Công ty trách nhiệm hữu hạn A là Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Ủy ban nhân dân tỉnh H cấp giấy phép và Giấy chứng nhận đầu tư tại địa bàn huyện K. Công ty A được Ủy ban nhân dân tỉnh H cho thuê diện tích đất 12.000m² trong thời hạn 50 năm, hình thức trả tiền thuê đất hàng năm và đã đảm bảo đầy đủ thủ tục để được hoạt động, sản xuất kinh doanh ngành nghề ghi trong Giấy phép đầu tư. Quá trình sản xuất kinh doanh không hiệu quả, Công ty A bị 1 số doanh nghiệp trong nước khởi kiện ra Toà án nhân dân và buộc thanh toán giá trị các Hợp đồng kinh tế đã thực hiện với tổng số tiền khoảng 5 tỷ đồng, đồng thời Công ty A phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Sau khi thụ lý đơn yêu cầu thi hành án, Chi cục Thi hành án dân sự huyện K tiến hành xác minh điều kiện thi hành án của Công ty A, được biết Công ty A không còn bất kỳ tài sản gì vì lý do trước khi Toà án giải quyết, các chủ nợ đã tiến hành tháo dỡ nhà xưởng, máy móc của Công ty A để thu hồi 1 phần số tiền nợ. Đến nay, trên diện tích đất sản xuất, kinh doanh trước đây không còn bất kỳ tài sản nào có giá trị ngoài diện tích khoảng 1000m² tường bao. Xác minh tài khoản tại các Ngân hàng trên địa bàn cũng không có tài khoản đứng tên Công ty A còn giao dịch.

Phía các doanh nghiệp là người được thi hành án liên tục gửi đơn đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự tổ chức thi hành dứt điểm để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của họ, đồng thời cung cấp một số tài liệu như hợp đồng mua bán vật liệu san lấp mặt bằng khoảng 6.000m³ cát san lấp trị giá 500 triệu đồng.

Để làm cơ sở tổ chức thi hành dứt điểm vụ việc nêu trên, xin phân tích cụ thể các quy định của pháp luật dựa trên các tài sản còn lại của Công ty A như sau:

1. Đối với quyền sử dụng diện tích đất 12.000m².

Có ý kiến cho rằng cơ quan Thi hành án cần xử lý quyền sử dụng đất này để thi hành án đối với Công ty A, nhưng theo quan điểm của cá nhân tôi thì không thể xử lý kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 12.000m² đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho Công ty A, bởi những lý do:

Tại Khoản 1 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự có quy định:

“Điều 110. Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án

1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

…”

Trong khi đó, Khoản 2 Điều 119 Luật đất đai năm 2003 quy định:

“ …

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

b) Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

d) Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

…”

Như vậy, trong trường hợp này, quyền sử dụng diện tích đất 12.000m² của Công ty A thuộc diện không được chuyển nhượng, do đó cơ quan Thi hành án không thể tiến hành việc kê biên để thi hành nghĩa vụ của công ty A.

2. Đối với tài sản gắn liền trên diện tích đất 12.000m².

2.1. Diện tích 1.000m² tường bao.

Nằm ngay trong quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 119 Luật đất đai năm 2003 đã nêu ở trên, có thể thấy rằng, đối với 1.000m² tường bao, cơ quan Thi hành án hoàn toàn có thể kê biên, định giá, đưa ra bán mà không vướng bất kỳ quy định nào của Luật đất đai, mặt khác lại hoàn toàn phù hợp với quy định tại Điều 94 Luật Thi hành án dân sự: “Khi kê biên tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó.”

Về mặt trình tự, thủ tục tiếp theo, sau khi cơ quan Thi hành án đã kê biên và bán được tài sản, người mua được tài sản sẽ tiếp tục liên hệ với Ủy ban nhân dân tỉnh H để làm thủ tục được thuê diện tích đất 12.000m² mà trước đó Công ty A được sử dụng.

2.2. Khối lượng cát nền san lấp mặt bằng 6.000m³.

Đối với những tài sản này, hiện có 2 ý kiến khác nhau liên quan đến việc có thể kê biên hay không.

Quan điểm thứ nhất, 6.000m³ cát san lấp khi còn trong lưu thông thị trường có giá trị sử dụng tách biệt trị giá là 500 triệu đồng và Công ty  A phải bỏ ra để mua là chi phí ban đầu. Đến nay, giá trị của 6.000m³ cát cùng với vị trí, diện tích đất đã trở thành thể thống nhất và tạo nên giá trị của 12.000m² đất Công ty A đang được quyền sử dụng. Việc xác định tách rời giá trị của 6.000m³ cát với giá trị của quyền sử dụng diện tích 12.000m² là điều không thể được chấp nhận. Mặt khác, quyền sử dụng 12.000m² như đã nêu ở trên thuộc diện không được chuyển nhượng nên có thể nói quan điểm này cho rằng không thể kê biên đối với khối lượng 6.000m³ cát đã san lấp.

Quan điểm thứ hai, cơ quan Thi hành án có thể kê biên, xử lý đối với khối lượng 6.000m³ cát và có thể coi đó là một loại tài sản gắn liền với diện tích đất 12.000m².

Nhìn từ góc độ các quy định của pháp luật về doanh nghiệp, đất đai hiện nay thì cả 2 quan điểm trên đều có tính hợp lý nhất định nhưng cũng đều chưa có cơ sở pháp lý vững chắc trong khi việc vận dụng theo quan điểm này hay quan điểm kia lại ảnh hưởng rất lớn đến quyền, nghĩa vụ của các đương sự trong vụ việc này.

Những người theo quan điểm thứ nhất đưa ra lập luận rằng nếu Công ty A không thực hiện việc san lấp mặt bằng thì diện tích 12.000m² khi đó là đất nông nghiệp, giá trị quyền sử dụng thấp. Chỉ sau khi đã san lấp mặt bằng (giá trị khối lượng cát san lấp chuyển hoá vào giá trị quyền sử dụng loại đất mới hình thành – đất sản xuất kinh doanh) thì giá trị quyền sử dụng diện tích 12.000m² mới được tăng lên, nếu bóc tách giá trị khối lượng cát sẽ làm cho giá trị quyền sử dụng 12.000m² đất giảm và quay lại giá trị lúc ban đầu.

Những người theo quan điểm thứ hai bám sát quy định của Luật đất đai và nhấn mạnh rằng nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam được quyền chuyển nhượng những gì là tài sản mà họ đã bỏ ra đầu tư, thậm chí trong trường hợp thuê đất trả tiền 1 lần họ còn được chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức khác. Trong trường hợp của Công ty A, việc coi khối lượng 6.000m³ cát san lấp là tài sản mà họ phải bỏ tiền ra mua và có thể chuyển nhượng để thu lại chi phí đầu tư cũng là điều dễ hiểu.

Tóm lại, hành lang pháp lý hiện nay của Nhà nước đang rất thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài nhằm thu hút đầu tư, thúc đẩy kinh tế phát triển song song với việc tạo các điều kiện thuận lợi về cơ chế pháp lý, ưu đãi về thuế,… Thì  bên cạnh đó cũng cần có quy định linh hoạt cho nhà đầu tư khi họ muốn chuyển đổi phương án sản xuất kinh doanh,… Để làm được điều đó, đòi hỏi các quy định của pháp luật phải được thể chế hoá một cách rõ ràng, kịp thời.

Trên đây chỉ là một ví dụ thực tế, xin phân tích để các đồng chí, đồng nghiệp quan tâm, theo dõi và cùng trao đổi để thực hiện thống nhất.

Lương Thanh Tùng

Chi cục THADS huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương