1. Về việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản theo địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên
Điểm d khoản 4 Điều 56 Luật Đấu giá tài sản quy định chung về điều kiện của các tổ chức đấu giá tài sản để được lựa chọn ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Theo đó, tổ chức đấu giá có tên trong danh sách tổ chức đấu giá do Bộ Tư pháp công bố sẽ được lựa chọn mà không giới hạn theo địa bàn.
Trong khi đó, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 101 Luật THADS quy định Chấp hành viên bán đấu giá trong trường hợp tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản chưa có tổ chức bán đấu giá hoặc có nhưng tổ chức bán đấu giá từ chối ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản. Hiện nay, có nhiều quan điểm khác nhau giữa các ngành trong việc lựa chọn, ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản đối với các tổ chức trong hay ngoài địa bàn nơi có tài sản, cụ thể:
- Quan điểm 01: trong trường hợp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản nếu có tổ chức bán đấu giá thì Chấp hành viên phải lựa chọn tổ chức bán đấu giá trên địa bàn đó. Như vậy, chưa có sự thống nhất giữa quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và Luật THADS;
- Quan điểm 02: Chấp hành viên khi thực hiện việc bán đấu giá tài sản kê biên theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật THADS không bắt buộc phải lựa chọn các tổ chức đấu giá trên địa bàn tỉnh, thành phố. Còn việc Chấp hành viên bán đấu giá tài sản kê biên theo quy định tại khoản 3 Điều 101 Luật THADS trong trường hợp tại địa bàn tỉnh, thành phố chưa có tổ chức bán đấu giá hoặc có tổ chức bán đấu đấu giá nhưng tổ chức bán đấu giá từ chối ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá.
Theo tác giả, có thể thấy, trong trường hợp việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản không phân biệt theo địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên thì do tổ chức đấu giá ở xa phải đi lại nhiều lần để thông báo và tổ chức đấu giá tài sản. Ngoài ra, việc phối hợp với tổ chức đấu giá ở xa để cưỡng chế giao tài sản cho người trúng đấu giá sẽ khó khăn, thậm chí có những trường hợp tổ chức đấu giá đã đến địa phương nhưng sát ngày cưỡng chế phải hoãn nên dẫn đến việc họ phải đi lại nhiều lần. Từ đó, dẫn đến việc khó khăn trong phối hợp tổ chức cưỡng chế giao tài sản và chi phí đấu giá sẽ cao, ảnh hưởng đến số tiền phải thi hành án; quyền lợi của người được thi hành án, người phải thi hành án đều bị ảnh hưởng. Do đó, khi thực hiện, các cơ quan THADS cần cân nhắc, cẩn trọng trong việc lựa chọn, ký kết dịch vụ đấu giá với tổ chức đấu giá tài sản đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, thuận lợi trong việc tổ chức thi hành án.
2. Về ký Hợp đồng mua bán tài sản
Hiện nay, pháp luật chưa quy định trong thời hạn bao lâu khi có biên bản bán đấu giá thành thì Chấp hành viên phải ký Hợp đồng mua tài sản trúng đấu giá. Trong quá trình thực hiện, có vụ việc ở một số địa phương để từ 1 đến 2 năm chưa ký Hợp đồng mua tài sản. Việc chậm ký sẽ phát sinh nhiều hệ lụy của cả 2 bên nhất là việc xác định trách nhiệm của mỗi bên cũng như trường hợp vi phạm nghĩa vụ thì căn cứ nào để có tài phán cho phù hợp. Do vậy, trong quá trình thực hiện, đề nghị ngay sau khi có biên bản đấu giá hợp lệ theo quy định tại Điều 44 Luật Đấu giá, Chấp hành viên cần phải tiến hành thủ tục để ký Hợp đồng mua tài sản với người mua trúng đấu giá để làm căn cứ để thực hiện các quyền, nghĩa vụ cũng như đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi phát sinh tranh chấp (nếu có).
3. Thanh toán các khoản nghĩa vụ nợ tiền thuê đất, các khoản thuế thu nhập cá nhân của người phải thi hành án với nhà nước.
3.1. Vấn đề cần lưu ý:
- Vấn đề thanh toán các khoản nợ thuế sử dụng đất (số tiền nợ, số tiền được miễn, giảm), thuế thu nhập cá nhân của người phải thi hành án trong trường hợp bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đang là vấn đề gặp vướng mắc, chưa có quan điểm giải quyết thống nhất của các cơ quan ban ngành.
Mặc dù chưa có quan điểm thống nhất về việc trích nộp từ tiền thi hành án để nộp khoản thuế thu nhập cá nhân nhưng trên thực tế, có vụ việc, cơ quan THADS không thực hiện trích nộp khoản thuế thu nhập cá nhân dẫn đến người mua trúng đấu giá không thực hiện được thủ tục sang tên tài sản trúng đấu giá và đã có tranh chấp xảy ra, cụ thể: Chi cục THADS huyện B, tỉnh D xử lý tài sản của A bán đấu giá thành được 2 tỷ đồng, sau khi thực hiện thanh toán tiền thi hành án theo khoản 1 Điều 47 Luật THADS, Chấp hành viên chi khoản tiền còn lại cho người được thi hành án, mà không trừ lại khoản tiền thuế thu nhập cá nhân. Khi người mua trúng đấu giá thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng thì được yêu cầu đóng thuế thu nhập cá nhân do người phải thi hành án chịu thì mới làm được thủ tục. Do tiền thi hành án của người phải thi hành án đã chi trả hết, người mua trúng đấu giá khởi kiện cơ quan thi hành án vụ tranh chấp buộc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuế thu nhập cá nhân và tiền sử dụng đất. Tòa án đã ra bản án tuyên buộc cơ quan thi hành án phải chi trả, cơ quan THADS đã kháng cáo nhưng TAND tỉnh D xét xử phúc thẩm, đã y án sơ thẩm, tuyên buộc Chi cục THADS phải nộp gần 277 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân cho Chi cục Thuế để nguyên đơn người mua trúng đấu giá tài sản được cấp giấy chủ quyền nhà đất đã mua.
- Do đó, đối với những trường hợp này, trước mắt, trong quá trình tổ chức thi hành án, cơ quan THADS cần lưu ý thực hiện các tác nghiệp sau:
+ Phối hợp với các cơ quan thuế, cơ quan liên quan để xác định các khoản nghĩa vụ về thuế của người phải thi hành án với nhà nước, khoản thuế thu nhập cá nhân mà người phải thi hành án phải nộp khi chuyển nhượng tài sản;
+ Đưa nội dung thông tin về các khoản nghĩa vụ nêu trên vào trong Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản, khi tổ chức bán, Chấp hành viên, tổ chức bán đấu giá thông báo công khai nội dung về các khoản nghĩa vụ trên để người đăng ký mua tài sản nắm được thông tin về tình trạng tài sản;
+ Báo cáo xin ý kiến thống nhất các ban, ngành về quan điểm giải quyết, đồng thời, tạo điều kiện để các bên đương sự và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được thỏa thuận giải quyết những vướng mắc để thi hành dứt điểm vụ việc.
- Riêng đối với trường hợp thi hành án bản án liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp bảo đảm của các tổ chức tín dụng (đã được xác định khoản nợ xấu theo Nghị quyết số 42/2017/QH14) thì khi thực hiện thanh toán tiền thi hành án thì các khoản tiền thuế nêu trên cũng không được ưu tiên thanh toán bởi: Điều 12 Nghị quyết quy định: “Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm....”. Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị quyết số 42/2017/QH14 thì người mua trúng đấu giá không phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí khác của người phải thi hành án từ số tiền chuyển nhượng tài sản bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.
Như vậy, số tiền thu được sau khi trừ các chi phí nêu trên được ưu tiên thanh toán cho tổ chức tín dụng trước khi thực hiện các nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm.
Tuy nhiên, việc áp dụng quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 đã gây khó khăn rất lớn cho các cơ quan THADS hiện nay. Do đó, quá trình tổ chức thực hiện, Chấp hành viên, cơ quan THADS cần phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan để xác định các khoản nợ thuế, các khoản nghĩa vụ của người phải thi hành án, tạo điều kiện để các bên đương sự và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được thỏa thuận giải quyết những vướng mắc để thi hành dứt điểm vụ việc. Trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp người được thi hành án đồng ý khấu trừ, chi trả các khoản nghĩa vụ nêu trên của người phải thi hành án.
3.2.Tình huống trao đổi:
- Nội dung tình huống:
Cục THADS tỉnh P đang thụ lý thi hành Quyết định số 01/2017/QĐST-KDTM của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh P (được rút từ Chi cục lên) có nội dung: “Công ty cổ phần A còn phải trả Ngân hàng B số tiền là hơn 1000 tỷ  đồng, trong đó nợ gốc hơn 624 tỷ đồng, nợ lãi hơn 450 tỷ đồng và nộp hơn 591 triệu đồng án phí KDTM. Từ ngày 01/7/2017,  Công ty cổ phần A không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, thì Ngân hàng B được quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án phát mãi các tài sản thế chấp mà chưa được xử lý để thu hồi nợ theo quy định pháp luật”.
Khoản nợ phải trả cho Ngân hàng B của Công ty cổ phần A nêu trên thuộc diện nợ xấu theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
Quá trình tổ chức thi hành án, Chấp hành viên đã kê biên, bán đấu giá thành toàn bộ tài sản gắn liền với đất thuê Nhà nước của Công ty cổ phần A. Đến nay, đã giao tài sản cho người mua trúng đấu giá theo quy định và thực hiện việc thanh toán tiền cho người được thi hành án.
Vụ việc hiện gặp vướng mắc do chưa thực hiện được thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho người mua trúng đấu giá do theo Công văn số 389/CT-QLN ngày 04/02/2021 của Cục Thuế tỉnh P thì Công ty cổ phần A còn nợ tiền thuê đất và tiền phạt chậm nộp đến hết tháng 01/2021 là hơn 28 tỷ đồng. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản, sau khi trừ đi chi phí cưỡng chế, chi phí bán đấu giá, cơ quan THADS đã chi trả cho Ngân hàng B số tiền hơn 333 tỷ đồng và hiện đang tạm giữ số tiền hơn 28 tỷ đồng chưa thực hiện chi trả do có vướng mắc liên quan đến việc thanh toán số tiền nợ tiền thuê đất của Công CP A với Nhà nước.
Hỏi: Việc thực hiện thanh toán tiền thi hành án nêu trên có đúng quy định pháp luật hay không?
- Giải đáp tình huống:
Từ những lưu ý nêu trên có thể thấy, khoản nghĩa vụ của Công ty cổ phần A được xác định là nợ xấu cần được thực hiện đúng quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Theo đó, số tiền thu được sau khi trừ các chi phí nêu trên được ưu tiên thanh toán cho Ngân hàng trước khi thực hiện các nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm. Các quan chức năng có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm theo yêu cầu của người mua trúng đấu giá.
Như vậy, việc Chấp hành viên thực hiện việc tạm giữ lại khoản tiền hơn 28 tỷ đồng do có vướng mắc liên quan đến việc thanh toán số tiền nợ tiền thuê đất của Công CP A với Nhà nước như tình huống là chưa phù hợp với quy định Nghị quyết 42 và các quy định liên quan.
4. Xử lý tiền đặt trước quy định tại khoản 5 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 33/2020/ND-CP)
4.1. Vấn đề cần lưu ý
 Tại khoản 5 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP quy định 02 trường hợp cụ thể:
- Tại đoạn 1 khoản 5 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP) quy định: “Trường hợp sau khi phiên đấu giá kết thúc mà người trúng đấu giá tài sản từ chối mua hoặc đã ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nhưng chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản nào thì sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản, khoản tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nước và được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác.”.
Như vậy, trong trường hợp này, số tiền đặt trước, sau khi trừ đi chi phí đấu giá tài sản thì thuộc về ngân sách nhà nước và được sử dụng để thanh toán các khoản “lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác”.
Liên quan đến trường hợp này, hiện còn vướng mắc về việc số tiền đặt trước được nộp vào ngân sách nhà nước và chỉ được dùng để thanh toán các khoản “lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác” của chính vụ việc phát sinh khoản tiền đặt trước đó hay có thể sử dụng để thanh toán cho các vụ việc khác do cơ quan THADS đó tổ chức thi hành có phát sinh “lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác”. Đây là nội dung vướng mắc chưa được quy định rõ ràng, chưa có sự thống nhất của các cơ quan liên quan, do đó, trước khi sử dụng khoản tiền đặt trước của vụ việc này để thanh toán cho các khoản “lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác” của vụ việc khác, cơ quan THADS lưu ý cần xin ý kiến thống nhất của các cơ quan tại địa phương hoặc xin ý kiến của đơn vị chuyên môn thuộc Tổng cục THADS.
- Tại đoạn 2 khoản 5 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định: “Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc không đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thì tiền thanh toán mua tài sản đấu giá được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản.”.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay, khi thiết lập Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đa số các Hợp đồng mua bán tài ssản đấu giá không thể hiện nội dung điều khoản về xử lý số tiền đặt trước cũng như số tiền nộp thêm của người mua trúng đấu giá trong trường hợp này dẫn đến khi phát sinh vướng mắc trên thực tế do: Tại khoản 3 Điều 11 Thông tư số 200/2016/TT-BTC ngày 09/11/2016 của Bộ Tài chính quy định nguồn kinh phí bảo đảm hoạt động của cơ quan THADS bao gồm khoản tiền đặt trước của người từ chối mua tài sản theo quy định tại khoản 5 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP.  Tuy nhiên, tại khoản 8 Điều 39 Luật đấu giá tài sản quy định: “Tiền đặt trước quy định tại khoản 6 Điều này thuộc về người có tài sản đấu giá. Trong trường hợp người có tài sản đấu giá là cơ quan nhà nước thì tiền đặt trước được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản”. Trường hợp quy định tại đoạn 2 khoản 5 Điều 27 không thuộc trường hợp người mua trúng đấu giá từ chối mua tài sản được quy định tại khoản 6 Điều 39 Luật đấu giá tài sản. Như vậy có sự bất cập giữa các quy định pháp luật. Mặt khác, hiện nay chưa có quy định hướng dẫn cụ thể việc sử dụng khoản tiền nêu trên. Pháp luật THADS cũng không có quy định về việc xử lý số tiền người mua trúng đấu giá nộp thêm sau khi ký Hợp đồng mua bán tài sản.
Do đó, trên thực tế, trong trường hợp nội dung Hợp đồng mua bán tài sản không có điều khoản về xử lý các khoản tiền nêu trên, cần vận dung quy định của pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan để xử lý, theo đó:
+ Đối với số tiền đặt trước: Đây là trường hợp các bên đã thực hiện giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nên theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đấu giá tài sản thì số tiền đặt trước được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
 Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “2... nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc...”. Như vậy, số tiền đặt trước được chuyển thành tiền đặt cọc và thuộc về người có tài sản bán đấu giá.
+ Tại khoản 5 Điều 5 Luật đấu giá 2016 thì: “5. Người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”. Người có quyền đưa tài sản ra đấu giá là cơ quan THADS, do đó, người có tài sản bán đấu giá là cơ quan THADS.
+ Tại khoản 3 Điều 11 Thông tư số 200/2016/TT-BTC ngày 09/11/2016 của Bộ Tài chính quy định nguồn kinh phí bảo đảm hoạt động của cơ quan THADS bao gồm khoản tiền đặt trước của người từ chối mua tài sản theo quy định tại khoản 5 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP. 
Như vậy có thể hiểu khoản tiền đặt trước trong trường hợp này sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản thuộc về cơ quan THADS và được bổ sung vào nguồn kinh phí bảo đảm hoạt động của cơ quan THADS theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 200/2016/TT-BTC. Tuy nhiên, nội dung này hiện Tổng cục THADS đang phối hợp, trao đổi với cơ quan chuyên môn Viện KSNDTC, Bộ Tài chính thống nhất trước khi hướng dẫn địa phương thực hiện. Do đó, trong thời gian chưa có hướng dẫn chính thức, tùy từng trường hợp cụ thể, các cơ quan THADS lưu ý:
+ Nghiên cứu, thiết lập Hợp đồng mua bán tài sản đảm bảo chặt chẽ, cụ thể, trong đó, có điều khoản thể hiện nội dung: “Trong trường hợp người mua trúng đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc không đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán tài sản thì tiền thanh toán mua tài sản đấu giá sau khi trừ đi chi phí đấu giá tài sản thuộc về người có tài sản đấu giá (cơ quan THADS) và được sử dụng theo quy định pháp luật”.
+ Đối với các vụ việc đã phát sinh vướng mắc nêu trên, khi sử dụng khoản tiền đặt trước trong trường hợp này, cần xin ý kiến của đơn vị chuyên môn thuộc Tổng cục THADS.
+ Đối với số tiền người mua trúng đấu giá nộp thêm: Theo quy định tại đoạn 2 khoản 5 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ - CP quy định số tiền thanh toán mua tài sản được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản khi vi phạm hợp đồng. Do đó, cơ quan THADS cần chỉ đạo Chấp hành viên tổ chức cho các bên đương sự thỏa thuận việc xử lý khoản tiền nêu trên cho người trúng đấu giá tài sản. Trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
4.2. Tình huống trao đổi:
- Nội dung tình huống:
Chi cục THADS huyện M, tỉnh N đang tổ chức thi hành Bản án số 15/2019/KDTM-PT ngày 16/10/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh N có nội dung buộc Công ty A trả cho Ngân hàng B số tiền 38.866.372.212 đồng.
Do Công ty A không tự nguyện thi hành án, nên Chấp hành viên đã cưỡng chế, kê biên, ký hợp đồng thẩm định giá và hợp đồng bán đấu giá tài sản là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đã kê biên của hộ bà V là bên thứ 3 thế chấp bảo lãnh cho Công ty A và toàn bộ hệ thống máy móc, thiết bị, hệ thống điện sản xuất, hệ thống điện thắp sáng phục vụ sản xuất, chế biến mủ cao su của Công ty A. Ngày 13/7/2020 đã tổ chức bán đấu giá thành tài sản. Người mua trúng đấu giá là Công ty C với số tiền 7.060.000.000 đồng, đã nộp tiền đặt trước 1.390.000.000 đồng.
Theo nội dung hợp đồng bán đấu giá tài sản số 32 được Văn phòng Công chứng tỉnh N chứng nhận ngày 16/7/2020, thì người mua trúng đấu giá tài sản trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày đấu giá thành phải có trách nhiệm nộp đủ số tiền trúng đấu giá (sau khi trừ khoản tiền đặt cọc). Đồng thời, tại khoản 4 Điều 9 Hợp đồng quy định về trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ của các bên và phương thức giải quyết tranh chấp có ghi: “Trường hợp người mua được tài sản đấu giá vi phạm về thời hạn thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua tài sản đấu giá theo thỏa thuận này thì Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá này bị hủy theo quy định của Bộ luật dân sự, số tiền đặt trước của người mua được tài sản đấu giá thuộc về người có tài sản đấu giá.”
Hết thời hạn nộp tiền mua tài sản theo Hợp đồng mua bán tài sản, ngoài số tiền đặt trước 1.390.000.000 đồng, Công ty C chỉ nộp thêm được số tiền 50.000.000 đồng, còn thiếu 5.620.000.000 đồng (đã trừ số tiền đặt cọc là 1.390.000.000 đồng), đã vi phạm khoản 1 Điều 3 của Hợp đồng mua bán tài sản. Như vậy, người mua được tài sản bán đấu giá đã không thực hiện đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, do đó, hiện nay, cơ quan THADS đang thực hiện các thủ tục để hủy kết quả bán đấu giá theo quy định.
Hỏi: Theo Anh Chị, số tiền đặt trước 1.390.000.000 đồng và số tiền nộp thêm 50.000.000 đồng được xử lý như thế nào?
- Giải đáp tình huống:
+ Thứ nhất, đối với khoản tiền đặt trước 1.390.000.000 đồng
Đây là trường hợp các bên đã thực hiện giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nên theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đấu giá tài sản thì số tiền đặt trước được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Do người trúng đấu giá vi phạm điều khoản về thời hạn thanh toán tiền cho nên số tiền 1.390.000.000 đồng thuộc về người có tài sản bán đấu giá là Chi cục THADS huyện M (quy định tại Điều 9 Hợp đồng).
+ Thứ hai, đối với khoản tiền thanh toán thêm 50.000.000 đồng:
Chấp hành viên tổ chức thỏa thuận với người mua trúng đấu giá, tổ chức bán đấu giá về số tiền nộp thêm. Trường hợp không thỏa thuận được thì đề nghị Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo pháp luật tố tụng dân sự.
5. Về việc chi trả khoản tiền lãi phát sinh từ tiền gửi Ngân hàng đối với tiền bán đấu giá thành tài sản thi hành án theo quy định tại Khoản 4 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP
Tại khoản 4 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định: “…Trong thời gian chưa giao được tài sản, cơ quan THADS làm thủ tục đứng tên gửi số tiền đó vào ngân hàng theo hình thức gửi tiền có kỳ hạn 01 tháng cho đến khi giao được tài sản, phần lãi tiền gửi được cộng vào số tiền gửi ban đầu để thi hành án; trường hợp không giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác”. Tuy nhiên, quy định trên còn có cách hiểu khác nhau, cụ thể như sau:
- Ý kiến thứ nhất: Quy định tại Khoản 4 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP được hiểu là trong thời hạn 60 ngày giao được tài sản cho người trúng đấu giá kể từ ngày người trúng đấu giá nộp đủ tiền mà không thuộc trường hợp có sự kiện bất khả kháng, khi đó phần lãi tiền gửi sẽ thuộc về người phải thi hành án dùng để thi hành án. Phần lãi tiền gửi từ ngày thứ 61 trở về sau sẽ thuộc về người trúng đấu giá và được trả cho người trúng đấu giá (Khoản 3 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định thời hạn tối đa giao tài sản là 60 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng).
- Ý kiến thứ hai: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, trường hợp cơ quan THADS chưa giao được tài sản kể cả trường hợp chậm giao tài sản (quá thời hạn 60 ngày theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Nghị định 62/2015) mà không thuộc các trường hợp không giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi được cộng vào số tiền gửi ban đầu để thi hành án, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác.
Thực tế, khoản tiền lãi phát sinh này có được là từ khoản tiền của người mua được tài sản bán đấu giá nộp cho Cơ quan THADS theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP. Theo Khoản 4 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP thì “trong thời gian chưa giao được tài sản… cho đến khi giao được tài sản” kể cả trường hợp chậm giao tài sản (quá thời hạn 60 ngày theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Nghị định 62/2015) mà không thuộc các trường hợp không giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi được cộng vào số tiền gửi ban đầu để thi hành án.
Tuy nhiên, nếu theo cách hiểu “trường hợp trong thời hạn 60 ngày giao được tài sản cho người trúng đấu giá kể từ ngày người trúng đấu giá nộp đủ tiền mà không thuộc trường hợp có sự kiện bất khả kháng, khi đó phần lãi tiền gửi sẽ thuộc về người phải thi hành án dùng để thi hành án. Phần lãi tiền gửi từ ngày thứ 61 trở về sau sẽ thuộc về người trúng đấu giá và được trả cho người trúng đấu giá” thì lại không phù hợp bởi lẽ: Lúc này, người mua được tài sản đấu giá vừa được khoản tiền lãi trong thời gian chưa gioa được tài sản (từ ngày thứ 61 trở đi) vừa được yêu cầu bồi thường trong trường hợp chậm giao tài sản; trong khi đó, người phải thi hành án phải chịu lãi chậm trả vừa không còn quyền sở hữu tài sản của mình (và được hưởng lợi từ tài sản của mình nếu có).
Theo thông tin được biết, hiện nay, đa số các cơ quan THADS địa phương khi áp dụng quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP không có gì vướng mắc. Tuy nhiên, đối với một số địa phương chưa thống nhất thì cần thận trọng trong việc thống nhất các ngành tại địa phương hoặc cần thiết thực hiện xin thỉnh thị nghiệp vụ đối với cấp trên.