Kê biên (KB) tài sản quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người phải thi hành án là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự (THADS) được quy định tại Điều 111 luật THADS 2008, sửa đổi bổ sung 2014. Theo quy định của pháp luật về THADS, thì người phải thi hành án có thời hạn tự nguyện thi hành án trong khoảng thời gian 10 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án, trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc hành vi khác nhằm trốn tránh việc thi hành án, thì bị Chấp hành viên cơ quan THADS áp dụng ngay biện pháp bảo đảm thi hành án hay cưỡng chế thi hành án.
Tuy nhiên, trong khuôn khổ bài viết này, bản thân tôi chỉ phân tích, đánh giá một số hạn chế, vướng mắc từ thực tiễn KB tài sản là QSDĐ của người phải thi hành án, từ đó đề xuất hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
KB, xử lý tài sản là QSDĐ của người phải thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế, được chấp hành viên của các cơ quan THADS áp dụng nhiều nhất và áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật. Chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế này khi và chỉ khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành án, nhưng không tự nguyện thi hành án. Quá trình áp dụng trên thực tế, bản thân tôi nhận thấy vẫn còn một số khó khăn, bất cập cụ thể như sau:
Thứ nhất, tại Điều 110 Luật THADS năm 2008, sửa đổi bổ sung 2014, quy định: “ Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án:
1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.”
Như vậy, theo nội dung điều luật, thì Chấp hành viên được quyền cưỡng chế KB QSDĐ của người phải thi hành án thuộc 3 trường hợp như sau: (1) được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai; (3) thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất.
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 45 Luật đất đai 2024, quy định điều kiện được chuyển nhượng QSDĐ phải có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế QSDĐ, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này.
Từ các quy định của pháp luật như trên, ta thấy có sự chồng chéo nhau, không đồng nhất, nên trong quá trình tổ chức thi hành án Chấp hành viên gặp nhiều khó khăn, vì khi KB QSDĐ mà đất chưa có giấy chứng nhận QSDĐ thì không thể chuyển nhượng được.
Ảnh minh họa - Chấp hành viên cơ quan THADS công bố Quyết định kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai, tại Khoản 1, Điều 111 Luật THADS quy định: “Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.”
Thực tế cho thấy, trong quá trình tổ chức thi hành án, có rất nhiều trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án mà luôn tìm mọi cách để chống đối, gây khó khăn cho Chấp hành viên trong quá trình tác nghiệp, thậm chí có trường hợp không kê khai, cung cấp tài sản cho Chấp hành viên mà còn tẩu tán tài sản, nhằm lẫn tránh nghĩa vụ thi hành án. Do vậy, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án nộp các giấy tờ về QSDĐ, thì họ không giao nộp, nên khi Chấp hành viên KB QSDĐ, tiến hành các thủ tục thẩm định giá và bán đấu giá QSDĐ, thì không thực hiện được việc ký hợp đồng công chứng cho người mua trúng đấu giá, vì theo quy định pháp luật thì khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ.
Thứ ba, tại Khoản 2, Điều 111 quy định “Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.”
Theo nội dung của điều luật, thì Chấp hành viên xác định: đây không phải là trường hợp tài sản chung của người phải thi hành án với người khác mà là trường hợp đất của người phải thi hành án còn tài sản gắn liền với đất là của người khác. Do vậy, khi cưỡng chế kê biên, thì chỉ kê biên QSDĐ của người phải thi hành án. Do vậy, trong quá trình tổ chức thi hành án, nếu như đương sự và người có tài sản trên đất không thỏa thuận được, thì việc thi hành án trong trường hợp này gặp rất nhiều khó khăn, không có tính khả thi cao, làm mất rất nhiều thời gian và công sức của Chấp hành viên và cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến án tồn đọng hàng năm và tìm ẩn nguy cơ đơn khiếu nại, tố cáo trong THADS là điều không thể tránh khỏi.
Từ những vướng mắc, bất cập nêu trên, thiết nghĩ trong thời gian sớm nhất có thể các cấp có thẩm quyền cần phải có văn bản hướng dẫn kịp thời để hoạt động cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ trong THADS mới đạt hiệu quả cao./.
(TS. Nguyễn Trọng Tài – Phòng THADS KV1 – Gia Lai)