Mặc dù pháp luật về thi hành án dân sự đã có quy định tương đối rõ ràng liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá trong trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận nhưng trên thực tiễn cho thấy, việc thực hiện thủ tục hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá tại một số địa phương vẫn còn vướng mắc, khiến cho cơ quan THADS gặp phải lúng túng trong việc phối hợp, trao đổi với các cơ quan chuyên môn để thống nhất phương án giải quyết. Trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật về thi hành án dân sự, pháp luật về đất đai, tác giả xin đưa ra một số ý kiến trao đổi liên quan đến vấn đề này dưới góc nhìn quan điểm cá nhân, cụ thể như sau:
1. Quy định của pháp luật về THADS về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá trong trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận
Về nguyên tắc, quyền lợi của người mua trúng đấu giá phải được bảo vệ theo quy định tại Điều 103 Luật THADS
[1] nên cơ quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm xem xét, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) cho người mua trúng đấu giá khi không thu hồi được GCNQSDĐ theo quy định tại khoản 4 Điều 106 Luật THADS và khoản 2 Điều 28 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THADS (được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày 17/3/2020)
.
Cụ thể, tại khoản 4 Điều 106 Luật THADS quy định:
“4. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ”.
Khoản 2 Điều 28 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định:
“2. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không thu hồi được Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:
a) Cơ quan thi hành án dân sự gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được Giấ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản bản của cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất để quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
2. Vướng mắc trên thực tiễn
Theo báo cáo của cơ quan thi hành án dân sự địa phương thì một số nơi, cơ quan tài nguyên môi trường vẫn chưa thống nhất trong việc thực hiện thủ tục hủy Giấy CNQSDĐ cũ để cấp Giấy CNQSDĐ mới cho người mua trúng đấu giá theo quy định của Luật THADS. Bởi cơ quan tài nguyên môi trường cho rằng tại khoản 6 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai quy định:
“6. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành” nên nếu không có bản án, quyết định của Tòa án tuyên về nội dung thu hồi GCNQSDĐ thì chưa có đủ cơ sở để trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định hủy GCNQSDĐ đã cấp và cấp lại GCNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá.
3. Quan điểm của tác giả
Thứ nhất, về cơ sở pháp lý. Mặc dù, Luật THADS được sửa đổi, bổ sung năm 2014, Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật THADS và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai còn có sự chưa thống nhất trong việc thực hiện thủ tục hủy GCNQSDĐ đã cấp và cấp lại GCNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá trong trường hợp không thu hồi được GCNQSDĐ. Tuy nhiên theo Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) năm 2015, tại khoản 2, khoản 3 Điều 156 quy định như sau:
“2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
3. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau.”
Như vậy, về nguyên tắc, trường hợp các văn bản QPPL có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản QPPL có hiệu lực pháp lý cao hơn, văn bản QPPL được ban hành sau. Cụ thể trong trường hợp này, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai được ban hành ngày
15/5/2014, còn Luật THADS được sửa đổi, bổ sung được ban hành ngày 25/11/2014, Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THADS được ban hành ngày
18/7/2015.
Do đó, căn cứ quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì Luật THADS được sửa đổi, bổ sung năm 2014 và Nghị định số 62/2015/NĐ-CP (ban hành sau Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) sẽ được dùng làm căn cứ để thực hiện việc cấp GCNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá trong trường hợp không thu hồi được GCNQSDĐ.
Thứ hai, hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá trong trường hợp không thu hồi được GCNQSDĐ đã được quy định tương đối rõ ràng. Cụ thể:
- Về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án được quy định tại khoản 5 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021, trong đó nêu rõ:
“b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực thi hành hoặc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án mà không thu hồi được bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”. Như vậy, người mua trúng đấu giá tài sản thi hành án mà không thu hồi được bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp thì hồ sơ nộp khi đăng ký biến động đất đai không yêu cầu phải có Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Về trình tự, thủ tục đăng ký biến động trong trường hợp kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án được thực
hiện theo quy định tại Điều 84[2] của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Mặt khác, khi người mua trúng đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký biến động đất đai sẽ thuộc vào trường hợp định tại điểm c khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013:
“…c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nên Nhà nước sẽ thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Việc thu hồi Giấy chứng nhận trong trường hợp này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014. Trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận đã cấp, căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì
“Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi Sở Tài nguyên và Môi trường để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử”. Đồng thời, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại GCNQSDĐ cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Từ những phân tích trên, tác giả cho rằng, cơ quan thi hành án dân sự hoàn toàn có đầy đủ cơ sở pháp lý đề nghị cơ quan tài nguyên môi trường thực hiện thủ tục hủy GCNQSDĐ đã cấp và cấp lại GCNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá. Trường hợp nếu vẫn còn vướng mắc, cơ quan THADS căn cứ các quy định pháp luật nêu trên, chủ động phối hợp, trao đổi với cơ quan tài nguyên môi trường để thống nhất tháo gỡ, thực hiện các thủ tục để cấp GCNQSDĐ cho người mua trúng đấu giá, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
Về lâu dài, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét sửa đổi các quy định của Luật đất đai và Luật THADS đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ để tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá trong trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận. Theo đó, kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét, chỉnh sửa Điều 146 dự thảo Luật đất đai theo hướng:
Điều 146. Đính chính, thu hồi, hủy Giấy chứng nhận đã cấp… 4. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có văn bản yêu cầu của cơ quan thi hành án dân sự, của các cơ quan khác có liên quan theo quy định của pháp luật.
Huy Hùng-Vụ NV1