Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm
13/12/2018
Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm
Sau gần 5 năm triển khai thực hiện Đề án “Xử lí nợ xấu của hệ thống các TCTD” và Đề án “Thành lập công ty Quản lí tài sản của các TCTD Việt Nam”(VAMC) ban hành kèm theo Quyết định số 843/QĐ-TTg ngày 31/5/2013, đến nay, việc xử lí nợ xấu của hệ thống TCTD đã đạt được một số kết quả nhất định. Đó là, kiểm soát nợ xấu phát sinh, nâng cao chất lượng tín dụng, góp phần tháo gỡ khó khăn trong sản xuất kinh doanh và thúc đẩy nền kinh tế;cơ cấu lại hệ thống các TCTD; NHNN đã triển khai đồng bộ một số giải pháp phòng ngừa nợ xấu. Bên cạnh đó, quá trình xử lí nợ xấu đến nay cho thấy còn nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ như: việc xử lí nợ xấu thông qua xử lí tài sản bảo đảm, bán khoản nợ theo cơ chế thị trường, thu nợ khách hàng vay còn nhiều hạn chế, dẫn đến khó xử lí nợ xấu một cách triệt để. Trong khuân khổ bài viết này, chúng tôi xin trao đổi một số phương thức xử lí tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật để các đọc giả cùng tham khảo.
1. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
Theo quy định tại Điều 299, Bộ Luật dân sự 2015, các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm bao gồm:
(1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
(2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
(3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý bảo đảm của Ngân hàng (nhất là trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về các trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể.
Trường hợp xử lý bảo đảm đầu tiên nêu ở trên là trường hợp thông thường khi có vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm.
Trường hợp thứ hai thường xảy ra khi Ngân hàng thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, Bộ luật dân sự 2015) hay trước khi tuyên bố bên có nghĩa vụ phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014).
2. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 303, BLDS 2015, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3)Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (4) Phương thức khác.
Điều luật này cũng quy định khả năng các bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác, ngoài ba phương thức đã được liệt kê. Chẳng hạn, các bên có thể thỏa thuận về việc đưa tài sản bảo đảm vào khai thác hay cho thuê và số tiền thu được từ việc khai thác hay cho thuê sẽ được sử dụng vào việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản sẽ được bán đấu giá (khoản 2, Điều 303, BLDS 2015).
2.1 Bán đấu giá tài sản
Đấu giá tài sản là phương thức bán tài sản phổ biến nhất để xử lý tài sản bảo đảm và tài sản thi hành án. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thể thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm về việc bán đấu giá tài sản để xử lý tài sản bảo đảm. Như vậy, phương thức bán đấu giá tài sản có thể được sử dụng để xử lý tài sản bảo đảm trong ba trường hợp chính, đó là (i) nếu các bên có thỏa thuận sử dụng phương thức xử lý bảo đảm này, (ii) bán tài sản đã kê biên là động sản có giá trị từ trên 10.000.000 đồng và bất động sản thì do tổ chức bán đấu giá thực hiện; Chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự bán đấu giá tài sản kê biên trong các trường hợp sau: Động sản có giá trị từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng (Điều 101, Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014), (iii) trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm (khoản 2, Điều 303, Bộ luật dân sự 2015).
Việc bán đấu giá tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Hiện nay, khuôn khổ pháp lý về bán đấu giá tài sản được điều chỉnh bởi Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016 có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2017.
2.2 Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản
Điều 195, Bộ luật dân sự 2015 quy định “người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”. Tuy nhiên, điểm b, Khoản 1, Điều 303 đã mở ra một ngoại lệ cho bên nhận bảo đảm là người không phải chủ sở hữu của tài sản bảo đảm - được tự bán tài sản bảo đảm. Như vậy, để Ngân hàng được tự mình bán tài sản cầm cố hay thế chấp, chỉ cần các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý bảo đảm này, mà không cần có ủy quyền của bên bảo đảm cho Ngân hàng vì mục đích này. Đây là một quy định mới và được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Ngân hàng trong việc xử lý bảo đảm. Đối với phương thức xử lý TSBĐ này cần lưu ý một số điểm sau:
1. Do điều luật này không giới hạn phương thức tự bán tài sản thế chấp nên TCTD có thể trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản với người mua hoặc TCTD ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản (là trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản hay doanh nghiệp đấu giá tài sản) để bán tài sản thế chấp sau khi nhận bàn giao tài sản bảo đảm từ bên thế chấp.
2. Về bàn giao tài sản bảo đảm để xử lý - Điều 301 quy định “người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý [...]. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Có thể thấy, không nhất thiết phải quy định về quyền yêu cầu Tòa án can thiệp như trong điều luật này bởi vì đây là một quyền hiển nhiên được pháp luật thừa nhận: Chủ thể của một quyền nhất định luôn có thể yêu cầu Tòa án can thiệp để thực hiện quyền đó của mình. Thêm vào đó, điều luật này cũng như Khoản 5 Điều 323 (áp dụng đối với trường hợp thế chấp) chỉ nêu quyền của bên nhận bảo đảm được yêu cầu bên bảo đảm hoặc người thứ ba giữ tài sản bảo đảm giao tài sản đó cho mình để xử lý, chứ chưa đề cập đến quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý. Các yếu tố này khiến một số người lo ngại việc nhà làm luật chủ định bỏ quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý của Ngân hàng.
Về điểm này cần lưu ý, Điều 307 có nhắc đến “chi phí thu giữ”. Liệu có thể hiểu là điều luật này gián tiếp công nhận quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý của bên nhận bảo đảm?
3. Quy định hiện hành không đặt ra yêu cầu là biên bản bàn giao tài sản giữa các bên phải được công chứng, chứng thực.Tuy nhiên, khi xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức này, TCTD cần lưu ý như sau:
- Trường hợp bán tài sản thế chấp thông qua đấu giá: TCTD phải đảm bảo đã chiếm hữu hoặc quản lý trên thực tế đối với tài sản thế chấp để chắc chắn có thể giao được tài sản trên thực tế dưới dạng “chìa khóa trao tay” đúng thời hạn cho người mua được tài sản đã được quy định trong hợp đồng bán đấu giá . TCTD với tư cách là người có tài sản và người có quyền xử lý tài sản bảo đảm ký hợp đồng bán bán đấu giá với tổ chức đấu giá tài sản. Khi tổ chức đấu giá tài sản thông báo phiên bán đấu giá thì TCTD cần lưu ý đề nghị TCTD mời Công chứng viên tham gia trực tiếp, để ngay sau khi các bên ký biên bản đấu giá thành thì Công chứng viên sẽ công chứng luôn hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
- Trường hợp TCTD trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng cho người mua: ngoài lưu ý về việc có thể giao được tài sản trên thực tế như trên, TCTD cần có biên bản bàn giao tài sản của bên bảo đảm. Nội dung biên bản phải đảm bảo chi tiết đặc biệt các nội dung về việc bên bảo đảm giao cho TCTD toàn quyết quyết định phương thức xử lý tài sản, giá bán tài sản, kê khai và nộp thuế, và thực hiện tất cả các thủ tục khác có liên quan để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua… để tránh những tranh chấp, khiếu nại về sau của bên bảo đảm.
2.3 Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩ vụ
Quy định hiện hành chỉ cho phép các bên thỏa thuận sử dụng phương thức này nếu nghĩa vụ được bảo đảm ở đây chính là nghĩa vụ của bên bảo đảm. Nói cách khác, phương thức xử lý bảo đảm theo thỏa thuận này không áp dụng cho trường hợp một bên thế chấp hay cầm cố tài sản của mình để bảo đảm cho một bên khác vay vốn tại Ngân hàng. Trong trường hợp này, các bên cần thoả thuận các phương thức xử lý bảo đảm khác.
Về mặt nghiệp vụ kế toán, thuế thì sau khi TCTD nhận tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ, TCTD sẽ hạch toán giá trị tài sản được nhận vào giá trị tài sản cố định thuộc sở hữu của TCTD. Do đó, giá trị tài sản cố định của TCTD sẽ tăng lên tương ứng. Trong khi đó, theo Điều 140 của Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16 tháng 6 năm 2010 (Luật các tổ chức tín dụng) “tổ chức tín dụng, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài được mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ đối với tổ chức tín dụng hoặc không quá 50% vốn được cấp và quỹ dự trữ bổ sung vốn được cấp đối với Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài”. Do đó, trước khi TCTD thực hiện phương án nhận tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ thì TCTD cần phải xác định xem sau khi áp dụng phương thức xử lý này có dẫn đến giá trị tài sản cố định của TCTD vượt quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ của TCTD hay không? Nếu vượt thì TCTD không được phép nhận.
3. Định giá tài sản bảođảm
Định giá (xác định giá) tài sản bảo đảm là một bước bắt buộc trong quá trình xử lý thế chấp bất động sản. Trong thực tế việc xử lý thế chấp bất động sản có thể bị kéo dài khi các bên không có tiếng nói chung về giá tài sản hay về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá hay trong trường hợp việc định giá không sát giá thị trường.
Khoản 1, Điều 306, Bộ Luật dân sự 2015 quy định “bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản”. Như vậy, các bên có thể thỏa thuận về giá tài sản thế chấp khi xử lý hoặc thỏa thuận thuê tổ chức định giá độc lập để xác định giá tài sản; còn nếu các bên không thống nhất được thì bắt buộc phải định giá tài sản thông qua tổ chức định giá tài sản. Cần lưu ý điều luật này đề cập việc định giá tài sản bảo đảm khi xử lý tài sản bảo đảm. Bộ luật dân sự 2015 không có quy định nào về việc định giá tài sản bảo đảm (hay tài sản thế chấp) trong quá trình xác lập hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp). Thông thường, trong hợp đồng thế chấp bất động sản, các bên thường nêu giá trị của tài sản thế chấp kèm theo quy định giá trị tài sản thế chấp này không được áp dụng khi xử lý tài sản thế chấp.
3.1 Các phương thức định giá tài sản:
- TCTD và bên thế chấp thống nhất thuê tổ chức có chức năng định giá độc lập và tổ chức định giá này sẽ phát hành chứng thư định giá làm cơ sở xác định giá bán tài sản hoặc giá bán đấu giá khởi điểm. Cách làm này thường được áp dụng trong trường hợp giá trị khoản vay được bảo đảm vượt một mức nhất định được nêu trong quy định nội bộ của TCTD.
- Trường hợp giá trị tài sản thế chấp là tương đối rõ ràng, dễ xác định và bên bảo đảm hợp tác thì TCTD thỏa thuận bằng văn bản với bên bảo đảm về việc lấy giá trị định giá nội bộ của TCTD làm giá bán trực tiếp hoặc làm giá bán đấu giá khởi điểm mà không cần phải thông qua tổ chức định giá độc lập nhằm hạn chế phát sinh thêm chi phí định giá và rút ngắn thời gian xử lý tài sản.
3.2 Nguyên tắc định giá tài sản:
Khoản 2, Điều 306, Bộ Luật dân sự 2015 đặt ra yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Đây là một yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm được định giá dưới mức giá thị trường (nhất là trong trường hợp bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm để xử lý) và vì thế ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bảo đảm.
Tuy nhiên, Điều 306 chưa quy định rõ yêu cầu này có áp dụng cho trường hợp bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hay không, nhất là khi mức giá thỏa thuận rõ ràng thấp hơn mức giá thị trường của tài sản bảo đảm? Khoản 3, Điều 306, Bộ Luật dân sự 2015 cũng chỉ nêu chế tài bồi thường thiệt hại áp dụng cho hành vi vi phạm của tổ chức định giá trong quá trình định giá tài sản nên liệu có thể hiểu tinh thần của Bộ Luật dân sự 2015 là yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường chỉ áp dụng cho việc định giá thông qua tổ chức định giá hay không? Thiết nghĩ chúng ta cần đi theo hướng này bởi nó tôn trọng sự thỏa thuận của các bên: TCTD chỉ phải bồi thường thiệt hại nếu bên bảo đảm chứng minh được việc bị cưỡng ép trong việc xác định giá tài sản bảo đảm. Cách tiếp cận này cũng phù hợp với tinh thần của Điểm c, Khoản 3, Điều 104, Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 theo đó Tòa án chỉ can thiệp định giá tài sản trong trường hợp “các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”.
4. Một số điểm lưu ý về đấu giá tài sản để thu hồi nợ theo Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 (LĐGTS)
1. LĐGTS bổ sung việc đấu giá theo thủ tục rút gọn (điều 53), được áp dụng trong một số trường hợp, đặc biệt là khi đấu giá lại trong trường hợp đã đấu giá lần thứ hai nhưng vẫn không thành.
2. Về các hình thức tiến hành cuộc đấu giá, ngoài hai cách truyền thống là đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá và đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, LĐGTS đã bổ sung thêm hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp và đấu giá trực tuyến. Cần lưu ý, theo tinh thần của Khoản 1, Điều 40 luật này, tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá chỉ được thỏa thuận lựa chọn một trong bốn hình thức này để tiến hành cuộc đấu giá.
3. Theo quy định tại Điều 39, LĐGTS, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước theo mức do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Đặc biệt, người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước nếu (i) đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; (ii) bị truất quyền tham gia đấu giá; (iii) từ chối ký biên bản đấu giá; (iv) rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận; hoặc (v) từ chối kết quả trúng đấu giá. Trong các trường hợp này, tiền đặt trước thuộc về người có tài sản đấu giá.
4. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết trực tiếp giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Khoản 2, Điều 46, LĐGTS). LĐGTS cũng không quy định các nội dung mà Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bắt buộc phải có nữa mà chỉ nêu nguyên tắc chung là “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”. Cần lưu ý, người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm Đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá (Khoản 3, Điều 46, LĐGTS).
5. Khoản 5, Điều 5, LĐGTS định nghĩa "người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản , người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật". Điểm b, Khoản 1, Điều 303, Bộ Luật dân sự (BLDS) cho phép TCTD được tự bán tài sản bảo đảm nhưng không nói rõ TCTD có quyền đưa tài sản ra đấu giá.
Như vậy, để TCTD có thể chủ động ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản thì trong Hợp đồng bảo đảm phải nêu rõ quyền của Ngân hàng được "tự bán tài sản bảo đảm thông qua đấu giá hoặc không qua đấu giá". Lúc này mới thỏa mãn được yêu cầu có thỏa thuận của các bên về việc TCTD có quyền đưa tài sản ra đấu giá nêu tại Khoản 5, Điều 5 nêu trên.
Cần lưu ý đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 81, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung năm 2017, dường như TCTD có quyền mặc nhiên được đưa tài sản ra đấu giá mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp.
6. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì tài sản sẽ được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Vấn đề ở đây là nếu TCTD là người có tài sản đấu giá thì có thể tự mình xác định và ký Hợp đồng định giá với một tổ chức định giá nhất định nào đó hay không? Điều này đặc biệt quan trọng trong trường hợp bên bảo đảm trước đó không hợp tác với TCTD để xử lý tài sản bảo đảm và TCTD đã buộc phải thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm nhưng sau đó bên bảo đảm vẫn không hợp tác trong việc xác định giá tài sản bảo đảm để đấu giá. Có vẻ như Khoản 1, Điều 306, BLDS ngầm định trao cho TCTD quyền này.
7. Một trong số các nguyên tắc đấu giá tài sản nêu tại LĐGTS là việc đấu giá phải bảo đảm tính công khai, minh bạch (Khoản 2, Điều 6). Trên tinh thần này, Điều 34, LĐGTS đặt ra nghĩa vụ mới đối với tổ chức đấu giá tài sản phải ban hành quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản và trách nhiệm thông báo công khai Quy chế này.
Điều 57, LĐGTS quy định trong trường hợp đấu giá tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, ngoài thủ tục niêm yết việc đấu giá tài sản, đối với tài sản đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và Trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản (do Bộ tư pháp xây dựng và quản lý); mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 2 ngày làm việc./.
1. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
Theo quy định tại Điều 299, Bộ Luật dân sự 2015, các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm bao gồm:
(1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
(2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
(3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Như vậy, một mặt, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý bảo đảm của Ngân hàng (nhất là trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về các trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể.
Trường hợp xử lý bảo đảm đầu tiên nêu ở trên là trường hợp thông thường khi có vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm.
Trường hợp thứ hai thường xảy ra khi Ngân hàng thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, Bộ luật dân sự 2015) hay trước khi tuyên bố bên có nghĩa vụ phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014).
2. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 303, BLDS 2015, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3)Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (4) Phương thức khác.
Điều luật này cũng quy định khả năng các bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác, ngoài ba phương thức đã được liệt kê. Chẳng hạn, các bên có thể thỏa thuận về việc đưa tài sản bảo đảm vào khai thác hay cho thuê và số tiền thu được từ việc khai thác hay cho thuê sẽ được sử dụng vào việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản sẽ được bán đấu giá (khoản 2, Điều 303, BLDS 2015).
2.1 Bán đấu giá tài sản
Đấu giá tài sản là phương thức bán tài sản phổ biến nhất để xử lý tài sản bảo đảm và tài sản thi hành án. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thể thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm về việc bán đấu giá tài sản để xử lý tài sản bảo đảm. Như vậy, phương thức bán đấu giá tài sản có thể được sử dụng để xử lý tài sản bảo đảm trong ba trường hợp chính, đó là (i) nếu các bên có thỏa thuận sử dụng phương thức xử lý bảo đảm này, (ii) bán tài sản đã kê biên là động sản có giá trị từ trên 10.000.000 đồng và bất động sản thì do tổ chức bán đấu giá thực hiện; Chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự bán đấu giá tài sản kê biên trong các trường hợp sau: Động sản có giá trị từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng (Điều 101, Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014), (iii) trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm (khoản 2, Điều 303, Bộ luật dân sự 2015).
Việc bán đấu giá tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Hiện nay, khuôn khổ pháp lý về bán đấu giá tài sản được điều chỉnh bởi Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016 có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2017.
2.2 Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản
Điều 195, Bộ luật dân sự 2015 quy định “người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”. Tuy nhiên, điểm b, Khoản 1, Điều 303 đã mở ra một ngoại lệ cho bên nhận bảo đảm là người không phải chủ sở hữu của tài sản bảo đảm - được tự bán tài sản bảo đảm. Như vậy, để Ngân hàng được tự mình bán tài sản cầm cố hay thế chấp, chỉ cần các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý bảo đảm này, mà không cần có ủy quyền của bên bảo đảm cho Ngân hàng vì mục đích này. Đây là một quy định mới và được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Ngân hàng trong việc xử lý bảo đảm. Đối với phương thức xử lý TSBĐ này cần lưu ý một số điểm sau:
1. Do điều luật này không giới hạn phương thức tự bán tài sản thế chấp nên TCTD có thể trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản với người mua hoặc TCTD ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản (là trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản hay doanh nghiệp đấu giá tài sản) để bán tài sản thế chấp sau khi nhận bàn giao tài sản bảo đảm từ bên thế chấp.
2. Về bàn giao tài sản bảo đảm để xử lý - Điều 301 quy định “người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý [...]. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Có thể thấy, không nhất thiết phải quy định về quyền yêu cầu Tòa án can thiệp như trong điều luật này bởi vì đây là một quyền hiển nhiên được pháp luật thừa nhận: Chủ thể của một quyền nhất định luôn có thể yêu cầu Tòa án can thiệp để thực hiện quyền đó của mình. Thêm vào đó, điều luật này cũng như Khoản 5 Điều 323 (áp dụng đối với trường hợp thế chấp) chỉ nêu quyền của bên nhận bảo đảm được yêu cầu bên bảo đảm hoặc người thứ ba giữ tài sản bảo đảm giao tài sản đó cho mình để xử lý, chứ chưa đề cập đến quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý. Các yếu tố này khiến một số người lo ngại việc nhà làm luật chủ định bỏ quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý của Ngân hàng.
Về điểm này cần lưu ý, Điều 307 có nhắc đến “chi phí thu giữ”. Liệu có thể hiểu là điều luật này gián tiếp công nhận quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý của bên nhận bảo đảm?
3. Quy định hiện hành không đặt ra yêu cầu là biên bản bàn giao tài sản giữa các bên phải được công chứng, chứng thực.Tuy nhiên, khi xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức này, TCTD cần lưu ý như sau:
- Trường hợp bán tài sản thế chấp thông qua đấu giá: TCTD phải đảm bảo đã chiếm hữu hoặc quản lý trên thực tế đối với tài sản thế chấp để chắc chắn có thể giao được tài sản trên thực tế dưới dạng “chìa khóa trao tay” đúng thời hạn cho người mua được tài sản đã được quy định trong hợp đồng bán đấu giá . TCTD với tư cách là người có tài sản và người có quyền xử lý tài sản bảo đảm ký hợp đồng bán bán đấu giá với tổ chức đấu giá tài sản. Khi tổ chức đấu giá tài sản thông báo phiên bán đấu giá thì TCTD cần lưu ý đề nghị TCTD mời Công chứng viên tham gia trực tiếp, để ngay sau khi các bên ký biên bản đấu giá thành thì Công chứng viên sẽ công chứng luôn hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
- Trường hợp TCTD trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng cho người mua: ngoài lưu ý về việc có thể giao được tài sản trên thực tế như trên, TCTD cần có biên bản bàn giao tài sản của bên bảo đảm. Nội dung biên bản phải đảm bảo chi tiết đặc biệt các nội dung về việc bên bảo đảm giao cho TCTD toàn quyết quyết định phương thức xử lý tài sản, giá bán tài sản, kê khai và nộp thuế, và thực hiện tất cả các thủ tục khác có liên quan để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua… để tránh những tranh chấp, khiếu nại về sau của bên bảo đảm.
2.3 Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩ vụ
Quy định hiện hành chỉ cho phép các bên thỏa thuận sử dụng phương thức này nếu nghĩa vụ được bảo đảm ở đây chính là nghĩa vụ của bên bảo đảm. Nói cách khác, phương thức xử lý bảo đảm theo thỏa thuận này không áp dụng cho trường hợp một bên thế chấp hay cầm cố tài sản của mình để bảo đảm cho một bên khác vay vốn tại Ngân hàng. Trong trường hợp này, các bên cần thoả thuận các phương thức xử lý bảo đảm khác.
Về mặt nghiệp vụ kế toán, thuế thì sau khi TCTD nhận tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ, TCTD sẽ hạch toán giá trị tài sản được nhận vào giá trị tài sản cố định thuộc sở hữu của TCTD. Do đó, giá trị tài sản cố định của TCTD sẽ tăng lên tương ứng. Trong khi đó, theo Điều 140 của Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16 tháng 6 năm 2010 (Luật các tổ chức tín dụng) “tổ chức tín dụng, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài được mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ đối với tổ chức tín dụng hoặc không quá 50% vốn được cấp và quỹ dự trữ bổ sung vốn được cấp đối với Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài”. Do đó, trước khi TCTD thực hiện phương án nhận tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ thì TCTD cần phải xác định xem sau khi áp dụng phương thức xử lý này có dẫn đến giá trị tài sản cố định của TCTD vượt quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ của TCTD hay không? Nếu vượt thì TCTD không được phép nhận.
3. Định giá tài sản bảođảm
Định giá (xác định giá) tài sản bảo đảm là một bước bắt buộc trong quá trình xử lý thế chấp bất động sản. Trong thực tế việc xử lý thế chấp bất động sản có thể bị kéo dài khi các bên không có tiếng nói chung về giá tài sản hay về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá hay trong trường hợp việc định giá không sát giá thị trường.
Khoản 1, Điều 306, Bộ Luật dân sự 2015 quy định “bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản”. Như vậy, các bên có thể thỏa thuận về giá tài sản thế chấp khi xử lý hoặc thỏa thuận thuê tổ chức định giá độc lập để xác định giá tài sản; còn nếu các bên không thống nhất được thì bắt buộc phải định giá tài sản thông qua tổ chức định giá tài sản. Cần lưu ý điều luật này đề cập việc định giá tài sản bảo đảm khi xử lý tài sản bảo đảm. Bộ luật dân sự 2015 không có quy định nào về việc định giá tài sản bảo đảm (hay tài sản thế chấp) trong quá trình xác lập hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp). Thông thường, trong hợp đồng thế chấp bất động sản, các bên thường nêu giá trị của tài sản thế chấp kèm theo quy định giá trị tài sản thế chấp này không được áp dụng khi xử lý tài sản thế chấp.
3.1 Các phương thức định giá tài sản:
- TCTD và bên thế chấp thống nhất thuê tổ chức có chức năng định giá độc lập và tổ chức định giá này sẽ phát hành chứng thư định giá làm cơ sở xác định giá bán tài sản hoặc giá bán đấu giá khởi điểm. Cách làm này thường được áp dụng trong trường hợp giá trị khoản vay được bảo đảm vượt một mức nhất định được nêu trong quy định nội bộ của TCTD.
- Trường hợp giá trị tài sản thế chấp là tương đối rõ ràng, dễ xác định và bên bảo đảm hợp tác thì TCTD thỏa thuận bằng văn bản với bên bảo đảm về việc lấy giá trị định giá nội bộ của TCTD làm giá bán trực tiếp hoặc làm giá bán đấu giá khởi điểm mà không cần phải thông qua tổ chức định giá độc lập nhằm hạn chế phát sinh thêm chi phí định giá và rút ngắn thời gian xử lý tài sản.
3.2 Nguyên tắc định giá tài sản:
Khoản 2, Điều 306, Bộ Luật dân sự 2015 đặt ra yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Đây là một yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm được định giá dưới mức giá thị trường (nhất là trong trường hợp bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm để xử lý) và vì thế ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bảo đảm.
Tuy nhiên, Điều 306 chưa quy định rõ yêu cầu này có áp dụng cho trường hợp bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hay không, nhất là khi mức giá thỏa thuận rõ ràng thấp hơn mức giá thị trường của tài sản bảo đảm? Khoản 3, Điều 306, Bộ Luật dân sự 2015 cũng chỉ nêu chế tài bồi thường thiệt hại áp dụng cho hành vi vi phạm của tổ chức định giá trong quá trình định giá tài sản nên liệu có thể hiểu tinh thần của Bộ Luật dân sự 2015 là yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường chỉ áp dụng cho việc định giá thông qua tổ chức định giá hay không? Thiết nghĩ chúng ta cần đi theo hướng này bởi nó tôn trọng sự thỏa thuận của các bên: TCTD chỉ phải bồi thường thiệt hại nếu bên bảo đảm chứng minh được việc bị cưỡng ép trong việc xác định giá tài sản bảo đảm. Cách tiếp cận này cũng phù hợp với tinh thần của Điểm c, Khoản 3, Điều 104, Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 theo đó Tòa án chỉ can thiệp định giá tài sản trong trường hợp “các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”.
4. Một số điểm lưu ý về đấu giá tài sản để thu hồi nợ theo Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 (LĐGTS)
1. LĐGTS bổ sung việc đấu giá theo thủ tục rút gọn (điều 53), được áp dụng trong một số trường hợp, đặc biệt là khi đấu giá lại trong trường hợp đã đấu giá lần thứ hai nhưng vẫn không thành.
2. Về các hình thức tiến hành cuộc đấu giá, ngoài hai cách truyền thống là đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá và đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, LĐGTS đã bổ sung thêm hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp và đấu giá trực tuyến. Cần lưu ý, theo tinh thần của Khoản 1, Điều 40 luật này, tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá chỉ được thỏa thuận lựa chọn một trong bốn hình thức này để tiến hành cuộc đấu giá.
3. Theo quy định tại Điều 39, LĐGTS, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước theo mức do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Đặc biệt, người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước nếu (i) đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; (ii) bị truất quyền tham gia đấu giá; (iii) từ chối ký biên bản đấu giá; (iv) rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận; hoặc (v) từ chối kết quả trúng đấu giá. Trong các trường hợp này, tiền đặt trước thuộc về người có tài sản đấu giá.
4. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết trực tiếp giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Khoản 2, Điều 46, LĐGTS). LĐGTS cũng không quy định các nội dung mà Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bắt buộc phải có nữa mà chỉ nêu nguyên tắc chung là “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”. Cần lưu ý, người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm Đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá (Khoản 3, Điều 46, LĐGTS).
5. Khoản 5, Điều 5, LĐGTS định nghĩa "người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản , người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật". Điểm b, Khoản 1, Điều 303, Bộ Luật dân sự (BLDS) cho phép TCTD được tự bán tài sản bảo đảm nhưng không nói rõ TCTD có quyền đưa tài sản ra đấu giá.
Như vậy, để TCTD có thể chủ động ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản thì trong Hợp đồng bảo đảm phải nêu rõ quyền của Ngân hàng được "tự bán tài sản bảo đảm thông qua đấu giá hoặc không qua đấu giá". Lúc này mới thỏa mãn được yêu cầu có thỏa thuận của các bên về việc TCTD có quyền đưa tài sản ra đấu giá nêu tại Khoản 5, Điều 5 nêu trên.
Cần lưu ý đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 81, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung năm 2017, dường như TCTD có quyền mặc nhiên được đưa tài sản ra đấu giá mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp.
6. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì tài sản sẽ được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Vấn đề ở đây là nếu TCTD là người có tài sản đấu giá thì có thể tự mình xác định và ký Hợp đồng định giá với một tổ chức định giá nhất định nào đó hay không? Điều này đặc biệt quan trọng trong trường hợp bên bảo đảm trước đó không hợp tác với TCTD để xử lý tài sản bảo đảm và TCTD đã buộc phải thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm nhưng sau đó bên bảo đảm vẫn không hợp tác trong việc xác định giá tài sản bảo đảm để đấu giá. Có vẻ như Khoản 1, Điều 306, BLDS ngầm định trao cho TCTD quyền này.
7. Một trong số các nguyên tắc đấu giá tài sản nêu tại LĐGTS là việc đấu giá phải bảo đảm tính công khai, minh bạch (Khoản 2, Điều 6). Trên tinh thần này, Điều 34, LĐGTS đặt ra nghĩa vụ mới đối với tổ chức đấu giá tài sản phải ban hành quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản và trách nhiệm thông báo công khai Quy chế này.
Điều 57, LĐGTS quy định trong trường hợp đấu giá tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, ngoài thủ tục niêm yết việc đấu giá tài sản, đối với tài sản đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và Trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản (do Bộ tư pháp xây dựng và quản lý); mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 2 ngày làm việc./.