1. Nội dung vướng mắc:
Theo quy định tại khoản 17 Điều 4 Luật Giá 2012 thì chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá. Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được quy định tại Thông tư 28/2015/TT- BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, theo đó, thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá; Chứng thư thẩm định giá có thời hạn tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực. Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 32 Luật Giá năm 2012 quy định: Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Trong khi đó, theo quy định tại Điều 101 Luật THADS thì trong trường hợp bán đấu giá đối với tài sản kê biên là động sản có giá trị từ trên 10.000.000 đồng và bất động sản do tổ chức bán đấu giá thực hiện. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận. Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản. Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá. Việc bán đấu giá đối với động sản phải được thực hiện trong thời hạn là 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng.
Trên thực tế, xảy ra hai trường hợp liên quan đến thời hạn chứng thư
Thứ nhất, trường hợp trong thời hạn được ghi tại Chứng thư, Chấp hành viên tiến hành ký Hợp đồng bán đấu giá; tuy nhiên, tài sản chưa được đưa ra bán chính thức (lần đầu) thì Chứng thư hết hạn. Về vấn đề này, thời gian trước đây, nhận thức khi Chấp hành viên ký Hợp đồng bán đấu giá tức là Chứng thư đã được sử dụng là căn cứ để tiến hành bán đấu giá. Việc bán đấu giá lần đầu hay nhiều lần sau đó là hành vi tiếp theo của việc đã “sử dụng” Chứng thư; do đó, không đặt ra việc xem xét còn hạn hay quá hạn của thời hạn để thẩm định giá lại. Tuy nhiên, hiện nay, còn nhiều ý kiến trái chiều của các cơ quan (THADS, Viện KSND, cơ quan điều tra ...).
Có ý kiến cho rằng, khi Chấp hành viên ký Hợp đồng bán đấu giá tức là Chứng thư đã được sử dụng là căn cứ để tiến hành bán đấu giá. Có ý kiến cho rằng, mặc dù Chấp hành viên đã ký Hợp đồng bán đấu giá trong thời hạn ghi trong Chứng thư; tuy nhiên, tài sản khi được bán lần đầu mà quá thời hạn là phải thẩm định giá lại tài sản (để đảm bảo giá trị tài sản sát với thực tế tại thời điểm bán). Đây là vấn đề còn chưa thống nhất trên thực tế.
Thứ hai, trường hợp khi đưa tài sản bán đấu giá lần 01 trong thời hạn chứng thư thẩm định giá còn hiệu lực, tuy nhiên, tài sản đưa ra bán nhiều lần nhưng không có người đăng ký tham gia đấu giá hoặc nhiều vụ việc đương sự chống đối quyết liệt; vụ việc chưa được các cơ quan, ban ngành ủng hộ...dẫn đến thời gian kéo dài trên 06 tháng có khi đến nhiều năm, Chứng thư thẩm định giá không còn hiệu lực theo quy định của Luật Giá và các văn bản hướng dẫn. Đây là vướng mắc nhiều cơ quan THADS địa phương gặp phải trong thời gian qua, đến nay, chưa có sự thống nhất trong hướng dẫn áp dụng giữa các cơ quan, ban ngành. Hiện có nhiều quan điểm, cụ thể:
(i) Có quan điểm cho rằng, với trường hợp Chấp hành viên, tổ chức bán đấu giá tài sản đã thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản trong thời gian chứng thư thẩm định giá còn hiệu lực, tuy nhiên, sau đó, đưa ra bán đấu giá không bán được do không có người đăng ký mua là lý do khách quan; bên cạnh đó, kết quả thẩm định giá tại chứng thư thẩm định giá cũng chỉ là giá khởi điểm để người tham gia đấu giá trả giá công khai, những lần bán tiếp theo căn cứ vào tài sản đã giảm trong Quyết định giảm giá tài sản của chấp hành viên nếu đương sự không thỏa thuận được về giá ở lần bán thứ hai và từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi, người được thi hành án không nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án theo quy định tại Điều 104 Luật THADS, tài sản sẽ được bán đấu giá tới cùng cho đến khi giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế. Do vậy, việc kéo dài thời gian bán đấu giá do không có người đăng ký mua không ảnh hưởng bởi hiệu lực của chứng thư thẩm định giá.
(ii) Có quan điểm cho rằng, quy định pháp luật về thời hạn có hiệu lực của chứng thư đã rất rõ, chứng thư có thời hạn không quá 06 tháng kể từ thời điểm ban hành. Do đó, trong các vụ việc THADS, mặc dù Chấp hành viên, tổ chức đấu giá tài sản đã thông báo công khai bán đấu giá tài sản lần 1 với giá khởi điểm theo chứng thư thẩm định giá nhưng sau đó tài sản không bán được do nhiều nguyên nhân dẫn đến kéo dài thời gian thi hành án, giá trị thẩm định theo chứng thư tại thời điểm bán đấu giá kế tiếp không còn phù hợp, việc sử dụng chứng thư đó ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự. Do đó, khi chứng thư đã hết thời hạn cần phải thẩm định giá lại.
Trường hợp này, theo tác giả, khi đưa tài sản bán đấu giá lần 01 trong thời hạn chứng thư thẩm định giá còn hiệu lực, thì việc kéo dài thời gian bán đấu giá do không có người đăng ký mua không ảnh hưởng bởi hiệu lực của chứng thư thẩm định giá. Chấp hành viên áp dụng Điều 104 Luật THADS để thực hiện.
Riêng trường hợp khi đưa tài sản bán đấu giá lần 01 trong thời hạn chứng thư thẩm định giá còn hiệu lực, tuy nhiên do ảnh hưởng của việc thực hiện giãn cách xã hội do tình hình dịch bệnh Covid 19 thì rất nhiều việc bán đấu giá tài sản phải dừng lại, việc bán đấu giá không đảm bảo đúng trình tự, trong khi thời hạn chứng thư đã hết hiệu lực và trường hợp thứ nhất (trong thời hạn được ghi tại Chứng thư, Chấp hành viên tiến hành ký Hợp đồng bán đấu giá; tuy nhiên, tài sản chưa được đưa ra bán chính thức (lần đầu) thì Chứng thư hết hạn.), đây là các trường hợp đều không thuộc trường hợp phải định giá lại theo quy định tại Điều 99 Luật THADS. Do đó, trước khi có hướng dẫn cụ thể của cơ quan có thẩm quyền, để thận trọng, tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan THADS, Chấp hành viên cần lưu ý thực hiện các tác nghiệp sau:
- Tổ chức cho các bên đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thỏa thuận về tài sản bán đấu giá, về việc lấy giá khởi điểm của chứng thư ban đầu để tiếp tục bán đấu giá hoặc định giá lại tài sản, cũng như chi phí thẩm định giá lại...
- Xin ý kiến thống nhất các ban, ngành liên quan tại địa phương; trường hợp cần thiết xin ý kiến liên ngành cấp trên trước khi thực hiện.
1.2. Tình huống trao đổi, thảo luận:
- Nội dung tình huống:
Bản án số 123/2016/KDTM-PT ngày 10/3/2016 của TAND TP H; Quyết định Giám đốc thẩm số 18/2017/KDTM-GĐT ngày 09/5/2017 của TAND cấp cao tại TP H có nội dung: “Buộc Công ty A phải có trách nhiệm thanh toán cho Công ty B số tiền vốn và lãi còn nợ là 319 tỷ đồng. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của Công ty B nếu Công ty A không chịu thanh toán số tiền trên thì còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chưa thi hành án”.
Giai đoạn tổ chức thi hành án, qua xác minh Công ty A có tài sản là quyền sử dụng đất số XXX, diện tích 1.718m2 tại địa chỉ Y, mục đích ‘xây dựng một tòa nhà căn hộ cho thuê và kinh doanh các dịch vụ” theo hình thức “nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần” và thời hạn sử dụng đất “hết hạn ngày 10/7/2026”. Chi cục THADS huyện M, TP H kê biên tài sản nêu trên của Công ty A. Trải qua 4 lần thẩm định giá lại (do đương sự không đồng ý về giá thẩm định) thì tài sản có giá hơn 129 tỷ đồng theo Chứng thư thẩm định giá số 20. Ngày 07/4/2020, Chi cục huyện M ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Tuy nhiên, ngày 16/6/2020, chi cục huyện M thanh lý hợp đồng đấu giá để xin hướng dẫn của Cục THADS.
Ngày 15/10/2020 Cục THADS TP H ra quyết định rút hồ sơ thi hành án. Do chứng thư thẩm định giá số 20 đã hết hiệu lực 06 tháng kể từ khi được phát hành, đương sự không thỏa thuận được về giá tài sản nên Cục THADS đã ký hợp đồng thẩm định giá tài sản, theo đó, giá tài sản là hơn 133 tỷ đồng theo chứng thư thẩm định giá số 30 ngày 06/2/2021.
Ngày 26/4/2021, Cục THADS ký hợp đồng đấu giá tài sản. Ngày 27/5/2021, tài sản được bán đấu giá thành với giá hơn 420 tỷ đồng, người mua trúng đấu giá tài sản là Công ty C. Tuy nhiên, công ty C không nộp đủ số tiền mua trúng đấu giá trong thời hạn nên Chấp hành viên tiếp tục ký Hợp đồng sửa đổi Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản để đưa tài sản ra bán đấu giá. Theo Thông báo số 84/TB-CTHADS ngày 01/7/2021 của Cục THADS TP H thời gian dự kiến tổ chức cuộc đấu giá vào ngày 29/7/2021. Tuy nhiên, do tại địa bàn phải áp dụng chỉ thị về phòng chống dịch bệnh Covid 19 nên đến nay chưa thực hiện được việc bán đấu giá tài sản.
Hỏi: trong trường hợp nêu trên, Cục THADS TP H có phải thực hiện thẩm định giá lại tài sản bán đấu giá hay không?
- Phương án giải quyết:
Vận dụng vào tình huống nêu trên, chứng thư thẩm định giá số 30 ngày 06/2/2021 đã được sử dụng để bán đấu giá lần một là trong thời hạn Chứng thư có hiệu lực. Đến lần bán đấu giá thứ hai theo Thông báo số 84/TB-CTHADS ngày 01/7/2021 thì việc tổ chức bán đấu giá bị tạm dừng vì lý do khách quan do tại địa bàn phải thực hiện giãn cách xã hội. Do đó, để thận trọng, tránh khiếu nại, tố cáo thì trong trường hợp này, Chấp hành viên cần tổ chức làm việc với các bên đương sự để xác định:
- Trường hợp 1: Nếu hai bên đương sự thống nhất không đề nghị thẩm định giá lại tài sản thì cần rà soát hồ sơ thi hành vụ việc, nếu trình tự thủ tục thi hành án, đấu giá đã thực hiện đảm bảo theo quy định pháp luật thì tiếp tục tổ chức bán đấu giá theo Thông báo số 84 nêu trên. Trước khi tiếp tục bán đấu giá, phối hợp với tổ chức bán đấu giá thông tin với các khách hàng đã có hồ sơ hợp lệ để tiếp tục tổ chức đấu giá theo quy định.
- Trường hợp 2: Một trong hai bên đương sự đề nghị thẩm định giá lại tài sản, cần ấn định thời hạn thẩm định giá lại tài sản, thông báo rõ về chi phí thẩm định giá lại tài sản do người yêu cầu phải chịu, đồng thời thực hiện thủ tục bán tài sản theo quy định.