Tách thửa đất là thủ tục phân chưa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thửa thành nhiều thửa đất khác nhau. Luật Đất đai 2024 đã đưa ra quy định cụ thể về diện tích tách thửa tối thiểu, trình tự thủ tục tách thửa đất và được hướng dẫn cụ thể tại Quyết định 2124/QĐ-BTNMT về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước được Bộ Tài nguyên và Môi trường. Vậy người dân cần lưu ý những gì khi thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây:
Thứ nhất, về nguyên tắc tách thửa đất
Căn cứ khoản 1 điều 220 Luật Đất đai 2024 thì việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
- Một, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Hai, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Ba, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
- Bốn, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Thứ hai, về diện tích tối thiểu để tách thửa đất
Theo khoản 2 điều 220 Luật Đất đai 2024, ngoài những điều kiện trên thì tách thửa đất cần phải đảm bảo các yêu cầu về diện tích tối thiểu của thửa đất, cụ thể như sau:
- Đầu tiên là các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề);
Ví dụ việc tách thửa tại Hà Nội, căn cứ theo Quyết định số 61/2024/ QĐ- UBND, diện tích tối thiểu cho phép tách thửa tại các khu vực phường, thị trấn là 50 m2, chiều dài so với chỉ giới đường đỏ từ 4m trở lên, chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa từ 4m trở lên. Còn đối với thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích sau tách thửa chia làm 03 khu vực: Khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú thì diện tích tối thiểu của thửa đất là 36m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 03m; Khu vực 2 gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tan, Thủ Đức và các thị trấn huyện thì diện tích tối thiểu của thửa đất là 50m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 04m; Khu vực 3 gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (Ngoại trừ thị trấn) thì diện tích tối thiểu của thửa đất là 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 05m
- Tiếp theo đó, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
- Cuối cùng là đối với trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Thứ ba, hồ sơ khi thực hiện tách thửa đất bao gồm những gì?  
Căn cứ Quyết định 2124/QĐ-BTNMT ngày 01/08/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường, bộ hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa bao gồm:

Thứ năm, thời hạn giải quyết thủ tục xin tách thửa đất
Thời gian này không tính thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, thời gian niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng, thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 05 ngày làm việc.
Trên đây là những nội dung cần trao đổi về những lưu ý khi tách tách thửa đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 và hướng dẫn tại Quyết định 2124/QĐ-BTNMT.