Thứ nhất, phải hiểu như thế nào là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” (hay còn gọi là “Hộ gia đình sử dụng đất”)
Tại Điều 106 của Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
Tại Điều 108 của Bộ luật Dân sự 2005 có quy định: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”.
Cụ thể hoá các quy định của Bộ luật Dân sự, tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã quy định Hộ gia đình sử dụng đất, đó là: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” và khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó ”.
Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” phải có đầy đủ hai điều kiện để trở thành hộ gia đình sử dụng đất, cụ thể như sau:
Điều kiện thứ nhất: Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Điều kiện thứ hai: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Thứ hai, cơ sở và căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” chưa thống nhất
- Căn cứ vào sổ hộ khẩu:
Căn cứ quy định tại tại khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 với hai điều kiện đã nêu trên và khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú 2006 ( đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2013) quy định: “ Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân” thì cũng chưa thể khẳng định những người có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp đất đều là một Hộ gia đình theo Bộ luật Dân sự được, vì có trường hợp những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu hoặc nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp cũng có thể mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu, nên cũng không thể đồng nhất việc đây chính là những chủ sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất được.
- Căn cứ vào phiếu xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp đất:
Tại thời điểm cấp đất Hội đồng xét cấp đất của UBND cấp xã thường xác định thành viên của hộ gia đình, tuy nhiên việc xác định này cũng không có một cơ sở nào cả và thực tiễn thì UBND cấp xã cũng dựa vào chủ yếu là sổ hộ khẩu, như vậy cũng xảy ra rất nhiều trường hợp, có trường hợp thì xác định được các thành viên trong hộ gia đình trùng khớp với các thành viên trong sổ hộ khẩu, có trường hợp không? Và trường hợp trẻ dưới thành niên thì không thể là người trực tiếp sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp... nên không thể được nhà nước cấp cho quyền sử dụng đất, mặt khác lại chưa phù hợp với quy định của Hộ gia đình tại Bộ luật Dân sự.
Từ đó, có thể thấy căn cứ xác định chủ sử dụng đất có căn cứ vào sổ hộ khẩu hay căn cứ vào Phiếu cung cấp thông tin địa chính thì cũng chưa thật sự thuyết phục.
Ngoài ra, có trường hợp hộ gia đình bà B đã sử dụng diện tích đất từ lâu, đã làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chưa được cấp , con trai bà B vừa lấy vợ về được một thời gian ngắn thì hộ gia đình được cấp sổ đỏ, vậy người con dâu này có được coi là chủ sử dụng hợp pháp không? Trong khi người con dâu này, không trực tiếp sản xuất cũng như không có đóng góp gì liên quan đến quyền sử dụng đất đã được cấp.
Từ những phân tích trên cho thấy, hiện nay cơ sở và căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là chưa thống nhất và có rất nhiều cách hiểu khác nhau về Hộ gia đình, không có một căn cứ nào để xác định hộ gia đình.
Thứ ba, cần xem xét về cách thức thể hiện thông tin, xác định người sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”.
Thêm một vấn đề đặt ra là liệu chủ hộ hay người có tên trên Giấy chứng nhận có quyền đương nhiên đại diện cho các thành viên còn lại để ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch dân sự hay không? Và khi hợp đồng, giao dịch dân sự chỉ cần yêu cầu chủ hộ hoặc người có tên trên Giấy chứng nhận ký kết vào hợp đồng, giao dịch mà không phải tất cả các thành viên hộ gia đình tham gia ký kết? Những người ủng hộ quan điểm này đã viện dẫn quy định tại khoản 2 Điều 107 của Bộ luật Dân sự 2005, đó là: “Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình” và quy định tại khoản 1, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
Quan điểm của người viết cho rằng, nếu chỉ vận dụng những quy định trên là chưa đầy đủ; chưa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên “Hộ gia đình” khác với tư cách của đồng sở hữu trong khối tài sản chung của “Hộ gia đình”. Cũng có thể nói những quy định trên là sự bất cập của hệ thống pháp luật. Khi tham gia hợp đồng, giao dịch không có cơ sở gì để khẳng định rằng người đại diện của hộ gia đình thực hiện vì lợi ích chung của hộ; chưa thể khẳng định đó là sự đồng thuận của các thành viên còn lại.
Mặt khác, để xem xét vấn đề này cũng cần phải viện dẫn các quy định khác trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai hiện hành đó là:
Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.
Tại Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 về “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình”, thì chủ Hộ gia đình không đương nhiên có quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, mà còn phải đáp ứng được một số điều kiện như sau:
“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”
Từ những phân tích trên, có thể thấy khi xử lý tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” thì phải hiểu như thế nào là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”, cơ sở và căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” và phải xem xét hợp đồng đã được ký kết trước đây giữa chủ hộ và tổ chức, cá nhân khác có đúng quy định pháp luật hay không, vì không thể chỉ chủ hộ hoặc đại diện “Hộ gia đình” tham gia mà phải được tất cả thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý, ký kết hợp đồng, giao dịch thì mới có hiệu lực pháp luật./.
Phạm Huỳnh Côn (CHV Chi cục THADS huyện CLD)