Phải khẳng định rằng công tác thi hành án dân sự (THADS) trong những năm qua nhận được nhiều quan tâm của Đảng và nhà nước ta, cụ thể Đảng và nhà nước đã đưa ra nhiều chủ trương, định hướng quan trọng tạo cơ sở cho việc hoàn thiện pháp luật; đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan THADS; tăng cường pháp chế trong hoạt động THADS. Trên cơ sở Luật THADS năm 2008, được sửa đổi bổ sung năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã tạo hành lang pháp lý vững chắc trong quá trình tổ chức THA, hệ thống THADS đã không ngừng được hoàn thiện, góp phần nâng cao hiệu quả THADS. Tuy nhiên, thực tiễn công THADS thời gian qua cho thấy: bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định. Đặc biệt là việc quy định về kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là nhà ở xây dựng trên đất của người khác.
Kê biên, xử lý tài sản là nhà ở của người phải thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế THADS được quy định tại Điều 95 Luật THADS năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014. Đây là biện pháp cưỡng chế mà Chấp hành viên các cơ quan THADS thường áp dụng trong thực tế nhất. Trong bài viết này, chúng tôi đi sâu vào phân tích những khó khăn, vướng mắc và bất cập của pháp luật quy định về kê biên nhà ở của người phải thi hành án xây dựng trên đất của người khác, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật THADS trong thời gian tới.
Kê biên nhà ở là biện pháp cưỡng chế được quy định tại Điều 95 Luật thi hành án dân sự, cụ thể:
“1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.
2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà…”.
Theo nội dung điều luật nêu trên thì, chúng ta xác định Chấp hành viên cơ quan THADS chỉ được quyền kê biên nhà trong các trường hợp sau:
Thứ nhất là, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của người phải thi hành án.
Thứ hai là, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của người khác, nhưng phải trên cơ sở người có đất đồng ý để Chấp hành viên kê biên nhà và quyền sử dụng đất.
Thứ ba là, trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
Thực tế cho thấy, trong trường hợp thứ ba này hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể để Chấp hành viên cơ quan THADS làm căn cứ để xác định việc tách rời nhà ở và đất “có hoặc không có” làm giảm đáng kể giá trị căn nhà. Quy định này thật sự gây ra nhiều khó khăn trong thực tiễn, làm hạn chế đến hiệu quả công tác THADS và đặc biệt từ quy định của điều luật làm cho cơ quan THADS khó khăn trong việc phân loại án, không biết phải xếp vào loại án có điều kiện hay không có điều kiện, bởi lẽ: Nếu như phân loại việc có điều kiện thi hành án, thì phải áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên nhà và bán đấu giá nhà của người phải thi hành án trên đất của người khác và điều kiện bắt buộc là Chấp hành viên xác định được việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà; còn nếu xác định loại việc không có điều kiện thi hành án, thì không đúng với quy định tại khoản 1 Điều 44a Luật THADS, vì theo điều luật này, xác định việc chưa có điều kiện khi: người phải thi hành án không có thu nhập hoặc có thu nhập chỉ đảm bảo cuộc sống tối thiểu cho người phải thi hành án, người mà họ có trách nhiệm nuôi dưỡng; người phải thi hành án không có tài sản hoặc có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế thi hành án; người phải thi hành án có tài sản nhưng tài sản theo quy định của pháp luật không được kê biên, xử lý để thi hành án.
(Chấp hành viên đang thực hiện việc kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất của người phải thi hành án)
Việc quy định của điều luật nêu trên, đã tạo ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho Chấp hành viên trong quá trình xử lý vụ việc. Đây cũng là một trong những lý do làm cho lượng án tồn đọng hàng năm còn nhiều và tiềm ẩn việc đương sự gửi đơn thư khiếu nại, tố cáo cũng như bồi thường nhà nước trong THADS.
Thiết nghĩ, trong thời gian đến các cấp có thẩm quyền cần quy định theo hướng tạo điều kiện cho người có đất gắn với nhà của người thi hành án hoặc người có nhà gắn với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được quyền mua quyền sử dụng đất hoặc mua nhà của người phải thi hành án theo giá khởi điểm do tổ chức thẩm định giá đã định trước khi tổ chức bán đấu giá. Trường hợp người có đất gắn với nhà của người thi hành án hoặc người có nhà gắn với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án không đồng ý mua, thì tổ chức bán đấu giá công khai theo quy định của pháp luật./.
(Nguyễn Trọng Tài – Chi cục THADS TP. Quy Nhơn)