1. Về Luật Đất đai (sửa đổi)
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) Luật số 31/2024/QH15 gồm 16 chương và 260 điều, có hiệu lực từ 01/01/2025, trong đó có một số quy định liên quan trực tiếp đến hoạt động THADS, cụ thể:
Thứ nhất,
về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó có điều kiện “
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự”. Như vậy, khi áp dụng biện pháp bảo đảm, kê biên đối với quyền sử dụng đất, Chấp hành viên thông báo, gửi quyết định cho cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất biết về việc cơ quan THADS đang áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế để người có tài sản không được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ hai, về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm, Điều 46 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định phải hội đủ các điều kiện để tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, điều kiện “
đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra”. Như vậy, trong trường hợp thực hiện theo quyết định cưỡng chế của cơ quan THADS thì không cần đáp ứng điều kiện đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Thứ ba, Điều 133 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Như vậy, việc đăng ký biến động được thực hiện được thực hiện theo bản án, quyết định của Toà án, quyết định của cơ quan THADS hoặc văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 133 cũng quy định thời hạn đăng ký biến động trong trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động là thời hạn không quá 30 ngày được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Thứ tư, Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về
các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong đó có trường hợp “
Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật”. Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này sẽ được thực hiện khi có yêu cầu của chính cơ quan THADS theo quy định tại Điều 151 Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ năm, về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong đó có trường hợp “
Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp”. Như vậy, đối với các trường hợp cơ quan THADS bán đấu giá tài sản thành, giao tài sản cho người được thi hành án, người có tài sản chung theo quy định của pháp luật về THADS mà sau khi yêu cầu chủ sử dụng, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất nộp giấy tờ nhưng họ không nộp thì cơ quan THADS có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định này. Khoản 5 Điều 151 cũng quy định trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 2 và 5 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Thứ sáu, về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Điều 174 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 172 của Luật này.
Trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Như vậy, trường hợp cơ quan THADS kê biên xử lý tài sản là quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn, nhưng quá trình xử lý kéo dài dẫn đến thời hạn sử dụng đất hết thì người mua trúng đấu giá, người nhận tài sản là quyền sử dụng đất này được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Thứ bảy, về nguyên tắc tắc thửa, hợp thửa. Khoản 1 Điều 220 quy định các nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, trong đó có điều kiện “
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Thứ tám, về sửa đổi, bổ sung Luật THADS. Luật Đất đai (sửa đổi) đã sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 106 của Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 64/2014/QH13, Luật số 23/2018/QH14, Luật số 67/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15, cụ thể:
Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật.
Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận mà không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định nêu trên: Trường hợp cơ quan THADS kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật THADS người phải thi hành án chưa được cấp giấy mà thuộc trường hợp được cấp thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận mà không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Điều 151 Luật Đất đai (sửa đổi) và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật.
Thứ chín, về trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ. Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
2. Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi).
Quốc hội đã thông qua Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) Luật số 31/2024/QH15 gồm 15 chương, 210 điều, có hiệu lực từ 01/7/2024, trong đó có một số quy định liên quan trực tiếp đến hoạt động THADS, cụ thể:
Điều 199 Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, như sau:
1. Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được phân chia theo thứ tự ưu tiên sau đây:
a) Chi phí bảo quản tài sản bảo đảm;
b) Chi phí thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm;
c) Án phí của bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm;
d) Khoản thuế, lệ phí trực tiếp liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm đó gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;
đ) Nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ;
e) Nghĩa vụ khác không có bảo đảm theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, kể từ ngày Luật này có hiệu lực, cơ quan thi hành án dân sự xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng (là khoản nợ xấu) thì thực hiện thanh toán tiền thu được từ việc xử lý tài sản này theo thứ tự quy định tại Điều 199 Luật Các Tổ chức tín dụng (sửa đổi).
Lưu ý: Việc thí điểm xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42/2017/QH14 của các tổ chức tín dụng được triển khai kéo dài đến hết ngày 31/12/2023 và hiện nay đã hết hiệu lực, cụ thể: Tại Nghị quyết 148/NQ-CP năm 2023, Quốc hội có thống nhất kéo dài thời hạn áp dụng toàn bộ quy định của Nghị quyết 42/2017/QH14 như sau: Ngày 16 tháng 6 năm 2022, Quốc hội Khóa XV đã thông qua Nghị quyết số 63/2022/QH15 về nội dung Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV. Theo đó, Quốc hội đã thống nhất kéo dài thời hạn áp dụng toàn bộ quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (Nghị quyết số 42/2017/QH14) từ ngày 15 tháng 8 năm 2022 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2023.