1. Kê biên tài sản
(i) Về tài sản không được kê biên: Theo điểm c khoản 3 Điều 87 Luật Thi hành án dân sự thì trang thiết bị, phương tiện, công cụ phòng, chống cháy nổ, phòng, chống ô nhiễm môi trường của Doanh nghiệp không được kê biên. Như vậy, trường hợp các tài sản trên gắn liền và không thể tách rời với quyền sử dụng đất hoặc được thế chấp cùng với tài sản khác thì giải quyết như thế nào[1].
Phương án xử lý:
Về nguyên tắc Chấp hành viên không được
 kê biên tài sản trên theo điểm c khoản 3 Điều 87 Luật Thi hành án dân sự. Tuy nhiên đối với các tài sản không thể di dời hoặc việc di dời làm giảm đáng kể giá trị tài sản và người phải thi hành án đồng ý thì cơ quan thi hành án dân sự vẫn có thể kê biên xử lý tài sản để đảm bảo thi hành án.
(ii) Hiện nay pháp luật chưa quy định rõ về trình tự thủ tục kê biên tài sản gắn liền với đất thuộc diện vi phạm hành lang giao thông, chỉ giới đê điều; đồng thời, chưa quy định rõ về việc xử lý tài sản của người phải thi hành án (nhà và các công trình xây dựng khác) gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác để đảm bảo thi hành án nếu tài sản đó không thể tách rời đất quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự.
Phương án xử lý:
Liên quan đến nội dung này, cần có văn bản hướng dẫn, theo đó: Trước khi thực hiện việc kê biên, Chấp hành viên phải tiến hành xác minh để làm rõ tình trạng pháp lý mảnh đất của người phải thi hành án và phân ra các trường hợp:
(1). Trường hợp thuộc quy định tại khoản 4 Điều 43 Luật Giao thông đường bộ, cụ thể:  “Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ”, cơ quan thi hành án dân sự làm việc cụ thể với chính quyền địa phương và tiến hành thủ tục kê biên, xử lý tài sản theo quy định Luật Thi hành án dân sự. Trường hợp “việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật." thì tiếp tục xác minh và đề nghị chính quyền thông báo cho cơ quan thi hành án dân sự để xử lý số tiền khi người được thi hành án được nhận bồi thường.
(2). Trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm hành lang giao thông đường bộ thuộc diện xử phạt vi phạm hành chính buộc phải khôi phục tình trạng ban đầu theo quy định tại Điều 43 Luật Giao thông đường bộ, Điều 12 Nghị định 46/2016/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ và đường sắt; Điều 7 Luật Đê điều và điểm a khoản 5, khoản 7 Điều 12 Nghị định số 139/2013/NĐ-CP ngày 22/10/2013 quy định về xử phạt vi phạm hành chính về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, phòng, chống lụt bão thì cơ quan thi hành án dân sự không được kê biên tài sản trên đất đối với trường hợp này.
Đối với tài sản là nhà thì cơ quan thi hành án dân sự thực hiện việc kê biên tài sản khi nhà đó được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, trường hợp nhà đó không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì cơ quan thi hành án dân sự chỉ thực hiện việc kê biên tài sản khi có sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất.
(iii) Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng của người phải thi hành án trong khối tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của hộ gia đình theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 24 của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP?
Phương án xử lý:
Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường tạm dừng việc thi hành Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, do dó, cơ quan thi hành án dân sự cần làm rõ quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình hay cấp cho vợ chồng. Trường hợp quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình thì phải đề nghị cơ quan quản lý đất đai cung cấp tại thời điểm cấp  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hộ gia đình có bao nhiêu thành viên để làm căn cứ xác định phần của người phải thi hành án trong khối tài sản chung của hộ (lưu ý là không căn cứ vào hộ khẩu để xác định các thành viên của hộ gia đình).
Điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định quy định Chấp hành viên xác định phần quyền sở theo Luật Hôn nhân gia đình (theo nguyên tắc chia theo tỷ lệ 50-50), đối với tài sản của hộ gia đình thì thực hiện việc chia theo số lượng thành viên của hộ gia đình.
(iv) Về kê biên quyền sử dụng đất: Khoản 2 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự quy định: “Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó”. Quy định này mâu thuẫn với Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và trên thực tế Công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng mua bán tài sản trong trường hợp quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất[2].
Phương án xử lý:
Về nội dung này, trên thực tế đây là vướng mắc trong quy định pháp luật chưa thống nhất, Tổng cục THADS vẫn đang phối hợp với các ngành liên quan trao đổi để thống nhất phương án thực hiện trong thời gian đề nghị xem xét sửa đổi quy định của các Luật nêu trên.
2. Về cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất
(i) Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Luật Thi hành án dân sự về việc cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất thì chưa có quy định cụ thể để giải quyết đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành sau khi có bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật và trước khi có bản án phúc thẩm.
Phương án xử lý:
Về nội dung này, Tổng cục đang nghiên cứu, xem xét và báo cáo để đề nghị sửa đổi bổ sung Luật theo hướng sẽ được xử lý tài sản gắn liền với đất hình thành sau khi có bản án sơ thẩm tại khoản 2 Điều 117 Luật Thi hành án dân sự.
(ii) Trường hợp bản án, quyết định của Tòa án tuyên “Buộc tháo dỡ, di dời nhà, cây trồng, công trình kiến trúc để giao trả quyền sử dụng đất; buộc tháo dỡ công trình kiến trúc trên đất để dành lối đi nhờ, lối tiêu thoát nước...”. thì áp dụng biện pháp cưỡng chế theo Điều 117 Luật Thi hành án dân sự hay áp dụng biện pháp cưỡng chế buộc thực hiện công việc nhất định theo Điều 118 Luật Thi hành án dân sự rồi mới áp dụng biện pháp cưỡng chế theo Điều 117 Luật Thi hành án dân sự.
Phương án xử lý:
Đối với các bản án, quyết định của Tòa án có nội dung như trên, cơ quan thi hành án dân sự cần lưu ý để phân biệt theo các trường hợp sau:
+ Trường hợp bản án, quyết định được tổ chức thi hành chỉ có nội dung tuyên buộc tháo dỡ, di dời nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất ...thì cơ quan thi hành án dân sự áp dụng quy định tại Điều 118 Luật Thi hành án dân sự để tổ chức thi hành.
+ Trường hợp bản án, quyết định được tổ chức thi hành có nội dung tuyên buộc tháo dỡ, di dời tài sản để trả lại quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà thì ngoài việc áp dụng quy định tại Điều 118 Luật Thi hành án dân sự, cơ quan thi hành án dân sự cần áp dụng thêm các Điều luật tương ứng, ví dụ: để cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất thì áp dụng bổ sung Điều 117 Luật Thi hành án dân sự để tổ chức cưỡng chế giao quyền sử dụng đất cho người được thi hành án.
- Về quy định người mua tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm phải thỏa thuận với người sử dụng đất về giá trị đầu tư còn lại trên đất (quy định tại Điều 81 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) để được thuê đất là chưa phù hợp.
Phương án xử lý:
Tổng cục đã có Công văn trao đổi với Tổng cục quản lý đất đai để thống nhất quan điểm trước khi có hướng dẫn thực hiện.
3. Về giao bảo quản tài sản kê biên
- Trường hợp người phải thi hành án và người thân thiết của người phải thi hành án không nhận bảo quản tài sản; không có cá nhân, tổ chức nào nhận bảo quản tài sản kê biên thì xử lý như thế nào?
- Trường hợp không có người quản lý diện tích đất đã kê biên theo quy định tại khoản 2 Điều 112 Luật Thi hành án dân sự thì cơ quan thi hành án dân sự tiến hành ngay việc định giá và bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Quy định này là chưa rõ và không có tính khả thi vì việc bán đấu giá tài sản phải tuận thủ các quy định của Luật Đấu giá tài sản?
Phương án xử lý:
Về nguyên tắc trước khi ra quyết định kê biên tài sản của người phải thi hành án Chấp hành viên phải xây dựng kê hoạch cưỡng chế (trong đó có cả nội dung giao bảo quản tài sản)
4. Về nhận tài sản sau hai lần giảm giá
Theo quy định tại khoản 2 Điều 104 Luật Thi hành án dân sự thì: “Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án”. Tuy nhiên, trên thực tế nếu người được thi hành án là Tổ chức kinh tế hoặc Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất thì không được quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo Điều 191 Luật Đất đai năm 2013. Trường hợp người được thi hành là tổ chức tín dụng cũng từ chối không nhận tài sản để trừ vào tiền thi hành án.
Phương án xử lý:
Điều 104 Luật Thi hành án dân sự  quy định về việc người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào tiền thi hành án (không phải thông qua bán đấu giá) Như vậy quy định này xác định việc nhận tài sản để trừ vào tiền thi hành án là quyền của người được thi hành án. Do đó, trường hợp người được thi hành án từ chối nhận tài sản thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục xử lý tài sản.
5. Về xác định giá, thẩm định giá
5.1 Thẩm định giá
(i) Chưa có quy định cụ thể trong trường hợp người phải thi hành án (đặc biệt là các loại hình doanh nghiệp) chống đối (vắng mặt, khóa cổng…..), không hợp tác để cơ quan thẩm định giá tiến hành thẩm định giá tài sản đã bị cơ quan thi hành án dân sự kê biên.
Việc viện dẫn tại điểm c khoản 2 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự đến khoản 1 Điều 36 Luật Thi hành án (quy định về chủ động ra quyết định thi hành án) là không phù hợp[3].
Phương án xử lý:
Nếu người phải thi hành án cố tình cản trở, chống đối việc thẩm định giá thì sẽ bị cưỡng chế thực hiện.
Trong quá trình sửa Luật Thi hành án dân sự 2008, có hoán đổi vị trí giữa khoản 1 và khoản 2 Điều 36 Luật, có sự chưa thống nhất với Điều 98 của Luật.
Do đó, sẽ đề nghị xem xét để sửa đổi, bổ sung các nội dung nêu trên.
(ii) Có sự mâu thuẫn giữa điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Thi hành án dân sự với  khoản 1 Điều 32 Luật giá về sử dụng chứng thư thẩm định giá.
Phương án xử lý:
Đối với nội dung này, theo Khoản 3 Điều 156 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 thì trong trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Giá năm 2012 và Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 về cùng một vấn đề xác định và sử dụng giá khởi điểm thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau, tức là áp dụng quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Thi hành án dân sự để thực hiện.
(iii) Về thời hạn chứng thư thẩm định giá: Theo Điều 32 Luật giá thì thời hạn chứng thư là thời hạn được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc chứng thư thẩm định giá kể từ ngày ký ban hành. Tuy nhiên, trong trường hợp hết thời hạn được ghi trong chứng thư mà tài sản chưa được bán đấu giá thì có phải định giá lại hay không (không bao gồm trường hợp đã giảm giá so với chứng thư thẩm định giá).
Phương án xử lý:
Trường hợp cơ quan thi hành án dân sự đã ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản nhưng tài sản chưa được đưa ra bán đấu giá mà hết thời hạn được ghi trong chứng thư thì cơ quan thi hành án dân sự không tiến hành thẩm định giá lại.
5.2. Thẩm định giá lại
(i) Chưa quy định cụ thể những trường hợp nào được xem là vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản để định giá lại tài sản kê biên theo quy định tại điều 98 Luật Thi hành án dân sự.
Phương án xử lý:
Về việc thẩm định giá lại do Chấp hành viên vi phạm: Luật Thi hành án dân sự không quy định cụ thể hành vi vi phạm là những hành vi nào, tuy nhiên có thể liệt kê những vi phạm như: Không cho các đương sự thỏa thuận giá, thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, ký hợp đồng thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá không có chức năng thẩm định, không ký hợp đồng thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá mà các đương sự thỏa thuận...
(ii) Chưa quy định trường hợp việc thi hành án bị hoãn, tạm đình chỉ dẫn đến thời hạn ghi trong chứng thư bị hết hạn[4].
Phương án xử lý:
Trường hợp cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định tiếp tục thi hành án đối với các trường hợp bị hoãn, tạm đình chỉ thi hành án nhưng chứng thư thẩm định giá đã hết thời hạn ghi trong chứng thư thì cơ quan thi hành án dân sự cần tiến hành thẩm định giá lại trừ trường hợp tài sản đã được thông báo bán đấu giá công khai và có người đã đăng ký tham gia đấu giá .
6. Về bán đấu giá
- Điều 56 Luật Đấu giá tài sản quy định việc lựa chọn tổ chức đấu giá phải được công khai trên Trang thông tin điện tử của mình và Trang thông tin điện tử chuyên ngành về bán đấu giá. Tuy nhiên, tại Điều 101 Luật Thi hành án dân sự quy định trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày định giá tài sản phải ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Việc quy định thời hạn 10 ngày là quá ngắn và bất hợp lý vì chính tại Điều 101 Luật Thi hành án dân sự đã quy định các đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày định giá[5].
- Luật Đấu giá tài sản chưa quy định trường hợp chỉ có 1 người đăng ký mua hoặc chỉ có 1 người tham gia trả giá trong lần bán đấu giá đầu tiên thì có được coi là bán đấu giá không thành hay không[6].
- Luật Đấu giá tài sản chưa quy định cụ thể về chủ thể được yêu cầu hủy kết quả đấu giá trong trường hợp phát hiện các hành vi được quy định tại điểm 4 khoản 1 Điều 72 của Luật Đấu giá tài sản[7].
- Điều 102 của Luật Thi hành án dân sự quy định về việc hủy kết quả đấu giá, theo đó trong trường hợp tranh chấp kết quả thì chỉ có người mua trúng đấu giá, Chấp hành viên mới có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Tuy nhiên, hiện tại Tòa án vẫn thụ lý yêu cầu hủy kết quả đấu giá của người phải thi hành án.
Phương án xử lý:
Về nguyên tắc, Luật Đấu giá tài sản mới ban hành và có hiệu lực từ 01/7/2017 do đó trước mắt không thể đề xuất sửa đổi, bổ sung ngay được. Vì vậy, đối với những bất cập của Luật Đấu giá tài sản như trường hợp chỉ có 1 người đăng ký mua hoặc chỉ có 1 người tham gia trả giá trong lần bán đấu giá đầu tiên, hoặc hủy kết quả đấu giá tại điểm 4 khoản 1 Điều 72 của Luật thì Tổng cục Thi hành án dân sự sẽ phối hợp với Cục Bổ trợ tư pháp để sớm thống nhất và có chỉ đạo.
Về quy định công khai lựa chọn tổ chức thẩm định giá, do Luật Thi hành án dân sự quy định trong thời hạn 10 ngày kể từ khi định giá tài sản phải ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản. Quy định thời hạn như trên là quá ngắn không đủ thời gian để Chấp hành viên thực hiện việc thông báo và cho các đương sự thỏa thuận. Do đó, trong khi chờ sửa đổi các quy định pháp luật cho phù hợp để đảm bảo thực hiện đúng các quy định pháp luật thì khi ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản Chấp hành viên phải thỏa thuận và ghi trong nội dung hợp đồng về ngày giao chứng thư thẩm định giá cho cơ quan thi hành án dân sự. Đồng thời ngay khi nhận được Chứng thư thẩm định thì Chấp hành viên phải thực hiện thông báo ngay cho các đương sự về kết quả của Chứng thư cũng như về việc thỏa thuận tổ chức đấu giá.

 

---