Trình tự, thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án được quy định tại Điều 106 Luật Thi hành án sửa đổi, bổ sung năm 2014( sau đây gọi tắt là Luật THADS); Điều 28 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật THADS(Nghị định số 62/2015/NĐ-CP); Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5/ 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ).
Quyền lợi đối với tài sản của người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án cũng được xem như một giao dịch dân sự. Nó chỉ khác với giao dịch thông thường ở chỗ người mua/nhận tài sản trong trường hợp này thông qua thủ tục thi hành án dân sự (THADS). Theo quy định tại Điều 106 Luật THADS, người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó.Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Cơ quan THADS có trách nhiệm cung cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều 106 Luật THADS cho người mua tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.
Hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng gồm có: Văn bản đề nghị của cơ quan THADS; Bản sao bản án, quyết định; Quyết định thi hành án; Quyết định kê biên tài sản, (nếu có); Văn bản bán đấu giá thành hoặc quyết định giao tài sản, biên bản giao nhận tài sản để thi hành án; Giấy tờ khác có liên quan đến tài sản.
Xuất phát từ quy định của pháp luật về việc chấp hành viên không phải ra quyết định cưỡng chế thi hành án đối với các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 70 Luật THADS, tại khoản 3 Điều 106 Luật THADS không quy định bắt buộc hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng phải có quyết định kê biên tài sản. Mặc dù khoản 3 Điều 106 Luật THADS đã quy định khá cụ thế về các loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tuy nhiên trên thực tế, ngoài các giấy tờ quy định tại  khoản 3 điều 106 Luật THADS, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn yêu cầu thêm cả các giấy tờ khác. Ví dụ như trong trường hợp đương sự có đơn khiếu nại về việc thi hành án gửi đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lại yêu cầu Chấp hành viên giải trình hoặc cung cấp thêm quyết định giải quyết khiếu nại, công văn trả lời khiếu nại….Việc này cũng làm mất rất nhiều thời gian và công sức của chấp hành viên. Mặt khác. những thủ tục nhiêu khê, phiền hà đồng thời cũng làm nản lòng người trúng đấu giá, người nhận tài sản thi hành án.
Do vậy, để thuận lợi cho việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án, Luật Đất đai và Luật THADS cần quy định thống nhất về các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ đăng ký biến động đất đai( đặc biệt là đối với tài sản thi hành án). Tránh việc cơ quan đăng ký yêu cầu thêm nhiều loại giấy tờ khiến người được thi hành án, người được nhận tài sản…phải đi lại quá nhiều lần. Tạo mọi điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thi hành án.
Theo khoản 4, 5, 6 Điều 106 Luật THADS: Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ. Đối với tài sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản. Giấy tờ được cấp mới thay thế cho giấy tờ không thu hồi được. Giấy tờ không thu hồi được không còn giá trị.”
Điều 28 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP cũng hướng dẫn cụ thể vỉệc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản như sau:
Trường hợp cơ quan THADS không thu hồi được giấy tờ có liên quan đến tài sản quy định tại Điểm e Khoản 3 Điều 106 Luật THADS thì có văn bản nêu rõ lý do, gửi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ có liên quan đến tài sản để thực hiện việc hủy giấy tờ cũ, cấp giấy tờ mới theo quy định.
Trường hợp tài sản là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không thu hồi được Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:
Cơ quan THADS gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan THADS, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Trường hợp tài sản là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.
Như vậy, có thể thấy quyền lợi của người người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án đã được đảm bảo một cách khá chặt chẽ, ngay cả trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng thì quyền lợi của họ vẫn được bảo đảm. Đây là những quy định thực sự rất cần thiết để tạo sự yên tâm, tin tưởng cho người tham gia giao dịch đối với tài sản được xử lý để thi hành án.
Mặc dù Luật THADS đã quy định khá chi tiết về việc cấp giấy chứng nhận quyền  sở hữu, sử dụng  trong trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền  sở hữu, sử dụng . Tuy nhiên, trong thực tế vấn đề này vẫn còn một số vướng mắc do Luật đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành Luật Đất đai không quy định về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong THADS đối với trường hợp nêu trên.
Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai quy định: Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Về trình tự thủ tục thực hiện trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai, khoản 4 Điều 87 Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP quy định đối với từng trường hợp cụ thể:
(i)Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai;
(ii)Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai;
(iii)Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;
Khoản 5, khoản 6 Điều 87 Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP quy định:
Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đãđược giải quyết theo quy định của pháp luật.
 Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của TAND đã được thi hành.
Như vậy, có thể thấy việc thu hồi và cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của Luật THADS như đã nêu, hiện nay vẫn chưa được cụ thể hóa vào pháp luật về đất đai. Điều này gây khó khăn cho cả cơ quan có thẩm quyền cấp, thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ cũng như cơ quan THADS và ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng QSDĐ. Các quy định về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng theo Luật THADS là phù hợp với thực tiễn và bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng QSDĐ. Do vậy pháp luật về đất đai cần sớm bổ sung các căn cứ để thu hồi, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người được pháp luật, người mua trúng đấu giá, người nhận QSDĐ để pháp luật để đảm bảo sự tương thích giữa hai ngành luật và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
Đồng tác giả: Ths. Hoàng Thanh Hoa, Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Phú Xuyên, Hà Nội  & Hồ Quân Chính, Khoa đào tạo các chức danh Thi hành án dân sự, Học viện Tư pháp