1. Quy định của pháp luật về kê biên nhà ở của người phải thi hành án
Tại Điều 95 Luật thi hành án dân sự quy định:
“1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.
2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
3. Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.
Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.
4. Việc kê biên nhà ở bị khóa được thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.”
2. Khó khăn, vướng mắc từ mặt thể chế
Thứ nhất, về việc kê biên nhà ở của người phải thi hành án được xây dựng trên đất của người khác mà người có quyền sử dụng đất không đồng ý cho cơ quan thi hành án dân sự kê biên quyền sử dụng đất của mình: Tại khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự quy định “…Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”. Mặc dù, quy định của Luật Thi hành án dân sự nhằm đảm bảo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền được thực thi nghiêm minh trong thực tế, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án và tránh hiện tượng người phải thi hành án có tài sản nhưng không thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, thực tế quá trình tổ chức thi hành án cho thấy, đa số các vụ việc thi hành án mà người phải thi hành án có tài sản là nhà ở được xây dựng trên đất của người khác thì chủ sử dụng đất không đồng ý để cơ quan thi hành án xử lý đất của mình cùng với tài sản trên đất của người phải thi hành án. Trong trường hợp này Chấp hành viên buộc phải đối diện với khó khăn là nếu kê biên thì căn cứ vào đâu để xác định việc tách rời tài sản là nhà ở với đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà, người phải thi hành án có thể căn cứ vào đó để khiếu nại, tố cáo chấp hành viên kê biên làm giảm giá trị tài sản là nhà của họ. Mặt khác, đối với loại tài sản này khi đưa ra bán đấu giá không có khách hàng đăng ký mua, việc Chấp hành viên tiếp tục giảm giá và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phát sinh chi phí lớn.
Trường hợp Chấp hành viên cho rằng không có căn cứ để kê biên tài sản là nhà ở vì không thể tách rời, nếu tách rời làm giảm giá trị tài sản. Tuy nhiên, trong trường hợp này, có thể phát sinh khiếu nại, tố cáo từ người được thi hành án cho rằng chấp hành viên chưa thực hiện đúng nhiệm vụ quyền hạn của mình để bảo vệ quyền và lợi ích của họ, họ cho rằng việc kê biên nhà ở của người phải thi hành án sẽ không làm giảm đáng kể tài sản là nhà ở, mặt khác chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp, bảo lãnh chính nhà ở đó tại ngân hàng.
Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật hiện hành quy định cho Chấp hành viên phải thực hiện xác định việc tách rời nhà ở của người phải thi hành án trên đất của người khác có làm giảm đáng kể giá trị căn nhà đó hay không và tiêu chí nào để xác định là giảm đáng kể thì pháp luật chưa hướng dẫn. Đa số các vụ việc xảy ra Chấp hành viên đều giải thích cho đương sự về việc không thể kê biên vì việc kê biên và di dời căn nhà sẽ làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
Thứ hai, nhà ở của người phải thi hành án nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật: Thực trạng nhà ở tại Việt Nam đa số người dân tự xây dựng mà không thực hiện việc xin cấp giấy phép xây dựng, không thực hiện thủ tục kê khai, đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khách quan dẫn đến vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành án vì không có căn cứ để xác định thời gian xây dựng, chủ sở hữu theo quy định pháp luật.
Ví dụ: Nhiều vụ việc Chấp hành viên kê biên đất và tài sản gắn liền trên đất là nhà ở, được xác định là gia đình của người phải thi hành án đang sinh sống. Tuy nhiên, đối với tài sản gắn liền trên đất chưa được công nhận quyền sở hữu dẫn đến sau khi kê biên phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại, tố cáo của người thứ ba cho rằng căn nhà xây dựng trên đất của người phải thi hành án là của họ.
Cũng có nhiều trường hợp, trong các vụ việc án tín dụng, ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm có nhà ở trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận nên người phải thi hành án yêu cầu cơ quan thi hành án khi kê biên bán đấu giá thì phải trả lại giá trị căn nhà cho họ vì không thuộc tài sản thế chấp bảo đảm.
Hoặc trường hợp, Chấp hành viên xác minh được biết người phải thi hành án có nhà ở được xây dựng trên đất của người khác nhưng do chưa được công nhận quyền sở hữu nên không có căn cứ để kê biên xử lý theo quy định của Luật Thi hành án dân sự dẫn đến ý thức chấp hành pháp luật của người phải thi hành án chưa nghiêm, vẫn còn tình trạng người phải thi hành án có tài sản nhưng khó để xử lý đảm bảo nghĩa vụ thi hành án.
Thứ ba, tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn: Tại khoản 3 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự quy định: “Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.”
Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự quy định về Hợp đồng thuê tài sản:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:
“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật có liên quan thì đối với hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc thực hiện việc công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư.
Từ quy định trên phát sinh vướng mắc, khó khăn cho cơ quan thi hành án: Đương sự lợi dụng quy định này để tạo các hợp đồng thuê nhà ở trước thời điểm bản án có hiệu lực pháp luật và trong hợp đồng ghi rõ đã thanh toán tiền thuê nhà một lần cho cả thời gian thuê. Dẫn đến việc thi hành án khó khăn trong việc giải quyết thời hạn tiếp tục cho thuê theo quy định tại Điều 95 Luật Thi hành án dân sự. Pháp luật về thi hành án dân sự chưa quy định cụ thể điều kiện để người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư.
3. Đề xuất định hướng hoàn thiện thể chế pháp luật về thi hành án dân sự
Từ những khó khăn, vướng mắc nêu trên, tác giả xin đề xuất một số định hướng trong lộ trình hoàn thiện thể chế Luật Thi hành án dân sự như sau:
Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự theo hướng: Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án được xây dựng trên đất của người khác khi người có quyền sử dụng đất đồng ý và có căn cứ xác định tài sản đó chưa được công nhận quyền sở hữu.
Thứ hai, cần hoàn thiện quy định tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn cònthì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư nếu hợp đồng thuê được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật có liên quan./.