Xin nêu một trong những khó khăn, vướng mắc cơ quan thi hành án gặp phải như sau:
Ông Hoàng Ngọc, bà Nguyễn Lan là người phải thi hành án theo những những Quyết định, Bản án của Tòa án dưới đây:
 (i) Quyết định số 15/2016/QĐ-PT ngày 03/8/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh B và Bản án số 18/2016/DS-ST ngày 19/4/2016 của Tòa án nhân dân thành phố T về khoản: ông Hoàng Ngọc , bà Nguyễn Lan có nghĩa vụ thanh toán cho bà Nguyễn Thị Phi số tiền 5.500.000.000đ cùng tiền lãi suất chậm thi hành án và 52 lượng vàng SJC-9999.
 (ii) Bản án số 23/2014/KDTM-PT ngày 29/9/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh B và Bản án số 10/2014/KDTM-ST ngày 16/6/2014 của Tòa án nhân dân thành phố T có nội dung: ông Hoàng Ngọc, bà Nguyễn Lan có trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng Xây dựng số tiền 38.914.350.000 đồng và tiền lãi suất chậm thi hành án theo mức lãi suất đã được các bên thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng số 040.146.10/HĐTD-NH ngày 30/7/2010.
Ngân hàng Xây dựng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền tiến hành kê biên, xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất có diện tích 31.619,2m² tại phường H, thành phố T thuộc thửa đất số 502, tờ bản đồ số 19 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 580250 (số vào sổ CH00704) do UBND thành phố T cấp ngày 22/7/2010 do ông Hoàng Ngọc đứng tên để đảm bảo cho việc thi hành án.
Trong quá trình tổ chức thi hành án, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T đã cưỡng chế thu hồi số tiền 1.733.949.000đ của ông Hoàng Ngọc do Chi nhánh Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố T bồi thường việc giải tỏa đền bù một phần đất của ông Ngọc. Chi cục đã tiến hành chi trả cho bà Nguyễn Thị Phi là 1.507.833.000đ (sau khi thu án phí của ông Ngọc, bà Lan phải nộp 226.116.000đ).
Đối với khoản tiền phải thi hành án còn lại (3.992.167.000 đ cùng tiền lãi do chậm thi hành án và 52 lượng vàng SJC- 9999), do ông Ngọc, bà Lan không tự nguyện thi hành, ngày 25/11/2016, Chi cục đã ban hành Quyết định số 01/QĐ-CCTHADS kê biên, xử lý 08 quyền sử đất của ông Ngọc, bà Lan (đây là các tài sản không thế chấp). Ngày 20/7/2017, cơ quan thi hành án dân sự đã bán đấu giá thành 02 quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất diện tích 2.556,7m2 thuộc thửa 334, tờ bản đồ số 19 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 828051 số vào sổ CH01747 ngày 25/7/2011 và quyền sử dụng đất diện tích 2.556,7m2 thuộc thửa 335, tờ bản đồ số 19 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 828050 số vào sổ CH01746 ngày 26/7/2011 do Ủy ban nhân dân thành phố T cấp cho ông Ngọc, bà Lan) với giá 2.998.738.200đ. Đến ngày 11/8/2017, cơ quan thi hành án đã tổ chức giao tài sản cho người mua trúng đấu giá.
Ngoài ra, đối với khoản ông Ngọc, bà Lan có trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng Xây dựng, Chấp hành viên đã kê biên Quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 580250 (số vào sổ CH00704) ngày 22/7/2010 đo đạc thực tế 31.436m² và toàn bộ tài sản gắn liền với đất là cây ăn trái, đã thẩm định giá và đưa ra bán đấu giá lần 1 với giá khởi điểm là 20.772.000.000đ. Tuy nhiên, qua xác minh được Tòa án nhân dân thành phố T  cung cấp: đối với phần đất này Tòa án đã thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Hoàng Ngọc với bà Nguyễn Hà Ngọc. Căn cứ Thông báo số 100/TB-TLVA ngày 20/3/2017 của Tòa án, Chi cục đã ra Quyết định số 58/QĐ-CCTHADS ngày 28/3/2017 hoãn thi hành án theo điểm d Khoản 1 Điều 48 Luật THADS.
Do đó, hiện có những ý kiến khác nhau về việc thanh toán số tiền 2.998.738.200đ, cụ thể:
Ý kiến thứ nhất, Bản án số 23/2014/KDTM-PT ngày 29/9/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh B và Bản án số 10/2014/KDTM-ST ngày 16/6/2014 của Tòa án nhân dân thành phố T tuyên : ông Hoàng Ngọc, bà Nguyễn Lan có trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng Xây dựng số tiền 38.914.350.000 đồng và tiền lãi suất chậm thi hành án, đồng thời nêu rõ Ngân hàng Xây dựng có quyền yêu cầu Chi cục THADS kê biên, xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo cho việc thi hành án. Do đó,về nguyên tắc cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm tổ chức thi hành án theo đúng nội dung bản án tuyên tức là phải tiến hành xử lý xong tài sản đảm bảo; khi xử lý xong tài sản đảm bảo mà chưa thu đủ số tiền thi hành án để chi trả cho Ngân hàng thì Chấp hành viên mới có thể tiếp tục tiến hành xử lý các tài sản khác (nếu có) của ông Ngọc, bà Lan. Vì vậy, trong trường hợp này cơ quan thi hành án chưa xử lý tài sản bảo đảm nên không xác định được nghĩa vụ thi hành án không có tài sản bảo đảm cho ngân hàng là bao nhiêu cho nên số tiền 2.998.738.200đ phải được ưu tiên thanh toán cho bà Phi.
Ý kiến thứ hai, Bản án số 23/2014/KDTM-PT ngày 29/9/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh B và Bản án số 10/2014/KDTM-ST ngày 16/6/2014 của Tòa án nhân dân thành phố T: Ngân hàng Xây dựng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền tiến hành kê biên, xử lý tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất có diện tích 31.619,2m² tại phường H, thành phố T thuộc thửa đất số 502, tờ bản đồ số 19 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 580250 (số vào sổ CH00704) do UBND thành phố T cấp ngày 22/7/2010 do ông Hoàng Ngọc đứng tên để đảm bảo cho việc thi hành án. Như vậy, việc đề nghị xử lý tài snr bảo đảm là quyền của ngân hàng chứ không phải nghĩa vụ, do đó, trường hợp chưa xử lý tài sản bảo đảm hoặc việc xử lý chưa xong thì ngân hàng vẫn có quyền được nhận tiền từ việc xử lý tài sản khác của người phải thi hành án theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự. Do đó, trong trường hợp này số tiền 2.998.738.200đ được thanh toán cho bà Phi và Ngân hàng theo tỷ lệ.
Ý kiến thứ ba, trong trường hợp này do Tòa án thụ lý tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản đã thế chấp cho Ngân hàng, do đó để đảm bảo quyền lợi của Ngân hàng thì cơ quan thi hành án giữ lại số tiền 2.998.738.200đ và thực hiện gửi tiết kiệm theo kỳ hạn 01 tháng cho đến khi nào xử lý xong tài sản thế chấp. Từ đó, cơ quan thi hành án dân sự sẽ xác định số nợ không có tài sản bảo đảm của Ngân hàng trên cơ sở đó thì thực hiện việc thanh toán 2.998.738.200đ theo tỷ lệ giữa bà Phi và Ngân hàng.
 Quan điểm của tác giả, trong vụ việc này tác giả đồng tình với ý kiến thứ nhất là số tiền 2.998.738.200đ phải được thanh toán cho bà Phi theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự bởi vì:
Một là, theo quy định tại khoản 5 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự và khoản 4 Điều 27 của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP thì thời hạn để thực hiện việc thanh toán tiền cho người được thi hành án là 10 ngày kể từ ngày giao tài sản cho người mua trúng đấu giá. Trong vụ việc ngày 11/8/2017 cơ quan thi hành án dân sự đã thực hiện giao tài sản cho người mua trúng đấu giá, do đó, về nguyên tắc cơ quan thi hành án phải thực hiện việc thanh toán tiền cho người được thi hành án và không được phép giữ lại tiền thi hành án để chờ xử lý tài sản thế chấp theo ý kiến thứ 3.
Hai là, Ngân hàng Xây dựng là người được ông Hoàng Ngọc, bà Nguyễn Lan thanh toán số tiền 38.914.350.000 đồng và tiền lãi suất chậm. Khoản nghĩa vụ thi hành án này được đảm bảo bằng tài sản Quyền sử dụng đất có diện tích 31.619,2m² tại phường H, thành phố T thuộc thửa đất số 502, tờ bản đồ số 19. Do đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Luật Thi hành án dân sự thì trách nhiệm của Chấp hành viên là tổ chức thi hành đúng nội dung bản án, quyết định của Tòa án. Điều đó đồng nghĩa với việc Chấp hành viên phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu tiền thi hành án theo đúng nội dung bản án đã tuyên. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho Ngân hàng theo quy định tại khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự.
Trường hợp xử lý hết tài sản bảo đảm mà vẫn chưa đủ nghĩa vụ thi hành án thì các nghĩa vụ còn lại được xác định là các khoản nợ không có tài sản bảo đảm. Khi đó, trách nhiệm của Chấp hành viên là xác minh các tài sản khác (nếu có) của người phải thi hành án để tiếp tục tổ chức việc thi hành án cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật.
Do chưa có sự thống nhất và còn nhiều cách hiểu, vận dụng khác nhau trong việc xử lý tài sản bảo đảm dẫn đến cơ quan thi hành án gặp khó khăn, vướng mắc trong việc xác định thứ tự ưu tiên của người được thi hành án trong trường hợp chưa xử lý hoặc chưa xử lý xong tài sản bảo đảm điều đó tạo ra khiếu nại, bức xúc của đương sự. Vì vậy, để tránh tình trạng xác định không đúng đối tượng được ưu tiên thanh toán thì Bộ Tư pháp cần phối hợp với Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tòa án nhân dân tối cao thống nhất hướng dẫn việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán đối với trường hợp người được thi hành án có tài sản bảo đảm nhưng cơ quan thi hành án chưa xử lý hoặc chưa xử lý xong tài sản bảo đảm.