Việc thực hiện quyền bảo đảm bất động sản được bắt đầu khi văn bản dưới đây được xuất trình: (1) Bản sao phán quyết xác định chứng minh sự tồn tại của quyền bảo đảm hoặc phán quyết hoặc văn bản có hiệu lực tương tự; (2) Bản sao chứng thư công chứng do công chứng viên lập chứng minh được sự tồn tại của quyền bảo đảm; (3) Giấy chứng nhận nội dung đăng ký liên quan đến việc đăng ký quyền bảo đảm (trừ tạm đăng ký); (4) Văn bản chứng minh sự tồn tại quyền lưu giữ chung đối với quyền lưu giữ chung. Người cầm giấy tờ thế chấp phải xuất trình giấy tờ thế chấp đó để đề nghị thực hiện quyền bảo đảm bất động sản. Trong trường hợp đề nghị thực hiện quyền bảo đảm bất động sản được tiến hành sau khi có sự kế thừa về quyền bảo đảm, thì phải xuất trình văn bản chứng minh sự kế thừa đó đối với trường hợp thừa kế hoặc kế thừa chung khác hoặc bản sao phán quyết hoặc văn bản khác chứng minh sự kế thừa đó đối với trường hợp kế thừa khác. Khi quyết định bắt đầu thực hiện quyền bảo đảm bất động sản được đưa ra, khi gửi quyết định đó, Thư ký tòa án phải gửi cho người phải thi hành mục lục của những văn bản nêu trên mà đã được xuất trình khi đề nghị thực hiện quyền bảo đảm bất động sản và bản sao văn bản chứng minh sự tồn tại quyền lưu giữ chung đối với quyền lưu giữ chung.
Về việc kháng cáo thi hành đối với quyết định bắt đầu thực hiện: Khi kháng cáo thi hành hoặc kháng nghị thi hành đối với quyết định bắt đầu thực hiện quyền bảo đảm bất động sản, người vay hoặc người sở hữu bất động sản (người có quyền lợi đối với tài sản được coi là bất động sản) có thể lấy lý do quyền bảo đảm không tồn tại hoặc đã mất đi. Thủ tục thực hiện quyền bảo đảm bất động sản phải được đình chỉ khi các văn bản sau được xuất trình: (1) Bản sao phán quyết chứng minh việc không có quyền bảo đảm (bao gồm cả văn bản có hiệu lực tương đương với phán quyết xác định); (2) Bản sao phán quyết xác định chứng minh sự tồn tại của quyền bảo đảm hoặc phán quyết về việc hủy văn bản có hiệu lực tương đương với phán quyết đó hoặc tuyên bố phán quyết đó không có hiệu lực hoặc ra lệnh phải xóa đăng ký liên quan đến việc đăng ký quyền bảo đảm (trừ tạm đăng ký); (3) Bản sao biên bản hòa giải hoặc văn bản khác có nội dung là không thực hiện quyền bảo đảm, rút lại đề nghị thực hiện quyền bảo đảm hoặc nội dung là người cho vay đã được thanh toán trái quyền được bảo đảm bằng quyền bảo đảm hoặc người cho vay cho giãn nợ đối với trái quyền đó; (4) Giấy chứng nhận có nội dung đăng ký về việc xóa đăng ký quyền bảo đảm; (5) Bản sao phán quyết có nội dung ra lệnh hủy xử lý thi hành và đình chỉ thủ tục thực hiện quyền bảo đảm bất động sản; (6) Bản sao phán quyết có nội dung ra lệnh đình chỉ tạm thời thủ tục thực hiện quyền bảo đảm bất động sản; (7) Bản sao phán quyết tạm thời cấm thực hiện quyền bảo đảm.
Khi văn bản: (1) Bản sao phán quyết chứng minh việc không có quyền bảo đảm (bao gồm cả văn bản có hiệu lực tương đương với phán quyết xác định); (2) Bản sao phán quyết xác định chứng minh sự tồn tại của quyền bảo đảm hoặc phán quyết về việc hủy văn bản có hiệu lực tương đương với phán quyết đó hoặc tuyên bố phán quyết đó không có hiệu lực hoặc ra lệnh phải xóa đăng ký liên quan đến việc đăng ký quyền bảo đảm (trừ tạm đăng ký); (3) Bản sao biên bản hòa giải hoặc văn bản khác có nội dung là không thực hiện quyền bào đảm, rút lại đề nghị thực hiện quyền bảo đảm hoặc nội dung là người cho vay đã được thanh toán trái quyền được bảo đảm bằng quyền bảo đảm hoặc người cho vay cho giãn nợ đối với trái quyền đó; ( 4) Giấy chứng nhận có nội dung đăng ký về việc xóa đăng ký quyền bảo đảm; (5) Bản sao phán quyết có nội dung ra lệnh hủy xử lý thi hành và đình chỉ thủ tục thực hiện quyền bảo đảm bất động sản được xuất trình, Tòa Thi hành án phải hủy xử lý thi hành đã thực hiện.
Việc quyền bảo đảm không tồn tại hoặc bị mất đi sẽ không cản trở việc người nhận mua có được bất động sản bằng cách nộp tiền mua bất động sản trong vụ bán đấu giá bất động sản bảo đảm. Nếu trước khi ra quyết định bắt đầu thực hiện bán đấu giá bất động sản bảo đảm mà người vay hoặc người sở hữu hoặc người chiếm hữu bất động sản thực hiện hành vi giảm giá, khi thấy đặc biệt cần thiết, Tòa Thi hành án có thể ra lệnh xử lý bảo vệ hoặc xử lý bảo vệ công bố trước khi người nhận mua nộp tiền theo đề nghị của người muốn bán đấu giá bất động sản bảo đảm đó. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng khi mức độ giảm giá hoặc nguy cơ giảm giá do hành vi giảm giá đó là rất nhỏ. Trong trường hợp nêu trên, xử lý bảo vệ sẽ không thể ra lệnh thực hiện được nếu không rơi vào một trong các trường hợp sau: (1) Trường hợp người vay hoặc người sở hữu bất động sản nêu trên chiếm hữu bất động sản đó; (2) Trường hợp quyền chiếm hữu của người chiếm hữu bất động sản không thể đối kháng được với người đã thực hiện đề nghị theo quy định trên. Trong trường hợp đề nghị bán đấu giá bất động sản bảo đảm, để thực hiện đề nghị phải xuất trình văn bản theo quy định: (1) Bản sao phán quyết xác định chứng minh sự tồn tại của quyền bảo đảm hoặc phán quyết hoặc văn bản có hiệu lực tương tự; (2) Bản sao chứng thư công chứng do công chứng viên lập chứng minh được sự tồn tại của quyền bảo đảm; (3) Giấy chứng nhận nội dung đăng ký liên quan đến việc đăng ký quyền bảo đảm (trừ tạm đăng ký); (4) Văn bản chứng minh sự tồn tại quyền lưu giữ chung đối với quyền lưu giữ chung. Người cầm giấy tờ thế chấp phải xuất trình giấy tờ thế chấp đó để đề nghị thực hiện quyền bảo đảm bất động sản. Trong trường hợp đề nghị thực hiện quyền bảo đảm bất động sản được tiến hành sau khi có sự kế thừa về quyền bảo đảm, thì phải xuất trình văn bản chứng minh sự kế thừa đó đối với trường hợp thừa kế hoặc kế thừa chung khác, hoặc bản sao phán quyết hoặc văn bản khác chứng minh sự kế thừa đó đối với trường hợp kế thừa khác.
Khi người đề nghị không xuất trình văn bản chứng minh việc đã đề nghị bán đấu giá bất động sản bảo đảm nêu trên trong vòng ba tháng kể từ ngày nhận được thông báo quyết định ra lệnh xử lý bảo vệ, Tòa Thi hành án phải hủy quyết định đó theo đề nghị của người bị đề nghị hoặc người sở hữu bất động sản.
Về điều kiện bán đấu giá động sản: Chỉ bắt đầu thực hiện bán đấu giá để thực hiện quyền bảo đảm nhằm vào động sản trong các trường hợp sau: (1) Trường hợp người cho vay nộp động sản đó cho chấp hành viên; (2) Trường hợp người cho vay nộp cho chấp hành viên văn bản chứng minh việc người chiếm hữu động sản đó chấp thuận kê biên; (3) Trường hợp người cho vay nộp cho chấp hành viên bản sao quyết định cho phép bắt đầu thực hiện bán đấu giá động sản liên quan đến quyền bảo đảm và quyết định cho phép đó đã được gửi cho người vay trước khi hoặc đồng thời với việc tìm kiếm. Tòa Thi hành án có thể cho phép bắt đầu thực hiện bán đấu giá động sản liên quan đến quyền bảo đảm đó khi có đề nghị của người cho vay đã xuất trình văn bản chứng minh sự tồn tại của quyền bảo đảm. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng trong trường hợp động sản không có ở địa điểm hoặc dụng cụ chứa đựng. Quyết định cho phép bắt đầu thực hiện bán đấu giá động sản liên quan đến quyền bảo đảm phải được gửi cho người vay và có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định này.
Khi kháng nghị thi hành đối với kê biên liên quan đến bán đấu giá động sản, người vay hoặc người sở hữu động sản có thể lấy lý do là quyền bảo đảm không tồn tại hoặc mất đi hoặc một phần trái quyền được bảo đảm bằng quyền bảo đảm đó đã bị mất đi.
Chỉ bắt đầu thực hiện quyền bảo đảm nhằm vào trái quyền và quyền tài sản khác khi văn bản chứng minh sự tồn tại của quyền bảo đảm được xuất trình. Việc thực hiện quyền lợi của người có quyền bảo đảm theo quy định của Luật Dân sự và bộ luật khác đối với số tiền hoặc tài sản khác mà người vay được nhận do bán, cho thuê, làm mất hoặc làm hỏng tài sản là đối tượng cưỡng chế thi hành hoặc xác lập quyền tài sản đối với tài sản đó hoặc trưng thu hoặc những xử lý hành chính khác.
Bán đấu giá bằng quyền lưu giữ và bán đấu giá nhằm quy đổi thành tiền theo quy định tại Luật Dân sự, Luật Thương mại và bộ luật khác được thực hiện theo quy định về bán đấu giá để thực hiện quyền bảo đảm.
Về thủ tục công khai tài sản: Tòa Thi hành án phải ra quyết định thực hiện thủ tục công khai tài sản đối với người vay theo đề nghị của người cho vay của trái quyền tiền bạc có bản chính danh nghĩa trái vụ có hiệu lực thi hành khi thuộc một trong các trường hợp sau. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng khi không thể bắt đầu cưỡng chế thi hành căn cứ theo bản chính danh nghĩa trái vụ có hiệu lực thi hành đó: (1) Khi người đề nghị không thể nhận được toàn bộ tiền thanh toán đối với trái quyền tiền bạc trong thủ tục phân bổ khi cưỡng chế thi hành hoặc thực hiện quyền bảo đảm (trừ thủ tục đã kết thúc trước từ 6 tháng trở lên tính từ ngày đề nghị); (2) Khi chứng minh được rằng người đề nghị không thể nhận được toàn bộ số tiền thanh toán đối với trái quyền tiền bạc mặc dù đã thực hiện cưỡng chế thi hành đối với tài sản được đề cập. Tòa Thi hành án phải ra quyết định thực hiện thủ tục công khai tài sản đối với người vay theo đề nghị của người cho vay đã xuất trình văn bản chứng minh việc có quyền lưu giữ chung đối với tài sản của người vay khi thuộc một trong các trường hợp sau: (1) Người đề nghị không thể nhận được toàn bộ tiền thanh toán đối với trái quyền được bảo đảm bằng quyền lưu giữ trong thủ tục phân bổ khi cưỡng chế thi hành hoặc thực hiện quyển bảo đảm (trừ thủ tục đã kết thúc trước từ 6 tháng trở lên tính từ ngày đề nghị); (2) Chứng minh được rằng người đề nghị không thể nhận được toàn bộ số tiền thanh toán đối với trái quyền được bảo đảm nêu tại mục trước mặc dù đã thực hiện cưỡng chế thi hành đối với tài sản được đề cập. Mặc dù có quy định trên nhưng vẫn không thể ra quyết định thực hiện thủ tục công khai tài sản khi người vay (người đại diện theo pháp luật trong trường hợp người vay có người đại diện theo pháp luật hoặc người đại điện người vay trong trường hợp người vay là pháp nhân) là người đã trình bày ý kiến đối với tài sản đó trong thời hạn công khai tài sản (là thời hạn phải công khai tài sản) trong vòng ba năm trước ngày đề nghị theo quy định trên. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với trường hợp có một trong các lý do sau: (1) Khi người vay không công khai một phần tài sản trong thời hạn công khai tài sản đó; (2) Khi người vay có được tài sản mới sau thời hạn công khai tài sản đó; (3) Khi quan hệ giữa người vay và người sử dụng là quan hệ giữa người sử dụng lao động và người lao động nhưng đã kết thúc sau thời hạn công khai tài sản đó. Khi ra quyết định thực hiện thủ tục công khai tài sản đối với người vay theo đề nghị của người cho vay thì phải gửi quyết định đó cho người vay. Có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định thực hiện thủ tục công khai tài sản đối với người vay theo đề nghị của người cho vay, quyết định này sẽ không có hiệu lực nếu không được xác lập bằng văn bản.
Tòa Thi hành án phải xác định rõ thời hạn công khai tài sản khi quyết định thực hiện thủ tục công khai tài sản đối với người vay theo đề nghị của người cho vay trước được xác lập. Phải triệu hồi những người sau vào ngày hạn công khai tài sản: (1) Người đề nghị; (2) Người vay (người đại điện theo pháp luật trong trường hợp người vay có người đại diện theo pháp luật, người đại diện của người vay trong trường hợp người vay là pháp nhân).
Người có nghĩa vụ công khai phải có mặt vào ngày đến hạn công khai tài sản và phải trình bày ý kiến về tài sản của người vay. Khi trình bày ý kiến về tài sản của người vay phải làm rõ nội dung cần thiết của đề nghị thực hiện quyền bảo đảm hoặc cưỡng chế thi hành đối với tài sản là đối tượng trình bày ý kiến đó và nội dung khác cần phải công khai đối với người đề nghị theo quy định tại quy chế tòa án tối cao. Tòa Thi hành án có thể đặt câu hỏi đối với người có nghĩa vụ công khai vào ngày đến hạn công khai tài sản. Người đề nghị phải có mặt vào ngày hạn công khai tài sản và có thể đặt câu hỏi đối với người có nghĩa vụ công khai sau khi được Tòa Thi hành án cho phép để làm rõ tình hình tài sản của người vay. Tòa Thi hành án có thể thực hiện thủ tục trong thời hạn công khai tài sản ngay cả khi người đề nghị không có mặt. Không công khai thủ tục trong thời hạn công khai tài sản.
Người có nghĩa vụ công khai đã thực hiện công khai một phần tài sản của người vay trong thời hạn quy định thì không cần phải trình bày ý kiến đối với tài sản còn lại được Tòa Thi hành án cho phép trong trường hợp có sự đồng ý của người đề nghị hoặc không còn trở ngại nào đối với việc thanh toán toàn bộ trái quyền tiền bạc và trái quyền được bảo đảm do việc công khai đó. Có thể kháng cáo thi hành đối với quyết định nêu trên. Chỉ những người quy định dưới đây mới có thể yêu cầu về phần liên quan đến thời hạn công khai tài sản trong đăng ký hồ sơ vụ việc công khai tài sản: (1) Người đề nghị; (2) Người cho vay có bản chính danh nghĩa trái vụ có hiệu lực thi hành đối với trái quyền tiền bạc đối với người vay; (3) Người cho vay đã xuất trình văn bản chứng minh việc có quyền lưu giữ chung đối với tài sản của người vay; (4) Người vay hoặc người có nghĩa vụ công khai. Người đề nghị không được sử dụng hoặc cung cấp thông tin liên quan đến tài sản hoặc trái vụ của người vay có được trong thủ tục công khai tài sản cho các mục đích ngoài việc thực hiện trái quyền đối với người vay theo thủ tục đó. Những người là người cho vay có bản chính danh nghĩa trái vụ có hiệu lực thi hành đối với trái quyền tiền bạc đối với người vay hoặc người cho vay đã xuất trình văn bản chứng minh việc có quyền lưu giữ chung đối với tài sản của người vay, trong trường hợp có được một phần thông tin về thời hạn công khai tài sản đang đăng ký trong vụ việc công khai tài sản, không được sử dụng hoặc cung cấp thông tin đó nhằm sử dụng cho mục đích nào khác ngoài mục đích thực hiện trái quyền đối với người vay của vụ việc công khai tài sản đó theo thủ tục công khai đó.

                                                                                           Nguyễn Xuân Tùng