Quy định mới của Luật Thi hành án dân sự năm 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thực hiện kê biên

1. Quy định chung về việc thực hiện kê biên

1.1. Lập biên bản kê biên

Cơ bản kế thừa quy định tại khoản 2 Điều 88 Luật 2008, tại khoản 1 Điều 80 Luật THADS 2025 quy định:

Khi kê biên, Chấp hành viên phải lập biên bản kê biên. Biên bản kê biên có các nội dung chính sau đây: thời gian, địa điểm, thành phần tham gia; tài sản được kê biên; tài sản khác (nếu có); việc giao bảo quản tài sản; ý kiến của các bên tham gia; các vấn đề phát sinh. Biên bản kê biên có chữ ký của Chấp hành viên, những người tham gia và người lập biên bản.

Trường hợp đã được thông báo hợp lệ mà đương sự hoặc người được ủy quyền vắng mặt thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên, nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên.

Khi kê biên tài sản là bất động sản thì phải có sự tham gia của đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện thôn, tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế và cơ quan có thẩm quyền quản lý về đất đai tại địa phương.

1.2. Kê biên bổ sung

Quy định tại khoản 3 Điều 80 Luật THADS 2025 là một quy định hoàn toàn mới so với Luật 2008, nhằm tháo gỡ, khó khăn trong thực tiễn. Theo đó, Luật THADS 2025 và Nghị định số 152/2026/NĐ-CP quy định rõ:

Khi kê biên mà phát hiện thêm tài sản khác của người phải thi hành án gắn liền với tài sản đã kê biên tại địa điểm kê biên mà chưa có trong quyết định kê biên thì Chấp hành viên kê biên tài sản đó và ghi nhận trong biên bản kê biên. Ngay sau khi kết thúc việc kê biên, Chấp hành viên phải ra quyết định kê biên bổ sung đối với tài sản đó.

Trường hợp phát hiện tài sản khác không gắn liền với tài sản đã kê biên thì Chấp hành viên ra quyết định kê biên mới đối với tài sản đó và xử lý theo quy định của pháp luật.

Trường hợp quyết định kê biên có sai sót mà không làm thay đổi nội dung của quyết định kê biên thì Chấp hành viên ra quyết định sửa đổi, bổ sung quyết định kê biên theo quy định tại khoản 2 Điều 52 của Luật THADS.

1.3. Yêu cầu giao nộp giấy tờ cho cơ quan THADS

Luật 2008 có rất nhiều quy định đặt rải rác ở nhiều Điều liên quan đến việc Chấp hành viên yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân giao nộp các giấy tờ liên quan đến tài sản thi hành án cho cơ quan THADS. Do đó, Luật THADS 2025 đã gom lại và quy định tại điểm c khoản 2 Điều 80 một nguyên tắc chung: Khi kê biên quyền sử dụng đất, phương tiện giao thông, tài sản là quyền sở hữu trí tuệ hoặc các tài sản khác phải đăng ký theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản và các giấy tờ khác có liên quan phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.

1.4. Việc cưỡng chế kiểm tra hiện trạng

Kế thừa các quy định của Luật 2008, điểm đ khoản 2 Điều 80 Luật THADS 2025 quy định: Khi kê biên đồ vật, nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác mà người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng, bảo quản tài sản vắng mặt hoặc không thực hiện theo yêu cầu của Chấp hành viên thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Chấp hành viên tổ chức cưỡng chế mở khóa, mở gói; buộc ra khỏi nhà, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất; các biện pháp cần thiết khác để tiến hành kê biên, cưỡng chế, kiểm tra hiện trạng. Người phải thi hành án phải chịu trách nhiệm về các thiệt hại do việc cưỡng chế.

2. Thực hiện kê biên đối với một số trường hợp cụ thể

2.1. Đối với tài sản là bất động sản

Kế thừa quy định tại khoản 1 Điều 88 Luật 2008, điểm a khoản 2 Điều 80 Luật THADS 2025 quy định: Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho Viện kiểm sát nhân dân có thẩm quyền; cơ quan có thẩm quyền quản lý về đất đai; đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện thôn, tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế; đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án;

2.2. Đối với tài sản đang cho thuê, mượn, ở nhờ

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 80 và khoản 5 Điều 54 Nghị định số 152/2026/NĐ-CP thì khi kê biên tài sản của người phải thi hành án đang cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo cho người đang thuê, mượn, ở nhờ biết.

Trường hợp tài sản cho thuê, mượn, ở nhờ thì người đang thuê, mượn, ở nhờ có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư đến thời điểm cơ quan thi hành án dân sự giao tài sản cho người mua tài sản hoặc người nhận tài sản để trừ vào tiền thi hành án, trừ trường hợp việc thuê, mượn, ở nhờ đã được xác định trong bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Quyền, lợi ích hợp pháp của người thuê, mượn, ở nhờ thực hiện theo quy định của pháp luật.

Đây là một quy định sửa đổi rất lớn so với quy định tại Điều 91 và 95 Luật 2008. Theo quy định tại Điều 91, 95 Luật THADS 2008 thì: “Trường hợp tài sản kê biên đang cho thuê thì người thuê được tiếp tục thuê theo hợp đồng đã giao kết”; “Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết. Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật Dân sự”.

Bởi lẽ, việc xử lý tài sản trong THADS khác hẳn với quan hệ dân sự thông thường, quyền của người mua, người nhận tài sản để thi hành án phải được bảo đảm, việc tổ chức thi hành án theo bản án, quyết định của Tòa án phải được đặt lên trên hết mà không thể bị lệ thuộc vào các hợp đồng dân sự thông thường. Do đó, trong trường hợp này các quan hệ dân sự giữa người phải thi hành án với người thuê, mượn, ở nhờ sẽ buộc phải chấm dứt khi cơ quan THADS giao tài sản cho người mua, người nhận tài sản; quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê, mượn, ở nhờ thực hiện theo quy định của pháp luật thông qua việc khởi kiện tranh chấp dân sự.

Đồng thời, Luật cũng quy định rõ nếu người thuê, mượn, ở nhờ có hành vi chống đối, cản trở việc thi hành án thì Chấp hành viên buộc họ, những người khác có mặt tự chuyển tài sản và ra khỏi nhà, tài sản bị kê biên, kể cả chưa đến hạn theo hợp đồng. Trường hợp họ không tự nguyện thực hiện thì Chấp hành viên yêu cầu lực lượng cưỡng chế đưa họ cùng tài sản ra khỏi nhà, tài sản bị kê biên.

Chấp hành viên cũng cần lưu ý: nếu người phải thi hành án đang cho người khác thuê có trả tiền thì Chấp hành viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế thu tiền của người phải thi hành án đang do người thứ ba giữ để yêu cầu người thuê phải chuyển số tiền thuê đó cho cơ quan THADS để thi hành án.

2.3. Đối với phương tiện giao thông

Đối với phương tiện giao thông đang được khai thác sử dụng thì sau khi kê biên, Chấp hành viên thu giữ hoặc giao cho người phải thi hành án, người đang quản lý, sử dụng tiếp tục khai thác sử dụng, bảo quản nhưng không được thay đổi kết cấu hiện trạng tài sản, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp hoặc thực hiện các giao dịch khác đối với tài sản.

Trường hợp giao cho người phải thi hành án, người đang quản lý, sử dụng tiếp tục khai thác sử dụng phương tiện giao thông thì Chấp hành viên cấp cho người đó biên bản thu giữ giấy đăng ký để phương tiện được phép tham gia giao thông.

3. Xử lý tài sản sau khi kê biên

Thứ nhất, Luật THADS 2025 đã quy định để có sự kết nối giữa quy định về kê biên và quy định về xử lý tài sản sau khi kê biên. Theo đó: Sau khi kê biên, Chấp hành viên thực hiện thủ tục thẩm định giá, xác định giá, bán, giao tài sản và các thủ tục khác theo quy định của Luật này.

Thứ hai, xử lý trong trường hợp có tài sản của người khác mà không thuộc tài sản kê biên

Khoản 2 Điều 81 Luật THADS 2025 quy định: Trường hợp có tài sản của người khác mà không thuộc tài sản kê biên thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản di dời, tháo dỡ tài sản đó ra khỏi tài sản kê biên trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày được thông báo. Hết thời hạn trên mà người có tài sản không di dời, tháo dỡ thì Chấp hành viên thực hiện thủ tục thẩm định giá, xác định giá, bán tài sản đó theo quy định tại Điều 82 và Điều 83 của Luật này. Trong thời gian chờ xử lý, tài sản đó được bảo quản cùng tài sản đã kê biên và người có tài sản có quyền nhận lại tài sản sau khi thanh toán các chi phí phát sinh.

Đối với tài sản không thể di dời, tháo dỡ hoặc việc di dời, tháo dỡ làm giảm đáng kể giá trị tài sản thì được thẩm định giá, xác định giá, bán cùng tài sản đã kê biên.

Người có tài sản đó được hoàn trả tiền bán tài sản sau khi trừ chi phí bảo quản, xử lý tài sản. Số tiền thu được từ việc bán tài sản được xử lý theo quy định tại khoản 1 Điều 59 của Luật này.

Mặc dù quy định này được thiết kế dựa trên quy định tại khoản 1 Điều 113 Luật 2008, nhưng đã thay đổi về nguyên tắc xử lý, cụ thể:

- Khoản 2 Điều 81 không chỉ áp dụng đối với tài sản gắn liền với đất đã kê biên mà có thể bao gồm cả tài sản khác không gắn liền.

- Không quy định về thời điểm tài sản “có trước hay sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án” như Luật 2008.

- Không quy định về việc “Chấp hành viên hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thỏa thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản” vì cơ quan THADS sẽ không quan tâm đến quá trình mà chỉ quan tâm đến việc hệ quả là người có tài sản đó phải “di dời, tháo dỡ tài sản đó ra khỏi tài sản kê biên” trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo.

Đây là quy định mới, nhằm hạn chế việc người phải thi hành án có thể cấu kết
với người khác tạo tranh chấp, xây dựng các tài sản trên đất kê biên, kéo dài việc thi hành án...Đồng thời, quy định này sẽ rút ngắn thời gian tổ chức thi hành án và thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật, đặc biệt là đối với các trường hợp chống đối, không  chấp hành các yêu cầu của cơ quan THADS, Chấp hành viên, cản trở quá trình tổ chức thi hành án.

Thứ ba, kế thừa quy định tại khoản 3 Điều 113 Luật 2008, khoản 3 Điều 81 Luật THADS 2025 quy định: Đối với tài sản là cây trồng hằng năm, vật nuôi ngắn ngày chưa đến mùa thu hoạch hoặc tài sản đang trong quy trình sản xuất khép kín chưa kết thúc thì sau khi kê biên, Chấp hành viên chỉ xử lý khi đến mùa thu hoạch hoặc khi kết thúc quy trình sản xuất khép kín, trừ trường hợp đương sự có thỏa thuận khác./.

Ban Kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo