Quy định mới của Luật Thi hành án dân sự năm 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thẩm định giá, xác định giá tài sản kê biên

1. Về thẩm định giá, xác định giá tài sản

1.1. Về sử dụng khái niệm

Luật THADS 2025 sử dụng khái niệm “thẩm định giá, xác định giá tài sản kê biên” thay cho khái niệm “định giá tài sản kê biên” như quy định hiện hành. Việc sửa đổi này để đúng bản chất của khái niệm, đồng thời phù hợp với quy định của Luật Giá, theo đó: Định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ

1.2. Về thẩm định giá, xác định giá tài sản

Thứ nhất, không quy định về việc Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận của đương sự về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá. Thay vào đó, Luật THADS 2025 quy định: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong việc kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá, trừ trường hợp nhận được văn bản thỏa thuận của đương sự về giá tài sản.

Nghị định số 152/2026/NĐ-CP cũng quy định rõ: Trường hợp nhận được văn bản thỏa thuận của đương sự về giá tài sản trước khi ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 82 của Luật Thi hành án dân sự thì Chấp hành viên thực hiện thủ tục bán tài sản theo giá do đương sự thỏa thuận.

Như vậy, việc đương sự thỏa thuận về giá tài sản luôn được tôn trọng, nhưng việc cho đương sự thỏa thuận không phải là trách nhiệm của Chấp hành viên. Nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản và gửi cho Chấp hành viên thì Chấp hành viên sẽ thực hiện thủ tục bán tài sản theo giá do đương sự thỏa thuận. Nhưng nếu trước khi ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá mà không nhận được thỏa thuận của đương sự thì Chấp hành viên sẽ vẫn tiếp tục ký hợp đồng trong thời hạn theo quy định.

Thứ hai, không quy định về việc cho đương sự thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá. Chấp hành viên sẽ lựa chọn tổ chức thẩm định giá theo quy định của Nghị định số 152/2026/NĐ-CP, theo đó: Doanh nghiệp thẩm định giá được Chấp hành viên lựa chọn để ký hợp đồng dịch vụ theo quy định tại khoản 1 Điều 82 của Luật Thi hành án dân sự phải đáp ứng các điều kiện: (1) phải có tên trong danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền công khai; (2) có uy tín, năng lực phù hợp với tài sản được thẩm định giá; (3) tại thời điểm ký hợp đồng không thuộc trường hợp bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và không thuộc trường hợp bị thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.

Chấp hành viên có thể kiểm tra doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh trên trang web của Bộ Tài chính. Nhưng cần lưu ý: danh sách này đăng 1 năm 1 lần nên sẽ không thể kịp cập nhật trong trường hợp doanh nghiệp đó bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hoặc bị thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Do đó, trước khi ký hợp đồng, Chấp hành viên cần yêu cầu doanh nghiệp đó cung cấp tất cả các tài liệu để chứng minh về việc đáp ứng đủ điều kiện và lưu trong hồ sơ thi hành án để làm căn cứ chứng minh khi có yêu cầu. Để hạn chế rủi ro cho Chấp hành viên, Nghị định số 152/2026/NĐ-CP cũng đã quy định: Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp cho cơ quan thi hành án dân sự.

Thứ ba, Luật THADS 2008 quy định Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên. Quy định này làm giới hạn địa bàn hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá, đồng thời làm hạn chế sự lựa chọn của Chấp hành viên (nếu trên địa bàn không có doanh nghiệp thẩm định giá có năng lực, uy tín…). Do đó, Luật THADS năm 2025 đã bỏ quy định giới hạn địa giới hành chính của doanh nghiệp thẩm định giá được lựa chọn.

Thứ tư, cơ bản kế thừa quy định về việc cho Chấp hành viên xác định giá trong trường hợp tài sản là hàng hóa, vật phẩm dễ bị hư hỏng hoặc tài sản có giá trị nhỏ hoặc không lựa chọn được doanh nghiệp thẩm định giá.

- Tài sản là hàng hóa, vật phẩm dễ bị hư hỏng bao gồm các loại tài sản sau đây: (1) Thuốc chữa bệnh, thuốc thú y, thuốc bảo vệ thực vật mà hạn sử dụng còn dưới 60 ngày theo hạn ghi trên bao bì, nhãn hàng; (2) Thực phẩm tươi sống, thực phẩm đã qua chế biến và các loại hàng hóa khác mà hạn sử dụng còn dưới 30 ngày theo hạn ghi trên bao bì, nhãn hàng; (3) Hàng hóa có tính chất thời vụ (hàng tiêu dùng theo mùa, phục vụ lễ, tết) nếu không xử lý ngay sẽ bị hư hỏng, không bán được hoặc hết thời hạn sử dụng; (4) Hàng hóa, vật phẩm dễ bị hư hỏng khác theo quy định của pháp luật.

- Đối với việc xác định tài sản có giá trị nhỏ, khoản 2 Điều 26 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định đây là loại tài sản mà tại thời điểm xác định giá, tài sản giống hệt hoặc tương tự chưa qua sử dụng có giá mua bán trên thị trường không quá 10 triệu đồng.

Tuy nhiên, Nghị định số 152/2026/NĐ-CP đã sửa đổi nội dung này, theo đó: Khi xác định tài sản có giá trị nhỏ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 82 của Luật Thi hành án dân sự, Chấp hành viên căn cứ vào giá tài sản giống hệt hoặc tương tự có giá mua bán trên thị trường tại thời điểm xác định giá không quá 05 lần mức lương tối thiểu tháng theo vùng nơi cơ quan thi hành án dân sự có trụ sở.

Như vậy, Nghị định số 152/2026/NĐ-CP đã quy định căn cứ giá tài sản để Chấp hành viên xác định giá là giá thị trường của “tài sản giống hệt hoặc tương tự” mà không giới hạn theo giá của tài sản “chưa qua sử dụng”. Như vậy mới phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Ví dụ: giá trị của một chiếc iphone mới sẽ khác hẳn giá trị của một chiếc iphone đã qua sử dụng 3 năm, nên việc căn cứ giá của tài sản chưa qua sử dụng để quy định về tài sản đã qua sử dụng là không hợp lý.

Bên cạnh đó, Nghị định số 152/2026/NĐ-CP cũng không quy định số tiền cứng mà linh hoạt bằng quy định “giá mua bán trên thị trường tại thời điểm xác định giá không quá 05 lần mức lương tối thiểu tháng theo vùng nơi cơ quan thi hành án dân sự có trụ sở”. Lưu ý: đây là mức lương tối thiểu theo vùng, tức là mức lương áp dụng đối với người lao động làm việc theo hợp đồng lao động theo quy định của Chính phủ (hiện nay đang được thực hiện theo Nghị định số 293/2025/NĐ-CP của Chính phủ Quy định mức lương tối thiểu đối với người lao động làm việc theo hợp đồng lao động). Như vậy, tại thời điểm này, Chấp hành viên sẽ xác định giá đối với các tài sản mà giá tài sản giống hệt hoặc tương tự có giá mua bán trên thị trường tại thời điểm xác định giá không quá số tiền sau đây:

Thứ năm, Luật THADS 2025 đã bổ sung quy định: Việc thẩm định giá, xác định giá tài sản là vàng, chứng khoán, tài sản số hoặc tài sản đặc thù khác thực hiện theo quy định của pháp luật.

Đây là các loại tài sản rất đặc thù nên có trường hợp vẫn phải thẩm định giá nhưng có trường hợp sẽ theo giá mua vào niêm yết công khai của doanh nghiệp, tổ chức tín dụng tại thời điểm giao dich (đối với vàng miếng, vàng nhẫn tròn trơn), hoặc giá tham chiếu theo phương thức khớp lệnh theo quy định của pháp luật về chứng khoán (đối với chứng khoán đang niêm yết hoặc đang đăng ký giao dịch tại sở giao dịch chứng khoán).

Đối với tài sản số hoặc tài sản đặc thù khác: đây là một quy định mở để áp dụng sau này khi các chế độ pháp lý với các tài sản này được rõ ràng hơn.

1.3. Về thẩm định giá lại, xác định giá lại

Thứ nhất, về căn cứ thẩm định giá lại, xác định giá lại, bao gồm:

(1) Có kết luận của cơ quan, người có thẩm quyền về việc Chấp hành viên hoặc doanh nghiệp thẩm định giá có vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch kết quả thẩm định giá, xác định giá.

Điều 99 Luật 2008 chỉ quy định về điều kiện “Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 98 của Luật này dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản”. Như vậy, Luật THADS năm 2025 đã làm rõ về vi phạm này phải “có kết luận của cơ quan, người có thẩm quyền”; đồng thời bổ sung cả việc thẩm định giá lại khi “doanh nghiệp thẩm định giá” có vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch kết quả thẩm định giá.

(2) Chứng thư thẩm định giá đã hết hiệu lực trước khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, trừ trường hợp đương sự có thỏa thuận về việc tiếp tục sử dụng giá theo chứng thư đó.

Đây là quy định nhằm luật hóa hướng dẫn của Tổng cục THADS (nay là Cục Quản lý THADS), đồng thời để phù hợp với các quy định của pháp luật về giá (về thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá). Tuy nhiên, do việc thẩm định giá lại sẽ tốn rất nhiều chi phí, nên nếu xác định dù thời gian đã lâu nhưng do giá cả ổn định nên không có sự thay đổi nhiều về giá thì Chấp hành viên có thể hướng dẫn các đương sự thỏa thuận về việc tiếp tục sử dụng giá theo chứng thư cũ.

(3) Đương sự có văn bản yêu cầu thẩm định giá lại, xác định giá lại trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá, xác định giá lần đầu. Việc thẩm định giá lại, xác định giá lại theo yêu cầu của đương sự chỉ được thực hiện một lần. Người yêu cầu phải chịu chi phí và phải nộp ngay tạm ứng chi phí thẩm định giá lại, xác định giá lại theo quy định của Chính phủ.

Theo quy định trên thì việc yêu cầu thẩm định giá lại, xác định giá lại phải được thực hiện “bằng văn bản”. Người yêu cầu phải chịu chi phí và phải nộp ngay tạm ứng chi phí thẩm định giá lại, xác định giá lại theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, một điểm mới để khắc phục vướng mắc của quy định hiện hành trong trường hợp vụ việc có nhiều đương sự mà mỗi đương sự đều yêu cầu thẩm định giá lại, theo đó, Luật THADS năm 2025 đã nhấn mạnh: Việc thẩm định giá lại, xác định giá lại theo yêu cầu của đương sự chỉ được thực hiện một lần. Như vậy, không quan tâm đến có bao nhiêu người yêu cầu thì việc thẩm định giá lại, xác định giá lại cũng chỉ được thực hiện một lần. Tuy nhiên, việc có bao nhiêu người yêu cầu định giá lại sẽ quyết định số chi phí thẩm định giá lại, xác định giá lại mà họ phải chịu.

 Thứ hai, về thời hạn, thủ tục thẩm định giá lại, xác định giá lại: Luật THADS 2025 quy định Việc thẩm định giá lại, xác định giá lại được thực hiện trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày xác định có căn cứ quy định tại khoản 2 Điều này. Thủ tục thẩm định giá lại, xác định giá lại thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Thứ ba, xác định giá khởi điểm để bán lần đầu là giá theo kết quả thẩm định giá, xác định giá tại khoản 1 Điều 82 Luật THADS hoặc giá do đương sự thỏa thuận. Trường hợp thẩm định giá lại, xác định giá lại thì kết quả thẩm định giá lại, xác định giá lại được lấy làm giá khởi điểm để đấu giá.

1.4. Về việc thẩm định giá, xác định giá khi có sự thay đổi về giá tài sản tại thời điểm thi hành án

- Cơ bản kế thừa nguyên tắc tại Điều 59 Luật 2008, theo đó, Luật THADS 2025 cũng quy định về việc thẩm định giá lại tài sản trong trường hợp theo bản án, quyết định mà một bên được nhận tài sản và phải thanh toán cho người khác giá trị tài sản họ được nhận nhưng giá tài sản thay đổi tăng hoặc giảm so với giá trị tài sản khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật thì tài sản được thẩm định giá theo quy định chung. Tuy nhiên, vì đây là nội dung bản án, quyết định đã tuyên và trên thực tế thì trường hợp này, quyền và lợi ích của các bên đương sự luôn đối nghịch nhau, sẽ luôn luôn có 1 bên cho rằng việc thẩm định giá lại này là gây bất lợi, gây thiệt hại cho họ. Do đó, điều kiện để được áp dụng quy định này đã có sự thay đổi rất lớn và “khó” hơn rất nhiều so với quy định tại Điều 59 Luật 2008. Theo đó, việc thẩm định giá này chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

Một là, có ít nhất một trong các đương sự có đơn yêu cầu thẩm định giá tài sản, cung cấp tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản và đã nộp tạm ứng chi phí thẩm định giá tài sản;

Hai là, việc thi hành án kéo dài do tình trạng khẩn cấp, trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng. Trên thực tế, việc thi hành án kéo dài thường do sự chống đối của một hoặc các bên đương sự, việc chứng minh việc thi hành án kéo dài là do tình trạng khẩn cấp, trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng rất ít khi xảy ra.

- Ngoài ra, những quy định tại Điều 17 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP cũng đã cơ bản được kế thừa và tiếp tục quy định trong Nghị định số 152/2026/NĐ-CP, cụ thể:

+ Việc thẩm định giá theo quy định tại khoản 5 Điều 82 của Luật Thi hành án dân sự được thực hiện khi tại thời điểm thi hành án, giá tài sản thay đổi tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá trị tài sản khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

+ Người có đơn yêu cầu thẩm định giá tài sản có trách nhiệm cung cấp tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản, kèm theo đơn yêu cầu thẩm định giá tài sản. Tài liệu chứng minh có thể là khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định được áp dụng tại địa phương hoặc giá thị trường phổ biến của tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản cần thẩm định giá tại địa phương hoặc giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương của tài sản cùng loại.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu thẩm định giá tài sản của đương sự và tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản, Chấp hành viên phải tiến hành thủ tục thẩm định giá theo quy định tại Điều 82 của Luật Thi hành án dân sự. Chi phí thẩm định giá do người yêu cầu thẩm định giá chịu.

+ Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả thẩm định giá, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản yêu cầu người được nhận tài sản nộp số tiền tương ứng với tỷ lệ giá trị tài sản mà đương sự được nhận theo bản án, quyết định so với giá tài sản đã định quy định tại khoản 2 Điều này để thanh toán cho người được nhận tiền thi hành án.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu nộp tiền thi hành án, nếu người được nhận tài sản không tự nguyện nộp tiền thi hành án thì Chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với tài sản đó để thi hành án. Số tiền thu được thanh toán theo tỷ lệ tương ứng so với số tiền, tài sản mà các đương sự được nhận theo bản án, quyết định nhưng không tính lãi chậm thi hành án.

+ Chi phí kê biên, xử lý tài sản quy định tại khoản 3 Điều này do đương sự chịu tương ứng với tỷ lệ số tiền, tài sản mà họ thực nhận theo quy định của pháp luật về chi phí thi hành án.

+ Người đang quản lý tài sản không tự nguyện giao tài sản cho người mua được tài sản đấu giá thì bị cưỡng chế thi hành án và phải chịu chi phí thi hành án theo quy định.

1.5. Về trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá

Luật THADS 2025 đã quy định rõ: Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá chịu trách nhiệm về việc thẩm định giá tài sản thi hành án, giải trình về kết quả thẩm định giá do mình thực hiện theo quy định của Luật Giá. Trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

 Ban Kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo (Theo Cổng Thông tin điện tử Cục Quản lý THADS - Bộ Tư pháp)