Chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự phát sinh thường xuyên trong đời sống xã hội.Việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải được lập thành hợp đồng. Hiệu lực của hợp đồng là giá trị bắt buộc thi hành đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng.Tuy nhiên hiện nay có nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau điều chỉnh liên quan đến hiệu lực của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Hợp đồng) đã dẫn đến những mâu thuẫn khi áp dụng.
Tình huống: Bản án số 04/2012/DS-ST ngày 17/8/2012 “V/v Tranh chấp hợp đồng mượn tài sản” của Tòa án nhân dân huyện LT, tỉnh QB tuyên Buộc bà Phạm Thị T phải trả cho chị Phan Thi D số tiền 1.104.612.500đ (một tỷ một trăm linh bốn triệu sáu trăm mười hai nghìn năm trăm đồng). Bản án có hiệu lực pháp luật bà Phan Thị D có đơn yêu cầu Thi hành án và bản tự xác minh tài sản. Chi cục Thi hành án dân sự huyện LT, tỉnh QB đã nhận đơn và ra quyết định Thi hành án cho thi hành Bản án nói trên đối với bà Phan Thị T. Chấp hành viên tiến hành xác minh cho thấy bà Phan Thị T có 01 lô đất tại thôn A xã B, huyện LT tỉnh QB diện tích 290m2 mang tên Phan Thị T nhưng hiện đã làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn K; trú tại xã C huyện LT, tỉnh QB trước khi bản án xét xử 03 tháng,nhưng Hợp đồng chỉ mới hoàn tất thủ tục Chứng thực,chưa đăng ký sang tên trước bạ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định và trong hợp đồng Công chứng ghi:
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Quá trình thi hành án bà Phan Thị D (người được thi hành án) cho rằng giao dịch Hợp đồng Chuyển quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thị T và ông Mai Văn K chưa có hiệu lực pháp luật do đó yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự huyện LT kê biên diện tích đất trên để đảm bảo thi hành án.
Qua thực tiễn cho thấy, nhiều người dân đã gặp không ít rắc rối khi đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất vì mỗi nơi hiểu và áp dụng một cách khác nhau, thông thường, sau khi Bên chuyển quyền và Bên nhận chuyển quyền thực hiện hoàn tất thủ tục công chứng, hoăc chứng thực Hợp đồng thì tiếp tục thực hiện việc đăng ký trước bạ, sang tên quyền sử dụng đất đứng tên Bên nhận chuyển quyền tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.Vấn đè phát sinh từ đây: Có hợp đồng Công chứng ghi: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, và đăng ký.Do vậy hiện nay tại một số nơi có Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đã yêu cầu đề nghị các bên giao kết hợp đồng phải quay trở lại tổ chức hành nghề Công chứng nơi chứng nhận hợp đồng để sữa đổi lại điều khoản có hiệu lực của hợp đồng, cụ thể là: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng và đăng ký.
Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành, hiệu lực của Hợp đồng được xác định kể từ thời điểm nào? Trường hợp Chấp hành viên đã áp dụng việc kê biên tải sản trên mà có tranh chấp thì xử lý như thế nào?
Tại phần thứ năm của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Công chứng 2006, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở, Nghị định 181/2004/NĐ-CP (của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003)….đều có đề cập tới hình thức và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, các văn bản lại chưa có quy định thống nhất, cụ thể dẫn đến việc mâu thuẫn khi áp dụng để xác định hiệu lực của Hợp đồng.Theo quy định tại khoản 2, Điều 689,Bộ Luật dân sự 2005:
‘Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có Công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: ‘
Quyền sở hữu nhà được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm Hợp đồng được Công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân..”. Vậy liệu có phải Hợp đồng chỉ cần có Công chứng, Chứng thực là có hiệu lực? còn theo quy định tại khoản 3, Điều 4 Luật Công chứng thì quy định:
“Văn bản Công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề Công chứng’’.Nếu chỉ căn cứ vào những quy định này, có ý kiến cho rằng, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm Hợp đồng được công chứng, chứng thực - tức ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1, điều 168, Bộ luật dân sự 2005 lại quy định:
“Việc chuyển quyền sỡ hữu đối với Bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sỡ hữu trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”; Điều 692 Bộ luật dân sự 2005 lại quy định
“ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” và tại Điều 46, Luật Đất đai và khoản 4 Điều 146, Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì quy định
“ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản, tặng cho quyền sử dụng đất;hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”
Trường hợp ưu tiên áp dụng luật theo điều 83/ Luât BHVBQPPL
2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. thì trường hợp này nếu cho rằng áp dụng luật có giá trị pháp lý cao hơn,tức là áp dụng Bộ Luật dân sự thì tại Điều 692 có quy định
“ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” thì việc áp dụng điều 692 đúng hay sai.? Trường hợp cho rằng Luật Dân sự có giá trị pháp lý cao hơn là là chưa thuyết phục. Vì luật Đất đai và Bộ luât Dân sự thẩm quyền ban hành giống nhau Bộ Luật chỉ mang tính ổn định và phạm vi điều chỉnh rộng hơn (nhiều lĩnh vực) chứ không thể nói là cao hơn. Nếu cho rằng Bô Luật Dân sự là Luật chung thì chưa có văn bản nào quy định. Nếu cho rằng Bộ Luật Dân sự là Luật chung thì áp dụng điều 692 để xử lý đúng hay sai.? Do nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau cùng điều chỉnh vấn đề hiệu lực của Hợp đồng gây ra sự chồng chéo, mâu thuẫn như hiện nay đã khiến cho việc hiểu và áp dụng trong vấn đề hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không thống nhất.
Theo quan điểm của chúng tôi, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về hình thức đó là: phải được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất theo nguyên tắc ưu tiên áp dụng các quy định của pháp luật chuyên ngành về đất đai theo quy định tại Điều 692, Bộ luật dân sự 2005 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ. và phải xem điều kiện về hình thức giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Điều k2;đ122; k2; điều 124 Bộ luật dân sự 2005.
Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Theo đó thì chỉ trong những trường hợp có quy định của pháp luật về loại giao dịch nào đó phải tuân theo những hình thức nhất định và hình thức đó là điều kiện có hiệu lực của giao dịch thì hình thức của giao dịch mới trở thành một điều kiện bắt buộc để giao dịch đó có hiệu lực.Luật Công chứng là văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về tổ chức và hoạt động của tổ chức hành nghề Công chứng trong đó có việc công chứng các hợp đồng, giao dịch nói chung, không thể áp dụng để xác định hiệu lực đối với việc chuyển quyền sử dụng đất thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai.
Quay trở lại tình huống trên có ý kiến cho rằng:
Quan điểm thứ nhất:
Cơ quan Thi hành án dân sự vẫn có quyền áp dụng biện pháp kê biên diện tích đất trên để đảm bảo thi hành hành án. Vì diện tích đất trên mặc dù đã được chứng thực, tức đảm bảo về mặt nội dung còn về hình thức chưa đảm bảo tức chưa làm thủ tục sang tên, đăng ký tại văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất tức hiệu lực của giao dịch trên chưa có giá trị trên thực tế.
Quan điểm thứ hai:
Văn bản quy định đang có sự chồng chéo do đó Cơ quan Thi hành án dân sự không nên kê biên vì nếu tiến hành kê biên thì đương sự sẽ khiếu nại việc kê biên của Cơ quan thi hành án vì họ cho rằng giao dịch của họ đã hoàn thành theo quy định của luật Công chứng; hoặc giữa bên Chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có tranh chấp Hợp đồng thì Tòa án sẽ áp dụng Điều 692, Bộ luật dân sự 2005 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ và phải xem điều kiện về hình thức giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định chung cho các loại Hợp đồng (giao dịch) để giải quyết; đó là
“ Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và Tòa án và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch dân sự đó vô hiệu” Giả định trong thời gian ấn định đó mà các bên hoàn tất việc đăng ký Thì việc đã kê biên của Cơ quan thi hành án sẽ giải quyết như thế nào? Vấn đề này đã được lý giải tại
Điều 127 Bộ luật Dân sự cũng quy định: “giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”. Như vậy 3 điều kiện về nội dung là điều kiện cần và điều kiện về hình thức là điều kiện đủ để cho một giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật. Do đó, không có lý do gì khi hợp đồng đã vi phạm điều kiện này mà Toà án phải chờ một bên hoặc các bên có yêu cầu mới tuyên bố hợp đồng vô hiêu,
Trong tình huống này trường hợp Chấp hành viên đã kê biên thì có thể tiến hành các bước để bán đấu giá tài sản trên được không?.
Quan điểm thứ ba:
Việc kê biên của Chấp hành viên là sai. Vì Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được chứng thực tức Quyền tài sản của bên chuyển nhượng đã hết, việc bên nhận chuyển nhượng không tiến hành đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là do luật không quy định trong thời gain bao lâu bên nhận chuyển nhượng phải tiến hành đăng ký. Trường hợp không đăng ký thì chỉ bị xử phạt hành chính và hợp đồng trên vẫn có hiệu lực.
Thiết nghĩ, những vướng mắc trên cần được hướng dẫn cụ thể của cơ quan có thẩm quyền để có cách hiểu, vận dụng thống nhất nhằm tránh những những rắc rối cho các cơ quan, tổ chức và dặc biệt là cá nhân hộ gia đình khi giải quyết và thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần sớm ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định một cách đầy đủ và thống nhất về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất để giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp đang diễn ra trong thực tế hiện nay do sự chồng chéo trong quy định khiến vướng mắc khi áp dụng.
Rất mong chia sẻ của các đồng nghiệp./.
T
iến Dũng – Chi cục THADS huyện Lệ Thuỷ