VƯỚNG MẮC KHI XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỞ HỮU CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT THUÊ CỦA NHÀ NƯỚC
27/04/2022
Hiện nay Đảng và Nhà nước ta đang quan tâm đến vấn đề giải quyết tình trạng nợ xấu của Ngân hàng, tổ chức tín dụng và đưa ra nhiều quan điểm, chủ trương để thực hiện. Trong những chủ trương đó thì tinh thần của Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc Hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 15/8/20217 đã đi vào thực tiễn và áp dụng thí điểm trong vòng 5 năm kể từ ngày có hiệu lực. Tuy nhiên để tiếp tục thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc Hội thì phải tháo gỡ nhưng vướng mắc khi xử lý tài sản là quyền sở hữu công trình trên đất thuê của Nhà nước đối với những vụ việc thi hành cho Ngân hàng, tổ chức tín dụng để đạt hiệu quả cao tốt hơn.
Hiện nay Đảng và Nhà nước ta đang quan tâm đến vấn đề giải quyết tình trạng nợ xấu của Ngân hàng, tổ chức tín dụng và đưa ra nhiều quan điểm, chủ trương để thực hiện. Trong những chủ trương đó thì tinh thần tiếp tục thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc Hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng... Trong lĩnh vực thi hành án dân sự, khi áp dụng Văn bản luật này vào thực tiễn cơ bản đã đạt được hiệu quả cao trong thời gian qua, góp phần đẩy mạnh và tập trung giải quyết được nợ xấu cho ngân hàng, tổ chức tín dụng, đáp ứng được yêu cầu đặt ra theo tinh thần của Nghị quyết. Qua gần 5 năm thực hiện thí điểm trong lĩnh vực hoạt động thi hành án dân sự thì số tiền thi hành cho Ngân hàng đạt hiệu quả hơn trước đây. Tuy nhiên vẫn còn vướng mắc ở một điều khoản mà thực tiễn áp dụng vẫn chưa khả thi.
Những vướng mắc ở thực tiễn áp dụng thi hành
Khi áp dụng Điều 12 của Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc Hội vào giai đoạn thi hành án dân sự cũng gặp không ít khó khăn về Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.“Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật”
Thực tế, tổ chức thi hành những vụ việc cho ngân hàng mà tài sản chủ yếu là Quyền sở hữu công trình, tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê đang gặp khó khăn, vướng mắc ở giai đoạn xử lý tài sản, để minh chứng cho vấn đề này, tác giả muốn đưa ra một tình huống cụ thể như sau:
Xuất phát từ vụ tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại giữa tổ chức ngân hàng với Công ty Cổ phần X, phải trả cho Ngân hàng A, số tiền phải thi hành trên 1.000 tỷ đồng và tài sản thế chấp là quyền sở hữu công trình gắn liền trên diện tích đất thuê của Nhà nước. Trong quá trình tiến hành kê biên và xử lý tài sản quyền sở hữu công trình và người mua được tài sản là một công ty có đủ tư cách pháp nhân hội đủ các điều kiện về năng lực tài chính, phù hợp với ngành nghề kinh doanh và không vi phạm quy định của Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành của lĩnh vực về đất đai.
Sau khi người mua trúng đấu giá đã nộp đủ tiền cho cơ quan thi hành án và yêu cầu giao tài sản mua trúng đấu giá. Việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá đã thực hiện xong nhưng vấn đề người mua tài sản hoàn thiện được thủ tục sang tên quyền sở hữu công trình và ký lại được hợp đồng thuê đất của nhà nước lại gặp khó khăn, vướng mắc ở Điều 12 của Nghị quyết “ … Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu… trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm…” bỡi Công ty cổ phần X phải trả các khoản tiền nợ thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước trên chục tỷ đồng. Nảy sinh nhiều quan điểm nhận định khác nhau từ các cơ quan chuyên môn tham mưu cho cơ quan về quản lý đất đai, trong đó có quan điểm cho rằng, để ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thực hiện đầy đủ các quy định và nộp khoản tiền thuê quyền sử dụng đất mới đủ các điều kiện được thuê lại đất của Nhà nước tiếp tục kinh doanh.
Tuy nhiên tại Điều 15 của Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc Hội, quy định: “1. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. 2. Việc nộp thuế của bên bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng liên quan đến chuyển nhượng tài sản bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế. Bên nhận bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng không phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí khác của bên bảo đảm từ số tiền chuyển nhượng tài sản bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.”
Cần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc khi tiếp tục thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc Hội trong lĩnh vực thi hành án dân sự.
-Thực trạng thi hành án về kê biên, xử lý các loại vụ việc thi hành cho Ngân hàng, tổ chức tín dụng mà tài sản thế chấp là Quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền trên quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê, hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá cũng không ký được hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất của Nhà nước để tiếp tục hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó vẫn vướng ở chi phí đầu tư vào đất (theo quy định tại Khoản 3, Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 53 điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ thì: Người mua tài sản phải tự thỏa thuận với bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại cho đến thời điểm thu hồi đất, trường hợp không thỏa thuận được thì các bên có liên quan được quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định pháp luật hoặc là vướng mắc ở Điều 12 của Nghị quyết việc không thu được số tiền án phí theo quy định tại Điều 47 của Luật thi hành án dân sự trước khi thanh toán cho khoản nợ bảo đảm…, tuy nhiên đã được hướng dẫn kịp thời theo Văn bản số 106/TB-VPCP ngày 22/3/2019 của Văn Phòng Chính phủ…Để góp phần vào chủ trương chung là giải quyết án tồn đọng, góp phần giải quyết nợ xấu đạt hiệu quả nhưng thực tế vẫn có trường hợp dẫn đến có khi bị việc khiếu nại, tố cáo do Chấp hành viên không giao được tài sản cho người mua trúng đấu giá do có vướng mắc nêu trên. Có những vụ việc, chấp hành viên cũng có thể bị khởi kiện ra Tòa án để hủy hợp đồng bán đấu giá hoặc bồi thường thiệt hại do thời gian kéo dài không hoàn thiện được các thủ tục thuê đất lại của Nhà nước hoặc các thủ tục chuyển quyền sở hữu công trình cho người mua được tài sản bán đấu giá... không phải xuất phát từ nguyên nhân chủ quan của chấp hành viên mà từ bất cập của văn bản luật. Chính vì thế, những khó khăn, vướng mắc thường gặp khi áp dụng vào thực tiễn thi hành án dân sự rơi vào những trường hợp như sau:
-Thứ nhất, không thu được khoản tiền thuế đất; tiền thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước và nghĩa vụ khác … nên các cơ quan chức năng không làm thủ tục thu hồi đất của người phải thi hành án để cho người mua được tài sản thi hành án tiếp tục thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh, bỡi chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính của Luật thuế và theo quy định của Luật đất đai năm 2013.
- Thứ hai, các cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất, chưa thu hồi được số tiền thuê quyền sử dụng đất của người phải thi hành án nên khởi kiện bằng các Bản án, quyết định và tranh chấp yêu cầu cơ quan thi hành án phải tạm giữ khoản tiền bán tài sản để đảm bảo cho khoản tiền thuê đất và có quan điểm khác nhau về áp dụng thực hiện theo Điều 12 Nghị quyết 42/2017/QH14 gây khó khăn cho cơ quan thi hành án.
Để nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự và xử lý kịp thời lượng án thi hành cho Ngân hàng, tổ chức tín cũng như khoản án phí trong những vụ việc có tài sản thế chấp ở các Ngân hàng, tổ chức tín dụng thì cần xem xét và sửa đổi Điều 12 của Nghị quyết 42/2017/QH14 phù hợp hơn, cụ thể hơn về quy định xử lý khoản thuế thuê quyền sử dụng đất trước hoặc sau khi thanh toán cho Ngân hàng, tổ chức tín dụng? để góp phần tháo gỡ những bất cập vấn đề này so với Luật thuế và Luật đất đai có liên quan đến việc hoàn thiện thủ tục sang tên, chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất …đối với tài sản, quyền sở hữu công trình gắn liền trên quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê. Tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các Doanh nghiệp có nhu cầu mua tài sản kê biên bán đấu giá thi hành án được xử lý nhanh và đưa vào hoạt động đạt hiệu quả hơn, góp phần cho việc phát triển hơn Đất nước và giải quyết khó khăn trong công tác thi hành án dân sựn trong vấn đề kê biên, xử lý tài sản là quyền sở hữu công trình, tài sản gắn liền trên đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm được hiệu quả hơn./.
Hiện nay Đảng và Nhà nước ta đang quan tâm đến vấn đề giải quyết tình trạng nợ xấu của Ngân hàng, tổ chức tín dụng và đưa ra nhiều quan điểm, chủ trương để thực hiện. Trong những chủ trương đó thì tinh thần tiếp tục thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc Hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng... Trong lĩnh vực thi hành án dân sự, khi áp dụng Văn bản luật này vào thực tiễn cơ bản đã đạt được hiệu quả cao trong thời gian qua, góp phần đẩy mạnh và tập trung giải quyết được nợ xấu cho ngân hàng, tổ chức tín dụng, đáp ứng được yêu cầu đặt ra theo tinh thần của Nghị quyết. Qua gần 5 năm thực hiện thí điểm trong lĩnh vực hoạt động thi hành án dân sự thì số tiền thi hành cho Ngân hàng đạt hiệu quả hơn trước đây. Tuy nhiên vẫn còn vướng mắc ở một điều khoản mà thực tiễn áp dụng vẫn chưa khả thi.
Những vướng mắc ở thực tiễn áp dụng thi hành
Khi áp dụng Điều 12 của Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc Hội vào giai đoạn thi hành án dân sự cũng gặp không ít khó khăn về Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.“Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật”
Thực tế, tổ chức thi hành những vụ việc cho ngân hàng mà tài sản chủ yếu là Quyền sở hữu công trình, tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê đang gặp khó khăn, vướng mắc ở giai đoạn xử lý tài sản, để minh chứng cho vấn đề này, tác giả muốn đưa ra một tình huống cụ thể như sau:
Xuất phát từ vụ tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại giữa tổ chức ngân hàng với Công ty Cổ phần X, phải trả cho Ngân hàng A, số tiền phải thi hành trên 1.000 tỷ đồng và tài sản thế chấp là quyền sở hữu công trình gắn liền trên diện tích đất thuê của Nhà nước. Trong quá trình tiến hành kê biên và xử lý tài sản quyền sở hữu công trình và người mua được tài sản là một công ty có đủ tư cách pháp nhân hội đủ các điều kiện về năng lực tài chính, phù hợp với ngành nghề kinh doanh và không vi phạm quy định của Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành của lĩnh vực về đất đai.
Sau khi người mua trúng đấu giá đã nộp đủ tiền cho cơ quan thi hành án và yêu cầu giao tài sản mua trúng đấu giá. Việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá đã thực hiện xong nhưng vấn đề người mua tài sản hoàn thiện được thủ tục sang tên quyền sở hữu công trình và ký lại được hợp đồng thuê đất của nhà nước lại gặp khó khăn, vướng mắc ở Điều 12 của Nghị quyết “ … Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu… trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm…” bỡi Công ty cổ phần X phải trả các khoản tiền nợ thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước trên chục tỷ đồng. Nảy sinh nhiều quan điểm nhận định khác nhau từ các cơ quan chuyên môn tham mưu cho cơ quan về quản lý đất đai, trong đó có quan điểm cho rằng, để ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thực hiện đầy đủ các quy định và nộp khoản tiền thuê quyền sử dụng đất mới đủ các điều kiện được thuê lại đất của Nhà nước tiếp tục kinh doanh.
Tuy nhiên tại Điều 15 của Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc Hội, quy định: “1. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. 2. Việc nộp thuế của bên bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng liên quan đến chuyển nhượng tài sản bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế. Bên nhận bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng không phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí khác của bên bảo đảm từ số tiền chuyển nhượng tài sản bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.”
Cần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc khi tiếp tục thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc Hội trong lĩnh vực thi hành án dân sự.
-Thực trạng thi hành án về kê biên, xử lý các loại vụ việc thi hành cho Ngân hàng, tổ chức tín dụng mà tài sản thế chấp là Quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền trên quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê, hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá cũng không ký được hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất của Nhà nước để tiếp tục hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó vẫn vướng ở chi phí đầu tư vào đất (theo quy định tại Khoản 3, Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 53 điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ thì: Người mua tài sản phải tự thỏa thuận với bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại cho đến thời điểm thu hồi đất, trường hợp không thỏa thuận được thì các bên có liên quan được quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định pháp luật hoặc là vướng mắc ở Điều 12 của Nghị quyết việc không thu được số tiền án phí theo quy định tại Điều 47 của Luật thi hành án dân sự trước khi thanh toán cho khoản nợ bảo đảm…, tuy nhiên đã được hướng dẫn kịp thời theo Văn bản số 106/TB-VPCP ngày 22/3/2019 của Văn Phòng Chính phủ…Để góp phần vào chủ trương chung là giải quyết án tồn đọng, góp phần giải quyết nợ xấu đạt hiệu quả nhưng thực tế vẫn có trường hợp dẫn đến có khi bị việc khiếu nại, tố cáo do Chấp hành viên không giao được tài sản cho người mua trúng đấu giá do có vướng mắc nêu trên. Có những vụ việc, chấp hành viên cũng có thể bị khởi kiện ra Tòa án để hủy hợp đồng bán đấu giá hoặc bồi thường thiệt hại do thời gian kéo dài không hoàn thiện được các thủ tục thuê đất lại của Nhà nước hoặc các thủ tục chuyển quyền sở hữu công trình cho người mua được tài sản bán đấu giá... không phải xuất phát từ nguyên nhân chủ quan của chấp hành viên mà từ bất cập của văn bản luật. Chính vì thế, những khó khăn, vướng mắc thường gặp khi áp dụng vào thực tiễn thi hành án dân sự rơi vào những trường hợp như sau:
-Thứ nhất, không thu được khoản tiền thuế đất; tiền thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước và nghĩa vụ khác … nên các cơ quan chức năng không làm thủ tục thu hồi đất của người phải thi hành án để cho người mua được tài sản thi hành án tiếp tục thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh, bỡi chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính của Luật thuế và theo quy định của Luật đất đai năm 2013.
- Thứ hai, các cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất, chưa thu hồi được số tiền thuê quyền sử dụng đất của người phải thi hành án nên khởi kiện bằng các Bản án, quyết định và tranh chấp yêu cầu cơ quan thi hành án phải tạm giữ khoản tiền bán tài sản để đảm bảo cho khoản tiền thuê đất và có quan điểm khác nhau về áp dụng thực hiện theo Điều 12 Nghị quyết 42/2017/QH14 gây khó khăn cho cơ quan thi hành án.
Để nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự và xử lý kịp thời lượng án thi hành cho Ngân hàng, tổ chức tín cũng như khoản án phí trong những vụ việc có tài sản thế chấp ở các Ngân hàng, tổ chức tín dụng thì cần xem xét và sửa đổi Điều 12 của Nghị quyết 42/2017/QH14 phù hợp hơn, cụ thể hơn về quy định xử lý khoản thuế thuê quyền sử dụng đất trước hoặc sau khi thanh toán cho Ngân hàng, tổ chức tín dụng? để góp phần tháo gỡ những bất cập vấn đề này so với Luật thuế và Luật đất đai có liên quan đến việc hoàn thiện thủ tục sang tên, chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất …đối với tài sản, quyền sở hữu công trình gắn liền trên quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê. Tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các Doanh nghiệp có nhu cầu mua tài sản kê biên bán đấu giá thi hành án được xử lý nhanh và đưa vào hoạt động đạt hiệu quả hơn, góp phần cho việc phát triển hơn Đất nước và giải quyết khó khăn trong công tác thi hành án dân sựn trong vấn đề kê biên, xử lý tài sản là quyền sở hữu công trình, tài sản gắn liền trên đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm được hiệu quả hơn./.