Dựa vào việc Chế độ đánh giá giám định bất động sản được áp dụng ổn định, xây dựng Chế độ công bố giá đất cung cấp một cách thích hợp thông tin giá đất - một tiêu chí trong giao dịch đất đai đã kiểm soát được các giao dịch mang tính đầu cơ và thực hiện được việc chuẩn bị đất công với giá thích  hợp, công bằng.
Năm 1963, Chế độ đánh giá giám định bất động sản được trang bị dựa trên việc ban hành Luật về đánh giá giám định bất động sản. Chế độ được xây dựng với mục đích đảm bảo nguồn Giám định viên, những người có quyền, uy tín trong đánh giá giám định, đồng thời tạo ra sự tối ưu hóa trong nghiệp vụ giám định bất động sản, đóng góp cho việc hình thành giá thích hợp của bất động sản. Cụ thể, thực hiện kỳ thi Giám định viên bất động sản, Đăng ký Giám định viên, Đăng ký công ty giám định bất động sản, quy định giám sát đối với Giám định viên và công ty giám định. Những người không là Giám định viên bất động sản không được thực hiện việc đánh giá giám định bất động sản và để kinh doanh nghề giám định bất động sản cần phải đáp ứng điều kiện cho phép như có từ một Giám định viên bất động sản chuyên nhiệm trong văn phòng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền trong địa bàn.
Tháng 10 năm 1965, Hiệp hội Giám định viên Bất động sản Nhật Bản Japan Association of Real Estate Appraisers được thành lập (Giấy phép thành lập tháng 9 năm 1965), địa chỉ: 11-15, Toranomon 3 chome, Quận Minato, Tokyo, SVAX TTBuilding 9F. Mục đích của Hiệp hội là nâng cao chất lượng và phẩm chất của Giám định viên và ứng viên Giám định; Cải thiện cải tiến nghiệp vụ Đánh giá giám định BĐS; Đóng góp cho sự phát triển của Chế độ đánh giá giám định bất động sản và việc hình thành giá đất một cách hợp lý. Nhân sự thay đổi của Chế độ pháp nhân công ích, năm 2012 chuyển sang tổ chức Hội liên hiệp, là pháp nhân công ích với cơ quan giám sát là Văn phòng Nội các. Tính  đến tháng 3 năm  2017, Hiệp hội có 5,333 hội viên.
Hiệp hội Giám định viên Bất động sản Nhật Bản hoạt động với bốn nội dung: Thứ nhất về Quy chế tự chủ: Đưa ra quy phạm về đạo đức nghề nghiệp mà Giám định viên bất động sản cần phải tuân thủ; Thứ hai về Nghiên cứu khảo sát: Nghiên cứu về đạo đức đánh giá giám định để củng cố nội dung Chế độ đánh giá giám định bất động sản; Khảo sát về thực trạng bất động sản, thu thập và trang bị sách, tài liệu tham khảo trong vào ngoài nước; Nghiên cứu khảo sát về giá đất nước ngoài; Thực hiện khảo sát do Nhà nước hoặc Chính quyền địa phương ủy thác; Thứ ba về Tập huấn: Thực hiện tập huấn nâng cao chất lượng của hội viên, xuất bản thành quả nghiên cứu; Là cơ quan được nhà nước công nhận thực hiện đào tạo, bồi dưỡng Giám định viên; Thứ tư về Quan hệ công chúng - Giao lưu: Thực hiện tư vấn tổng thể về đánh giá giám định bất động sản, giao lưu tại hội nghị quốc tế với các tổ chức giám định của nước ngoài.
Để trở thành Giám định viên, cần trải qua các bước: Bước 1 thi câu hỏi ngắn với môn thi: Văn bản pháp quy về bất động sản/ Lý luận về đánh giá giám định bất động sản, điều kiện dự thi: mọi đối tượng không phân biệt tuổi tác, học vấn, giới tính, quốc tịch; ngày thi một năm một lần; Bước 2 thi Luận văn với môn thi: Luật Dân sự/Kinh tế học/Kế toán học/Lý luận về đánh giá giám định bất động sản, điều kiện dự thi: Thi đỗ Bài thi câu hỏi ngắn, ngày thi một năm một lần trong thời gian ba ngày; Bước 3 Tập huấn nghiệp vụ: Tham gia chương trình tập huấn nghiệp vụ tại cơ sở đào tạo được đăng ký với Bộ trưởng Bộ Giao thông, Đất đai, Cơ sở hạ tầng; Bước 4 Kết thúc chương trình học: Những người qua đánh giá kết quả khi kết thúc chương trình được công nhận kết thúc, được Bộ trưởng Bộ Giao thông, Đất đai, Cơ sở hạ tầng xác nhận kết thúc sẽ có thể đăng ký là Giám định viên.
Theo thống kê của Hiệp hội Giám định viên bất động sản Nhật Bản, trong kỳ thi Giám định viên bất động sản năm 2016 tại phần thi câu hỏi ngắn số thí sinh dự thi là 1,568 người, thi đỗ 511 người, tương đương tỷ lệ đỗ 32.6%; phần thi luận văn số thí sinh 708 người, thi đỗ 103 người tương đương tỷ lệ đỗ 14.5%.
Để tạo ra sự phát triển lành mạnh của Chế độ đánh giá giám định bất động sản, cần phải xây dựng tiêu chuẩn thống nhất để Giám định viên bất động sản dựa vào đó đánh giá giám định bất động sản. Năm 1964, tiêu chuẩn đánh giá giám định bất động sản đã được xây dựng với cơ cấu như sau: Điều khoản chung; Chương 1 Quan điểm cơ bản về đánh giá giám định bất động sản; Chương 2 Chủng và loại bất động sản, Chương 3 Các yếu tố cấu thành giá bất động sản, Chương 4 Các nguyên tắc liên quan đến giá bất động sản; Chương 5 Những nội dung cơ bản trong đánh giá giám định; Chương 6 Phân tích khu vực và phân tích riêng biệt; Chương 7 Phương thức đánh giá giám định; Chương 8 Quy trình đánh giá giám định; Chương 9 Báo cáo đánh giá giám định; Điều khoản riêng biệt: Chương 1 Đánh giá giám định về giá; Chương 2 Đánh giá giám định về tiền thuê nhà; Chương 3 Đánh giá giám định về giá bất động sản là đối tượng chứng khoán hóa.
Giá đất tăng cao sẽ gây tác động rõ rệt tới sự phát triển của nền kinh tế và ổn định sinh hoạt của người dân. Chế độ Công bố giá đất đã được xây dựng vào năm 1969 với mục đích cung cấp chỉ số giá giao dịch đất thông thường làm nền tảng cho giá đối ứng trong thu dụng đất sử dụng công cộng. Ủy ban Giám định đất - được cơ cấu bởi các nhà tri thức - là cơ quan trung lập thực hiện việc xác định và thông báo giá thông thường cho 1m² cho các địa điểm chuẩn (26.000 điểm trên cả nước) vào thời điểm mùng một tháng một hằng năm. Việc xác định giá được thực hiện tại từng địa điểm bởi sự đánh giá giám định của hai Giám định viên bất động sản và sự thẩm định - điều chỉnh kết quả đó của Ủy ban Giám định đất. Giá đất công bố là chỉ số trong giao dịch đất thông thường, là mức áng chừng trong giá đất sử dụng trong các Chế độ thuế liên quan đến đất, là quy chuẩn thẩm tra về giá đất trong các Quy chế giao dịch, là quy chuẩn trong đánh giá giám định của Giám định viên bất động sản; là quy chuẩn thẩm định giá thu dụng đất sử dụng công cộng.
Các nội dung công bố trong Công bố giá đất bao gồm: Số hiệu điểm tiêu chuẩn; Địa chỉ và hiển thị nhà ở; Giá đất trên 1m² tại tiêu điểm chuẩn; Diện tích điểm chuẩn; Hình dáng điểm chuẩn; Sử dụng hiện nay của điểm chuẩn; Tình hình sử dụng đất xung quanh điểm chuẩn, Tình hình đường giáp phía trước điểm chuẩn; Tình hình trang bị đường ống nước, khí đốt và đường thoát nước; Tình hình tiếp cận đường sắt, các cơ sở giao thông chính yếu; Những giới hạn đang được áp dụng theo Luật Quy hoạch và đô thị và các luật khác.
Về những tình huống được ủy thác đánh giá giám định: Một là Ủy thác từ doanh nghiệp và Tổ chức tín dụng: Mua bán (Để chứng minh tính thích hợp của giá mua bán đối với cổ đông, các bên quan hệ quyền lợi và cơ quan thuế); Bảo đảm (Để các tổ chức tín dụng tham khảo thẩm định cho vay); Báo cáo tài chính (Để làm cơ sở xử lý lỗ lãi tài sản và công bố thời giá của bất động sản đầu tư); Chứng khoán hóa (Để chứng minh tính thích hợp của giá mua bán của các Quỹ như JREIT). Hai là Ủy thác từ cơ quan công: Mua bán (Để chứng minh tính thích hợp trong giá mua bán của cơ quan công); Bồi thường (Làm cơ sở tính toán số tiền bồi thường trong thu dụng đất sử dụng công cộng); Bán đấu giá (Để xây dựng tiêu chuẩn giá bán trong hoạt động bán dựa trên thủ tục thi hành dân sự); Đánh thuế (Để xây dựng giá chuẩn trong hoạt động đánh thuế Tài sản cố định); Công bố giá đất, khảo sát giá đất.
Nội dung cơ bản của nghiệp vụ đánh giá giám định bao gốm: Một là xác định bất động sản đối tượng: Đối chiếu với mục tiêu ủy thác, không được lập các điều kiện đánh giá có khả năng gây tổn hại lợi ích của người sử dụng Bản đánh giá giám định. Nếu là hoạt động tư vấn không tuân theo tiêu chuẩn đánh giá giám định, việc lập điều kiện đánh giá được cho phép đưa ra một cách linh hoạt. Tuy nhiên, phải nêu rõ sự ảnh hưởng của các điều kiện đó tác động tới giá; Hai là thời điểm của giá: Ngày trở thành tiêu chuẩn phán định giá (Ngoài ra cần hiển thị rõ ngày phán định giá); Ba là loại giá: Về nguyên tắc, yêu cầu đưa ra giá thông thường (giá thị trường). Ví dụ ngoại lệ: Trường hợp doanh nghiệp bắt buộc bán tức thời do thực hiện thủ tục phá sản hoặc tái sinh, có thể đưa ra giá đặc thù (giá trong điều kiện đặc thù) tuy nhiên phải ghi kèm theo giá thông thường.
Về xác nhận bất động sản đối tượng: Một là khảo sát thực địa: Cần phải tới kiểm tra thực địa để xác nhận trạng thái của bất động sản đối tượng (1) Đất: Dựa vào Sổ đăng ký bất động sản, bản đồ đi kèm Đăng ký (hoặc bản vẽ trắc địa), xác nhận quy mô mảnh đất, hình dạng (bao gồm mức độ cao thấp, ta luy), tình trạng tiếp đường và ranh giới với bên cạnh. (2) Nhà: Dựa vào Sổ đăng ký bất động sản và bản thiết kế (Bản vẽ bố trí mặt bằng, thiết kế mặt bằng, thiết kế mặt cắt), xác nhận bằng mắt quy mô, trạng thái, vật liệu sử dụng và tình trạng xuống cấp, hư hỏng. (3) Ô nhiễm đất và sử dụng sợi Amiang Tìm hiểu từ lịch sử sử dụng đất của khu đất đối tượng và xung quanh để điều tra về khả năng ô nhiễm đất, về sử dụng sợi Amiang, kiểm tra thực địa bằng mắt, qua bản vẽ và hỏi chuyện; Hai là xác nhận quyền lợi: Về quyền sở hữu liên quan tới bất động sản đối tượng, xác nhận trong Sổ đăng ký bất động sản và hợp đồng cho thuê, hỏi chuyện với các bên có quyền lợi.
Ngoài ra còn có những nội dung kiểm tra khác như: Một là Quy định sử dụng đất theo pháp lệnh: Xác nhận sự tuân thủ luật pháp của bất động sản đối tượng, trong phần đánh giá về sử dụng tối ưu, cần phải kiểm tra các quy định trong Quy chế sử dụng đất theo Luật như Quy hoạch đô thị, quy định kiến trúc. Khu vực đất sử dụng theo mục đích (hạn chế mục đích sử dụng của đất, nhà theo khu vực), tỷ lệ dung tích (kích cỡ tòa nhà được xây dựng trên khu đất) được quy định trong Quy hoạch đô thị tại các đô thị Nhật Bản; Hai là Đường lộ: Khảo sát về đường lộ quan trọng, vì theo quy định, chỉ được xây dựng tòa nhà khi khu đất tiếp giáp từ 2m trở lên với con đường khổ từ 4m trở lên (đường do cơ quan thẩm quyền quản lý hoặc đường tư nhân được cơ quan thẩm quyền công nhận; Ba là Hạ tầng sinh hoạt: Điện, nước, khí đốt, thoát nước: cần xác nhận hạ tầng sinh hoạt được trang bị như thế nào, các hạ tầng trên kết nối với tòa nhà như thế nào.
Về áp dụng phương pháp đánh giá: Một là về đất (Đất xây nhà: Đất hợp lý để sử dụng là khuôn viên xây nhà):Về cơ bản sẽ sử dụng phối hợp Phương pháp so sánh giáo dịch thực tế và Phương pháp hoàn nguyên lãi. Thêm vào đó sẽ cân nhắc sự hài hòa với giá đất Công bố của địa điểm Công bố giá đất, một yếu tố mang tính tương tự cao. Phương pháp hoàn nguyên lãi được áp dụng cho trường hợp giả định là tòa nhà tối ưu được xây dựng trên mảnh đất tương ứng sẽ được cho thuê. Đối với trường hợp đất có quy mô đủ lớn để xây nhà chung cư (bán theo đơn nguyên) và được đánh giá có khả năng bán được, sẽ sử dụng phương pháp đánh giá (Phương pháp phát triển) tiếp cận từ khả năng hoạch toán của hoạt động bán chung cư tương ứng; Hai là các loại đất khác: Cần cân nhắc sự hài hòa của giá đất tính được bởi Phương pháp so sánh giáo dịch thực tế với giá đất Công bố - một yếu tố mang tính tương tự cao - của địa điểm Công bố giá đất. Có thể sử dụng phối hợp phương pháp tiếp cận từ khả năng hoạch toán của hoạt động kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp đối với đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp; Ba là Tòa nhà và khuôn viên (trường hợp tự sử dụng): Về cơ bản sẽ dùng Phương pháp giá gốc (tiếp cận chi phí), tuy nhiên nếu có thể nhìn thấy được khả năng tòa nhà sẽ dùng để cho thuê, thì có thể phối hợp với Phương pháp hoàn nguyên lãi. Trong phương pháp giá gốc, giá đất sẽ được tính theo phương pháp nêu trên, cộng thêm giá tòa nhà, tổng giá của đất và nhà sẽ được điều chỉnh giảm giá dựa vào các yếu tố kinh tế như tính thị trường. Giá tòa nhà được tính bằng cách điều chỉnh giảm giá về vật lý và chức năng đối với giá nguyên vật liệu cần có để xây lại tòa nhà đó; Bốn là Tòa nhà và khuôn viên (trường hợp cho thuê thu lãi): Sử dụng phối hợp Phương pháp giá gốc và Phương pháp hoàn nguyên lãi (trong trường hợp cần thiết, tham chiếu các giao dịch xung quanh). Khi áp dụng Phương pháp hoàn nguyên lãi, trên cơ sở kiểm tra, kiểm chứng điều kiện cho thuê hiện tại và thành tích thu chi trong quá khứ, thông thường sẽ áp dụng Phương pháp hoàn nguyên trực tiếp (Direct Capitalization), nhưng cũng có trường hợp sử dụng phối hợp với Phương pháp DCF.
Về những điểm lưu ý theo mục đích ủy thác: Một là Báo cáo tài chính: Đánh giá giám định liên quan đến Báo cáo tài chính tiêu biểu bao gồm các đánh giá về Lỗ tài sản cố định, Áp dụng Phương pháp giá thấp đối với hàng tồn kho và Thời giá của bất động sản đầu tư. Đánh giá bất động sản theo Ủy thác như trên, về nguyên tắc sẽ phải thực hiện đánh giá giám định theo Quy chuẩn giá giám định bất động sản. Tuy nhiên với tài sản mà tầm quan trọng không cao, được công nhận áp dụng phương pháp đơn giản khác. Hai là Chứng khoán hóa bất động sản, Đánh giá bất động sản liên quan đến Chứng khoán hóa BĐS tại JREIT v.v… về nguyên tắc sẽ phải tuân thủ Quy chuẩn giá giám định bất động sản (bao gồm những Quy chế áp dụng thêm cho Chứng khoán hóa bất động sản. Quy chế áp dụng thêm cho Chứng khoán hóa bất động sản có lưu ý chính như sau: ①Sử dụng Báo cáo hiện trạng của tòa nhà do chuyên gia thực hiện (Engineering Report); ②Vào trong tòa nhà thực hiện kiểm tra hiện trường; ③Áp dụng phối hợp Phương pháp hoàn nguyên trực tiếp và Phương pháp DCF trong khi áp dụng Phương pháp hoàn nguyên lãi. Ba là Luật thi hành án dân sự (Đánh giá để Bán đấu giá): (1) Lựa chọn người đánh giá: Đánh giá Giá tiêu chuẩn bán của bất động sản bán đấu giá theo Luật thi hành án dân sự (Giá bán chắc chắn nhất trong thủ tục thi hành án dân sự, Tòa án sẽ lựa chọn từ những người (Giám định viên bất động sản) có kiến thức chuyên môn, có kinh nghiệm. (2) Phương pháp đánh giá: Trong đánh giá để Bán đấu giá, cần phải đánh giá Giá phù hợp để bán bất động sản đấu giá, bảo vệ Người sở hữu, Bảo vệ lợi ích của Người có trái quyền, phòng chống xâm hại quyền thu hồi trái quyền do bán với giá rẻ bất chính. Quy trình và phương pháp đánh giá về cơ bản giống như trong đánh giá bình thường, nhưng cần cân nhắc tới hoàn cảnh đang trong thủ tục thi hành dân sự. Ví dụ: Nếu không có sự hợp tác của bên bán, có khả năng rủi ro lỗi tiềm ẩn, thời gian công bố thông tin bán ngắn sẽ khó có thể được tổ chức tài chính cho vay. (3) Cân nhắc hoàn cảnh đang trong thủ tục thi hành dân sự: Giá được Người đánh giá đưa ra trong Bán đấu giá là Giá bán chuẩn - có sự cân nhắc tới hoàn cảnh đang trong thủ tục thi hành dân sự, dó đó sẽ khác với giá thông thường (giá thị trường) trong đánh giá giám định thông thường. Thực hiện giảm phần Giảm giá do bán đấu giá từ giá thông thường để đáp ứng với hoàn cảnh đang trong thủ tục thi hành dân sự. Giảm giá do bán đấu giá, là mức do từng tòa án đưa ra trên cơ sở phân tích các trường hợp Bán đấu giá trong quá khứ, người đánh giá sẽ dựa trên mức đó phán đoán tùy vào tình hình của bất động sản đối tượng (Tòa án Địa phương Tokyo, tỷ lệ Giảm giá Bán đấu giá được đặt là 30%, các đô thị địa phương là 40~50%); (4) Giá bán thấp nhất: Giá bán tiêu chuẩn là giá mang tính tiêu chuẩn, vì vậy vẫn tồn tại khoảng cách nhất định giữa giá này và giá được kết luận là hợp lý trong quá trình bán thực tế. Trong thủ tục thi hành dân sự, được công nhận việc đặt ra Giá bán thấp nhất (Giá bán thấp nhất được quy đinh là 80% của Giá bán tiêu chuẩn).

                                                                                                Thế Minh