩm định giá trị thiệt hại nhưng vẫn giao vật cho người được thi hành án là chưa đảm bảo tính khách quan về giá trị vật bị giảm và không đáp ứng yêu cầu về bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các đương sự.
- Quy định về cơ chế chuyển hóa giữa cưỡng chế trả vật với cưỡng chế thi hành nghĩa vụ trả tiền còn chưa rõ ràng:
Việc nghiên cứu cho thấy quy định của Luật Thi hành án dân sự về ranh giới giữa cưỡng chế trả vật với cưỡng chế thi hành nghĩa vụ trả tiền và cơ chế chuyển hóa giữa các loại cưỡng này còn chưa rõ ràng. Hạn chế này sẽ dẫn tới vướng mắc trong thực tiễn áp dụng. Chẳng hạn, theo Bản án số 15/2012/KDTM-ST ngày 10/9/2012 của Tòa án nhân dân thành phố P, tỉnh GL thì bà Lê Thị Bích L, địa chỉ 228 Lê Đại Hành, thành phố P, tỉnh GL phải trả cho bà Đặng Thị Thùy T - Chủ XNTD HT, ở Tổ 2, phường Chi Lăng, thành phố P, tỉnh GL 8.445,1 kg cà phê rô xô thủy phần 13%; tạp chất 1%; đen, vỡ 1%. Quá trình thi hành án, hết thời hạn tự nguyện thi hành án nhưng bà L không tự nguyện thi hành án. Xét theo nội dung bản án thì đây là trường hợp thi hành nghĩa vụ trả vật cùng loại và nếu không thể cưỡng chế trả vật thì có thể yêu cầu người phải thi hành án thanh toán giá trị của vật cùng loại theo tinh thần của Điều 114 Luật Thi hành án dân sự. Về nguyên lý lý thuyết nếu đương sự vẫn không tự nguyện thanh toán giá trị của vật thì cần phải áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành nghĩa vụ trả tiền để thi hành án. Tuy nhiên, Luật Thi hành án dân sự dường như vẫn bỏ ngỏ vấn đề này. 
2.  Cưỡng chế trả nhà, giao nhà
Cưỡng chế trả nhà, giao nhà được quy định tại Điều 115 Luật Thi hành án dân sự. Điều luật này đã dự liệu về việc Chấp hành viên cưỡng chế đưa người phải thi hành án và những người khác có mặt trong nhà cùng tài sản ra khỏi nhà. Để bảo đảm quyền lợi của người phải thi hành án và người liên quan, Điều luật này vẫn quy định trường hợp đương sự từ chối nhận tài sản, Chấp hành viên phải lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản và giao tài sản cho tổ chức, cá nhân có điều kiện bảo quản hoặc bảo quản tại kho của cơ quan thi hành án dân sự và thông báo địa điểm, thời gian để người có tài sản nhận lại tài sản. Hết thời hạn 03 tháng, kể từ ngày thông báo mà người có tài sản bảo quản không đến nhận thì tài sản đó được xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 126 của Luật này, trừ trường hợp có lý do chính đáng. Tính nhân đạo và bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân đã được thể hiện tại khoản 5 Điều luật này, theo đó trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm.
Từ việc nghiên cứu cho thấy, bên cạnh những ưu điểm trên thì quy định tại Điều 115 Luật Thi hành án dân sự cũng còn có những hạn chế nhất định:
- Tiêu đề khoản 4 của Điều 115 Luật Thi hành án dân sự chưa có sự tương thích với nội dung của Điều luật này:
Cụ thể là tiêu đề của Điều luật là “cưỡng chế trả nhà, giao nhà” nhưng trong nội dung của quy định còn đề cập tới việc cưỡng chế để trả lại công trình xây dựng, vật kiến trúc theo bản án, quyết định được thực hiện theo các quy định về trả nhà, giao nhà. Thiết nghĩ, nếu sử dụng một tiêu đề khái quát và tách ra thành 02 điều luật là cưỡng chế trả công trình xây dựng, vật kiến trúc (bao gồm cả nhà) và cưỡng chế giao công trình xây dựng, vật kiến trúc (bao gồm cả nhà) hoặc tách ra từng loại riêng về cưỡng chế giao nhà; cưỡng chế trả nhà; cưỡng chế giao công trình xây dựng, vật kiến trúc khác; cưỡng chế trả công trình xây dựng, vật kiến trúc khác thì sẽ hợp lý hơn.
- Chưa có quy định cụ thể về cưỡng chế trả nhà đã thay đổi hiện trạng; chưa gắn kết chặt chẽ vai trò, trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức hữu quan:
Trường hợp cưỡng chế trả nhà nhưng hiện trạng nhà đã thay đổi như sửa chữa, cơi nới, xây thêm chưa được quy định cụ thể. Trong thực tiễn thi hành án dân sự, kết quả xác minh hiện trạng tài sản từ khi có tranh chấp đến khi được giải quyết bằng một bản án hoặc từ khi bản án có hiệu lực pháp luật đến khi được đưa ra thi hành có thể đã có thay đổi so với bản án của Toà án đã tuyên. Quy định về cưỡng chế trả nhà thi hành án dân sự chưa gắn kết chặt chẽ vai trò, trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức hữu quan trong cưỡng chế thi hành án dân sự.
- Quy định về khoản tiền thuê nhà để lại cho người phải thi hành án giao nhà ở duy nhất chưa phù hợp với thực tiễn:
Khoản 5 Điều 115 Luật Thi hành án dân sự quy định “trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm. Nghĩa vụ thi hành án còn lại được tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật này”.
Văn từ của khoản 5 Điều 115 Luật Thi hành án dân sự nêu trên cho thấy quy định này thực chất mới chỉ dừng lại ở việc áp dụng đối với trường hợp nhà ở bị cưỡng chế kê biên, bán đấu giá hoặc người phải thi hành án tự nguyện giao nhà để bán lấy tiền thi hành án: “Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm”. Điều luật này chưa đề cập đến trường hợp trích lại từ số tiền thu được từ việc xử lý nhà thông qua thỏa thuận nhận nhà ở duy nhất để trừ vào tiền thi hành án. Hơn nữa, quy định này thiếu tính cụ thể, tạo ra sự tùy nghi cho việc trích lại khoản tiền cụ thể để thuê nhà vì giá thuê nhà trung bình tại địa phương mà không cụ thể là giá do cơ quan, đơn vị, cá nhân nào công bố chính thức. Mặt khác, Điều luật chỉ quy định việc trích lại số tiền riêng cho người phải thi hành án là chưa phù hợp vì trường hợp người phải thi hành án cùng ở chung nhà với gia đình gồm nhiều người, nếu chỉ trích từ tiền bán tài sản riêng cho người phải thi hành án thì những người trong gia đình không có nơi ở, trong khi đó họ không có nguồn thu nhập, tài sản để tạo lập nơi ở mới hoặc thuê nhà để ở nên việc cưỡng chế giao nhà rất khó khăn.
- Chưa có cơ chế phù hợp để hỗ trợ trong các quy định về cưỡng chế trả nhà:
Theo quy định tại khoản 5 Điều 115 Luật Thi hành án dân sự thì trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm. Đây là quy định tạo điều kiện thuận lợi cho người phải giao nhà ở và cũng thuận lợi cho công tác cưỡng chế chuyển đồ đạc, tài sản của người phải thi hành án và gia đình họ, góp phần bảo đảm quyền con người, quyền cơ bản của công dân đối với người phải thi hành án và gia đình họ. Thế nhưng, quy định này lại không áp dụng đối với cưỡng chế trả nhà, vì thế Chấp hành viên rất khó khăn trong việc chuyển đồ đạc, tài sản của người phải thi hành án và gia đình họ đến nơi ở khác, đặc biệt là rất khó bố trí nơi ở cho người phải thi hành án cũng như người thân trong gia đình họ là người già hoặc trẻ nhỏ hoặc người ốm yếu khác, do đó rất khó khăn nếu người được thi hành án không hỗ trợ tiền thuê nhà hoặc tạo lập nới ở mới cho người phải thi hành án, trong khi đó nước ta chưa có cơ chế đặc biệt cho người phải thi hành án trả nhà không có nơi ở mới được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở xã hội
3. Cưỡng chế giao, trả giấy tờ
Giấy tờ là một dạng của vật, tuy nhiên giấy tờ không chỉ có giá trị sử dụng thông thường mà trong nhiều trường hợp còn có ý nghĩa tinh thần gắn với nhân thân đối với một cá nhân, cơ quan, tổ chức nhất định. Ví dụ: Văn bằng chứng chỉ đại học của người phải thi hành án, Giấy chứng nhận kết hôn, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Vì vậy, về cơ bản biện pháp cưỡng chế trả giấy tờ cũng được áp dụng các bước tương tự như biện pháp cưỡng chế trả vật nhưng cũng có những điểm đặc thù.
Cưỡng chế giao, trả giấy tờ được quy định tại Điều 44a, Điều 106 và Điều 116 Luật Thi hành án dân sự. Các Điều luật này đã dự liệu và có sự phân hóa về phương án xử lý trong trường hợp giấy tờ không thể thu hồi được nhưng có thể cấp lại cũng như trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp lại giấy tờ; trường hợp giấy tờ không thể thu hồi và cũng không thể cấp lại. Theo đó, trường hợp người phải thi hành án hoặc người thứ ba đang giữ giấy tờ mà không giao, trả giấy tờ cho người được thi hành án theo nội dung bản án, quyết định thì Chấp hành viên cưỡng chế buộc họ giao, trả giấy tờ đó. Trường hợp giấy tờ không thể thu hồi được nhưng có thể cấp lại thì Chấp hành viên yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền ra quyết định hủy giấy tờ đó và cấp giấy tờ mới cho người được thi hành án, người trúng đấu giá tài sản thi hành án.
Đối với cưỡng chế giao, trả giấy tờ là quyền sử dụng đất thì tại khoản 3 Điều 116 Luật Thi hành án dân sự quy định “trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giấy tờ về tài sản khác thì thực hiện theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 106 của Luật này”. Điều 106 Luật Thi hành án dân sự tại khoản 4 quy định “trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ”. Khoản 5 Điều 106 Luật Thi hành án dân sự quy định “đối với tài sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản”.
Vấn đề này cũng đã được hướng dẫn bổ sung tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP. Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 28 Nghị định này thì trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không thu hồi được Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau: (a) Cơ quan thi hành án dân sự gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở. Như vậy, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có hoặc không thu hồi được đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự mới được quy định cụ thể tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP nêu trên (có hiệu lực kể từ ngày 01/9/2015). Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành Luật này không quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trường hợp nêu trên, do đó chưa tạo ra sự đồng bộ trong pháp luật về đất đai.
Trường hợp giấy tờ không thể thu hồi và cũng không thể cấp lại, theo quy định tại khoản 4 Điều 116 Luật Thi hành án dân sự thì việc thi hành án được xử lý theo quy định tại Điều 44a của Luật này, tức là cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án và công khai danh sách người phải thi hành án chưa có điều kiện thi hành trên Trang Thông tin điện tử của Cục Thi hành án dân sự được tích hợp trên Cổng Thông tin điện tử của Tổng cục Thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp. Như vậy, việc cưỡng chế giao, trả giấy tờ không thành công đồng nghĩa với việc bản án, quyết định của Tòa án về giao, trả giấy tờ không thi hành được.
4. Cưỡng chế chuyển giao quyền tài sản
 Quyền tài sản bị cưỡng chế buộc chuyển giao theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự là quyền sử dụng đất. Biện pháp cưỡng chế buộc chuyển giao quyền sử dụng đất được áp dụng để thi hành bản án, quyết định tuyên buộc người phải thi hành án phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án hoặc cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất từ người phải thi hành án sang người trúng đấu giá hoặc cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất để thi hành án. Biện pháp cưỡng chế thi hành nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất được áp dụng khi có đủ các điều kiện sau: Người phải thi hành án có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định hoặc theo quy định của pháp luật; đã hết thời hạn Chấp hành viên ấn định cho người phải thi hành án tự nguyện thi hành án hoặc người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, huỷ hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án.
Cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 117 Luật Thi hành án dân sự. Khoản 1 Điều luật này đã đáp ứng yêu cầu về sự công khai, minh bạch và sự phối hợp của cơ quan hữu quan khi quy định việc cưỡng chế phải có sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cùng cấp và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất được chuyển giao trong việc cưỡng chế giao quyền sử dụng đất. Điều luật này đã có những quy định về xử lý tài sản gắn liền với đất được chuyển giao. Quy định này được thiết lập đã đáp ứng tốt hơn yêu cầu về bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ thể có liên quan trong thi hành án dân sự. Điều luật này có phân hóa về phương án xử lý trong trường hợp tài sản gắn liền với đất được chuyển giao trên cơ sở thời điểm tài sản được hình thành trên đất là có trước hoặc sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
Theo quy định trên thì trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản đó tháo dỡ hoặc chuyển tài sản ra khỏi diện tích đất phải chuyển giao cho người được thi hành án. Nếu người có tài sản không thực hiện thì Chấp hành viên cưỡng chế tháo dỡ hoặc chuyển tài sản ra khỏi diện tích đất phải chuyển giao, trừ trường hợp đương sự có thỏa thuận khác. Chi phí cưỡng chế do người có tài sản chịu. Quy định về phương án xử lý này được xác định trên quan niệm nếu đương sự không có thỏa thuận khác thì sự tồn tại của tài sản trên quyền sử dụng đất phải chuyển giao sau khi đã có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật là không hợp pháp. Do vậy, người có tài sản phải tự tháo dỡ, chuyển tài sản hoặc bị cưỡng chế và phải chịu chi phí cưỡng chế. Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất có trước khi có bản án, quyết định sơ thẩm nhưng bản án, quyết định được thi hành không tuyên rõ việc xử lý đối với tài sản đó thì cơ quan thi hành án dân sự yêu cầu Tòa án đã ra bản án, quyết định giải thích rõ việc xử lý đối với tài sản hoặc đề nghị Tòa án có thẩm quyền xem xét lại nội dung bản án theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Các quy định về trường hợp thứ hai này thì thẩm quyền và trách nhiệm quyết định về tài sản trên đất là thuộc về Tòa án; tuy nhiên việc nghiên cứu cho thấy bên cạnh những ưu điểm trên thì pháp luật thi hành án dân sự hiện hành cũng còn có những hạn chế nhất định, chẳng hạn như chưa có sự cập nhật các quy định về quyền hưởng dụng hoặc quyền bề mặt của Bộ luật dân sự để thiết lập các quy định tương ứng trong cưỡng chế thi hành án dân sự.
Quyền tài sản bị cưỡng chế buộc chuyển giao theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự là quyền sử dụng đất. Biện pháp cưỡng chế buộc chuyển giao quyền sử dụng đất được áp dụng để thi hành bản án, quyết định tuyên buộc người phải thi hành án phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án hoặc cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất từ người phải thi hành án sang người trúng đấu giá hoặc cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất để thi hành án. Biện pháp cưỡng chế thi hành nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất được áp dụng khi có đủ các điều kiện sau: Người phải thi hành án có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định hoặc theo quy định của pháp luật; đã hết thời hạn Chấp hành viên ấn định cho người phải thi hành án tự nguyện thi hành án hoặc người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, huỷ hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án.