Quy định mới của Luật Thi hành án dân sự năm 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành về ra quyết định kê biên tài sản

1. Điều kiện để ra quyết định kê biên

 Thứ nhất, kế thừa quy định tại Điều 110 Luật 2008, Luật THADS 2025 quy định một điều kiện rất quan trọng của tài sản bị kê biên, đó là tài sản đó được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Vì thực tế, kê biên tài sản để thi hành án là một biện pháp dùng quyền lực nhà nước để cưỡng chế chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất từ người phải thi hành án sang người khác. Do đó, điều kiện tiên quyết đó là tài sản bị kê biên, xử lý phải là tài sản được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, kế thừa quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật 2008, khoản 1 Điều 78 Luật THADS 2025 quy định: Trường hợp người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc trường hợp khác được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì Chấp hành viên vẫn được kê biên, xử lý để thi hành án.

Khi thực hiện quy định này, để đảm bảo an toàn và có căn cứ để xác định trường hợp nào được chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, trường hợp nào dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được chuyển quyền sử dụng đất và bị kê biên, xử lý để thi hành án…thì Chấp hành viên đề nghị cơ quan quản lý đất đai, cơ quan khác có thẩm quyền có ý kiến về điều kiện thực hiện quyền của người sở hữu, sử dụng tài sản và điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản; điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.

 Bên cạnh đó, Chấp hành viên cần lưu ý chủ động nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan. Ví dụ: Đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên cần nghiên cứu rất kỹ Nhóm quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 45); Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm (Điều 46); Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 47); Trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 48) và các quy định khác có liên quan.

Thứ hai, Luật hóa quy định tại Điều 23 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, Luật cũng quy định rõ: Trường hợp người thứ ba đang giữ hoặc phải trả tài sản cho người phải thi hành án mà tài sản đó đã được xác định bằng bản án, quyết định của Tòa án đang có hiệu lực pháp luật thì Chấp hành viên vẫn được kê biên, xử lý để thi hành án.

Thứ ba, trường hợp tài sản đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà phát sinh các giao dịch liên quan đến tài sản đó thì tài sản đó bị kê biên, xử lý để thi hành án. Chấp hành viên có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đối với tài sản đó.

Thứ tư, trường hợp có giao dịch về tài sản mà không còn tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án thì xử lý như sau:

a) Trường hợp có giao dịch về tài sản nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên tiến hành kê biên, xử lý tài sản theo quy định. Khi kê biên tài sản, nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật Thi hành án dân sự, trường hợp cần tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch thì thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 39 của Luật Thi hành án dân sự;

b) Trường hợp có giao dịch về tài sản kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng đã hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên không kê biên tài sản mà thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 39 của Luật Thi hành án dân sự và có văn bản thông báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để phối hợp tạm ngừng giao dịch, tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.

Việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền;

c) Trường hợp có các giao dịch khác liên quan đến tài sản mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng cho người khác thì Chấp hành viên tiến hành kê biên, xử lý tài sản để thi hành án. Quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và các quy định của pháp luật có liên quan.

  Thứ năm, cơ quan thi hành án dân sự chỉ kê biên, xử lý đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các tài sản khác không đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của người phải thi hành án theo quy định của pháp luật.

Thứ sáu, Trường hợp thi hành nghĩa vụ trả tiền mà người phải thi hành án giao tài sản cho cơ quan thi hành án dân sự xử lý hoặc đề nghị kê biên tài sản cụ thể trong số nhiều tài sản mà không gây trở ngại cho việc thi hành án và tài sản đó đủ để thi hành án, các chi phí liên quan thì Chấp hành viên ra quyết định và thực hiện kê biên tài sản theo quy định của Luật Thi hành án dân sự và Nghị định này. Người phải thi hành án bị hạn chế quyền thực hiện giao dịch đối với các tài sản khác cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án.

Đây là một quy định khác so với hiện hành. Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hiện hành có 02 quy định tại khoản 4 và khoản 6: “4. Trường hợp người phải thi hành án tự nguyện đề nghị kê biên tài sản cụ thể trong số nhiều tài sản mà không gây trở ngại cho việc thi hành án và tài sản đó đủ để thi hành án, các chi phí liên quan thì Chấp hành viên lập biên bản giải thích cho họ về việc phải chịu mọi chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản đó và tiến hành kê biên tài sản để thi hành án. Người phải thi hành án bị hạn chế quyền thực hiện giao dịch đối với các tài sản khác cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án.

6. Trường hợp người phải thi hành án tự nguyện giao tài sản theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7a Luật Thi hành án dân sự để thi hành nghĩa vụ trả tiền thì Chấp hành viên lập biên bản về việc tự nguyện giao tài sản. Biên bản này là cơ sở để Chấp hành viên giao tài sản theo thỏa thuận hoặc tổ chức việc định giá, bán tài sản và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán. Chi phí định giá, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác theo quy định của pháp luật do người phải thi hành án chịu. Trường hợp đương sự tự nguyện giao nhà ở là tài sản duy nhất nhưng số tiền thu được không đủ để thanh toán các nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà ở hoặc tạo lập nơi ở mới thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều 115 Luật Thi hành án dân sự.”

Quy định tại Nghị định 62/2015/NĐ-CP sẽ dẫn đến việc cơ quan THADS xử lý theo 2 hướng hoàn toàn khác nhau với yêu cầu của người phải thi hành án: nếu họ đề nghị kê biên thì cơ quan THADS sẽ kê biên, nếu họ tự nguyện giao thì chỉ lập biên bản mà không ra quyết định kê biên. Điều này là không phù hợp vì bản chất, trong trường hợp người phải thi hành án nghĩa vụ về trả tài sản mà người phải thi hành án tự nguyện giao tài sản đó để thi hành án thì đó đúng là họ đã “tự nguyện thi hành án” và cơ quan THADS chỉ việc lập biên bản mà không ra quyết định cưỡng chế là đúng. Nhưng nếu trường hợp thi hành nghĩa vụ về trả tiền thì việc họ giao tài sản để cơ quan THADS xử lý chỉ là “tự nguyện một phần”, vì nghĩa vụ của họ là trả tiền chứ không phải giao tài sản. Nên trên thực tế, cơ quan THADS vẫn phải thẩm định giá, bán và giao tài sản cho người mua, người nhận tài sản- một quy trình giống hệt như thủ tục thông thường khác mà chỉ là nếu người phải thi hành án không chống đối thì việc tổ chức thực hiện được thuận lợi hơn, không phải huy động nhiều cơ quan, tổ chức tham gia vào việc cưỡng chế và chi phí cưỡng chế sẽ ít hơn. Hơn nữa, có thể lúc đầu người phải thi hành án tự nguyện nhưng sau đó họ lại chống đối trong quá trình thẩm định giá, bán, giao tài sản thì cơ quan THADS vẫn có thể phải huy động lực lượng cưỡng chế như bình thường.

Do đó, Nghị định số 152/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và biện pháp thi hành Luật THADS 2025 đã quy định theo hướng khi thi hành nghĩa vụ trả tiền thì dù người phải thi hành án có giao cho cơ quan THADS xử lý hay đề nghị kê biên thì Chấp hành viên vẫn ra quyết định kê biên và xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Tài sản không được kê biên:

Quy định về tài sản không được kê biên cơ bản giữ như quy định tại Điều 87 Luật 2008, tuy nhiên, đối với trang thiết bị, phương tiện, công cụ bảo đảm an toàn lao động, phòng, chống cháy nổ, phòng, chống ô nhiễm môi trường vẫn thuộc tài sản không được kê biên như quy định hiện hành nhưng bổ sung thêm quy định “trừ trường hợp tài sản đó gắn liền với các tài sản bị kê biên, xử lý”. Như vậy, đối với các loại trang thiết bị, phương tiện, công cụ bảo đảm an toàn lao động, phòng, chống cháy nổ, phòng, chống ô nhiễm môi trường nhưng gắn liền với các tài sản bị kê biên, xử lý thì cơ quan THADS vẫn kê biên, thẩm định giá và bán cùng với khối tài sản đó.

3. Quy định về việc ra quyết định kê biên đối với một số loại tài sản cụ thể

3.1. Đối với tài sản là quyền sử dụng đất (Điều 56 Nghị định)

Việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 78 Luật THADS 2025 và Điều 56 Nghị định số 152/2026/NĐ-CP. Cụ thể:

- Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Trường hợp quyền sử dụng đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất. Việc xử lý tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật này.

- Trường hợp tài sản thi hành án là tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đó thì Chấp hành viên kê biên khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp hiện trạng tài sản là quyền sử dụng đất khác với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì Chấp hành viên kê biên, xử lý theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi hoặc trường hợp khác được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì trước khi ra quyết định kê biên, Chấp hành viên đề nghị cơ quan chức năng có ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều kiện để được cấp giấy chứng nhận và điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Trường hợp có thay đổi về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hoặc điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì cơ quan chức năng thông báo cho Chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự.

Trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang được sử dụng hợp pháp nhưng đến thời điểm cơ quan thi hành án dân sự kê biên, xử lý thuộc khu vực vi phạm hành lang giao thông, chỉ giới đê điều, lưới điện và vẫn được cơ quan có thẩm quyền cho phép tiếp tục tồn tại, sử dụng thì Chấp hành viên thống nhất với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền để thực hiện kê biên, xử lý tài sản đó theo quy định.

- Kê biên quyền sử dụng đất có sự chênh lệch: đây là vấn đề rất thường gặp và gây khó khăn lớn cho cơ quan THADS trong quá trình thực hiện. Để giải quyết vướng mắc này, khoản 2 Điều 56 Nghị định số 152/2026/NĐ-CP đã quy định rõ:

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất mà diện tích đất trên thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không thay đổi vị trí thì Chấp hành viên phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để xác định rõ tình trạng pháp lý, hiện trạng, diện tích thực tế của tài sản và xử lý như sau:

+ Trường hợp chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phần diện tích chênh lệch không có tranh chấp, thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì kê biên, xử lý theo số liệu đo đạc thực tế, trừ trường hợp quy định tại điểm c và điểm d khoản này;

+ Trường hợp chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phần diện tích chênh lệch có tranh chấp thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật Thi hành án dân sự;

+ Trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phần diện tích chênh lệch do bị người khác lấn chiếm thì Chấp hành viên yêu cầu người lấn chiếm trả lại đất hoặc thỏa thuận với người có đất bị lấn chiếm và người được thi hành án về phương án giải quyết. Cơ quan thi hành án dân sự xử lý theo nội dung thỏa thuận của đương sự.

Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì cơ quan thi hành án dân sự kê biên, xử lý theo giấy chứng nhận; trường hợp có tranh chấp thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật Thi hành án dân sự;

+ Trường hợp diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phần diện tích đất chênh lệch đủ điều kiện để tách thửa và cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai thì kê biên, xử lý theo giấy chứng nhận nếu diện tích theo giấy chứng nhận đã đủ để thực hiện nghĩa vụ thi hành án và chi phí thi hành án;

- Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất mà hiện trạng không đúng vị trí theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan thi hành án dân sự đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan điều chỉnh vị trí quyền sử dụng đất hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét lại bản án, quyết định theo quy định của pháp luật. 

3.2. Đối với tài sản là nhà ở

Luật THADS 2025 đã quy định về điều kiện để kê biên đối với tài sản là nhà ở: Trường hợp người phải thi hành án có cam kết xác nhận và chứng minh tài sản là nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình thì Chấp hành viên chỉ kê biên khi người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở đó để thi hành án hoặc trường hợp nhà ở được bản án, quyết định tuyên kê biên hoặc trường hợp nhà ở là tài sản bảo đảm đã được bản án, quyết định tuyên xử lý để thi hành án.

Đây là một quy định khác so với Điều 95 Luật 2008. Theo quy định tại Điều 95 Luật 2008 thì “Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án”.

Như vậy, Luật THADS 2025 đã bổ sung thêm điều kiện “người phải thi hành án có cam kết xác nhận và chứng minh tài sản là nhà ở là nơi ở duy nhất của họ và gia đình”; đồng thời, loại trừ các trường hợp không phải đáp ứng điều kiện nơi ở duy nhất này, đó là: (1) người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở đó để thi hành án; (2) trường hợp nhà ở được bản án, quyết định tuyên kê biên; (3) trường hợp nhà ở là tài sản bảo đảm đã được bản án, quyết định tuyên xử lý để thi hành án.

3.3. Đối với tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất

Kế thừa quy định tại Điều 94, 95 Luật 2008, điểm c khoản 3 Điều 78 Luật THADS 2025 quy định: Trường hợp tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó thì không phải kê biên cả quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở, công trình xây dựng của người phải thi hành án nếu việc tách rời nhà ở, công trình xây dựng và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản;

3.4. Đối với tài sản là tài sản đang cầm cố, thế chấp

Kế thừa quy định tại Điều 90 Luật 2008, điểm d khoản 3 Điều 78 Luật THADS 2025 quy định: Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí thi hành án.

Trường hợp tài sản của người phải thi hành án đang được bảo đảm cho khoản nợ xấu tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thì thực hiện theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng. Theo đó, để đảm bảo cả điều kiện theo quy định của Luật THADS và Luật Các tổ chức tín dụng, Điều 55 Nghị định số 152/2026/NĐ-CP đã quy định: Trường hợp tài sản đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ thì cơ quan thi hành án dân sự chỉ kê biên, xử lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: (1) Giá trị tài sản bảo đảm ước tính lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí thi hành án; (2) Thuộc trường hợp được kê biên theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng.

- Khi kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp; khi xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 54 của Luật Thi hành án dân sự.

- Đối với tài sản đã được cầm cố, thế chấp hợp pháp mà kết quả xác minh tại thời điểm thi hành án cho thấy tài sản có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ phải thanh toán theo hợp đồng cầm cố, thế chấp hoặc thuộc trường hợp không được kê biên theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng thì Chấp hành viên phải thông báo bằng văn bản cho người nhận cầm cố, thế chấp biết nghĩa vụ của người phải thi hành án và yêu cầu khi thanh toán hết nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc khi xử lý tài sản cầm cố, thế chấp phải thông báo ngay cho cơ quan thi hành án dân sự.

Cơ quan thi hành án dân sự kê biên tài sản sau khi đã được giải chấp hoặc thu phần tiền còn lại sau khi xử lý tài sản để thanh toán hợp đồng đã ký, nếu có.

Trường hợp người nhận cầm cố, thế chấp không thông báo hoặc chậm thông báo mà gây thiệt hại cho người được thi hành án thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp mà giá trị tài sản sau khi giảm giá bằng hoặc thấp hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí thi hành án thì người có thẩm quyền ra quyết định về thi hành án có trách nhiệm ra ngay quyết định thu hồi quyết định kê biên, xử lý tài sản theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 52 của Luật Thi hành án dân sự; đồng thời, thông báo bằng văn bản cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp biết nghĩa vụ của người phải thi hành án và yêu cầu khi thanh toán hết nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc khi xử lý tài sản cầm cố, thế chấp phải thông báo cho cơ quan thi hành án dân sự.

- Trường hợp cơ quan thi hành án dân sự kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp thì người nhận cầm cố, nhận thế chấp phải cung cấp thông tin, giao nộp hoặc cung cấp giấy tờ về quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất; những tài liệu có liên quan đến việc thi hành án mà họ đang quản lý, lưu giữ và phối hợp với cơ quan thi hành án dân sự trong quá trình kê biên, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp.

3.5. Đối với tài sản mang lại hoa lợi và tài sản là quyền sở hữu trí tuệ

Quy định tại điểm đ, điểm e khoản 3 Điều 78 Luật THADS 2025 giữ nguyên như quy định hiện hành tại Điều 97, 84 của Luật 2008. Cụ thể:

- Đối với tài sản mang lại hoa lợi

Trường hợp người phải thi hành án có tài sản mang lại hoa lợi thì Chấp hành viên kê biên hoa lợi đó để bảo đảm thi hành án. Đối với hoa lợi là lương thực, thực phẩm thì khi kê biên, Chấp hành viên phải để lại một phần để người phải thi hành án và gia đình họ sinh sống theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 79 của Luật này;

- Đối với tài sản là quyền sở hữu trí tuệ

Trường hợp người phải thi hành án là chủ sở hữu quyền sở hữu trí tuệ chuyển quyền sử dụng quyền sở hữu trí tuệ cho cơ quan, tổ chức, cá nhân khác thì quyền sở hữu trí tuệ vẫn bị kê biên.

Trường hợp nhằm bảo đảm mục tiêu quốc phòng, an ninh, dân sinh và lợi ích của Nhà nước, xã hội mà Nhà nước quyết định chủ sở hữu quyền sở hữu trí tuệ phải chuyển giao quyền của mình cho cơ quan, tổ chức, cá nhân khác sử dụng trong thời gian nhất định thì Chấp hành viên không được kê biên quyền sở hữu trí tuệ của người phải thi hành án trong thời gian bắt buộc phải chuyển giao.

Chấp hành viên quyết định giao cho cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng, khai thác quyền sở hữu trí tuệ. Cơ quan, tổ chức, cá nhân được giao sử dụng, khai thác quyền sở hữu trí tuệ phải nộp số tiền thu được sau khi trừ các chi phí cần thiết cho cơ quan thi hành án dân sự để thi hành án.

Trường hợp cần thiết, Chấp hành viên yêu cầu tổ chức chuyên môn, nghề nghiệp về sở hữu trí tuệ thu và quản lý thu nhập, lợi nhuận từ việc sử dụng, khai thác quyền sở hữu trí tuệ của người phải thi hành án.

Trường hợp người phải thi hành án đã chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ cho cơ quan, tổ chức, cá nhân khác mà chưa được thanh toán hoặc mới được thanh toán một phần tiền thì Chấp hành viên ra quyết định buộc cơ quan, tổ chức, cá nhân nhận chuyển giao nộp khoản tiền chưa thanh toán để thi hành án.

3.6. Đối với tài sản hình thành trong tương lai (Điều 58 Nghị định)

Việc kê biên, xử lý tài sản hình thành trong tương lai thực hiện như sau:

- Trường hợp tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận mà thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng theo quy định của pháp luật thì Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản hình thành trong tương lai đó theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự và pháp luật chuyên ngành.

- Trường hợp tài sản đã hình thành và người phải thi hành án đã xác lập quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản thì Chấp hành viên kê biên, xử lý theo quy định chung về kê biên, xử lý đối với tài sản hiện có.

- Người mua được tài sản, người nhận tài sản để trừ vào tiền thi hành án có quyền, nghĩa vụ của người có tài sản đối với tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc tài sản đã hình thành và người phải thi hành án đã xác lập quyền sở hữu, sử dụng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

3.7. Đối với tài sản là quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên (Điều 59 Nghị định)

Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên là một loại quyền tài sản rất đặc biệt, việc xử lý không chỉ căn cứ vào pháp luật về THADS mà phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về khoáng sản... Do đó, Nghị định số 152/2026/NĐ-CP đã quy định rõ: Trước khi kê biên, xử lý tài sản là quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, Chấp hành viên đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp phép quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên cho ý kiến về việc xử lý quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên và điều kiện để người mua được cấp phép quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên để xử lý theo quy định; trường hợp tài nguyên thiên nhiên gắn liền với đất thì còn phải có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai.

Trình tự, thủ tục kê biên, xử lý thực hiện theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự và pháp luật khác có liên quan.

Trên thực tế, thời gian qua cũng đã có một số cơ quan THADS thực hiện được việc kê biên, xử lý tài sản là quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên và cơ bản cũng theo thủ tục như trên. Nghị định số 152/2026/NĐ-CP chỉ thể chế hóa những việc cơ quan THADS đang thực hiện trên thực tế để xử lý đối với loại tài sản đặc thù này.

3.8. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hoặc tài sản có tranh chấp

Luật THADS 2025 đã quy định rõ liên quan đến việc xử lý tài sản thuộc sở hữu chung, theo đó:

Thứ nhất, trường hợp chưa xác định được phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung với người khác thì Chấp hành viên xử lý như sau:

- Thông báo cho người phải thi hành án, người được thi hành án và người có quyền sở hữu chung thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án. Việc xử lý tài sản thực hiện theo thỏa thuận của các đương sự hoặc quyết định của Tòa án;

- Hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày được thông báo mà các bên không thỏa thuận hoặc thỏa thuận vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba, trốn tránh nghĩa vụ nộp phí thi hành án hoặc không yêu cầu Tòa án giải quyết thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Thứ hai, đối với tài sản thi hành án thuộc sở hữu chung đã xác định được phần sở hữu của các chủ sở hữu chung được xử lý như sau:

- Trường hợp tài sản chung có thể chia được thì Chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với phần tài sản tương ứng với phần sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án;

- Trường hợp tài sản chung không thể chia được hoặc nếu việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với toàn bộ tài sản và thanh toán cho chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của họ.

Thứ ba, trường hợp tài sản để thi hành án có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trừ trường hợp bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật tuyên kê biên, xử lý, công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó. Sau khi thông báo, Chấp hành viên thực hiện như sau:

- Trường hợp đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 46 của Luật này. Việc xử lý tài sản thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền;

- Trường hợp hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày được thông báo mà các bên không khởi kiện tại Tòa án, không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc tranh chấp được Tòa án, cơ quan có thẩm quyền thụ lý không liên quan đến quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên xử lý tài sản theo quy định của Luật này.

Thứ tư, trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án theo quy định của pháp luật thì xử lý như sau:

- Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó;

- Hết thời hạn 15 ngày kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

Thứ năm, trường hợp có giao dịch về tài sản thi hành án nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng mà cần tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch thì thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều này.

Một lưu ý quan trọng, đó là: Trường hợp Chấp hành viên yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định tại Điều này thì không phải chịu án phí, lệ phí Tòa án; nếu Chấp hành viên không thể thu thập tài liệu, chứng cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự thì có quyền yêu cầu Tòa án thu thập. Trước đây khi Chấp hành viên khởi kiện hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết thì thường bị Tòa án yêu cầu nộp chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và một số chi phí tố tụng khác. Hiện nay, theo quy định của Nghị định số 152/2026/NĐ-CP thì chi phí này sẽ tính vào chi phí do người phải thi hành án phải chịu./.

 Ban Kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo (Theo Cổng Thông tin điện tử Cục Quản lý THADS - Bộ Tư pháp)