Tại buổi tọa đàm, bà Văn Thị Tâm Hồng, Thẩm tra viên chính Thi hành án dân sự Vụ Nghiệp vụ 1 Tổng cục Thi hành án dân sự đã giới thiệu chuyên đề về những khó khăn, vướng mắc trong thẩm định giá tài sản kê biên để thi hành án ở Việt Nam; ông Yamashita Masayuki giới thiệu các quy định của pháp luật Nhật Bản trong việc định giá, giám định giá bất động sản và trao đổi, thảo luận nhiều nội dung khác xung quanh vấn đề này với các đại biểu tham dự tọa đàm.
Theo ông Yamashita Masayuki quy định của pháp luật Nhật Bản trong việc đánh giá, giám định giá bất động sản có những nội dung khái quát sau đây:
1. Chế độ đánh giá giám định bất động sản ở Nhật Bản được xây dựng trong bối cảnh xã hội thập niên 1960 do kinh tế phát triển làm tăng nhu cầu đất đã làm xuất hiện các vấn đề như sự tăng lên của các giao dịch đất mang tính đầu cơ và các khó khăn trong việc chuẩn bị đất công sử dụng cho xây dựng đường bộ, các công trình hạ tầng. Vì thế, cần phải xây dựng Chế độ định giá giám định bất động sản làm cho việc hình thành giá đất là có thể thực hiện, tạo ra sự thuận lợi trong lưu thông đất và ổn định giá đất. Dựa vào Chế độ đánh giá giám định bất động sản được áp dụng ổn định, xây dựng Chế độ công bố giá đất cung cấp một cách thích hợp thông tin giá đất - một tiêu chí trong giao dịch đất đã kiểm soát được các giao dịch mang tính đầu cơ và thực hiện được chuẩn bị đất công với giá thích hợp, công bằng.
Năm 1963, Chế độ đánh giá giám định bất động sản được trang bị dựa trên việc ban hành Luật về đánh giá bất động sản. Chế độ này được xây dựng với mục đích bảo đảm nguồn Giám định viên - những người có quyền, uy tín trong đánh giá giám định, đồng thời tạo ra sự tối ưu hóa trong nghiệp vụ giám định bất động sản, đóng góp cho việc hình thành giá thích hợp của bất động sản. Những người không phải là Giám định viên bất động sản không được thực hiện việc đánh giá giám định bất động sản.
Để kinh doanh nghề giám định bất động sản cần phải đáp ứng điều kiện cho phép như có từ 01 Giám định viên bất động sản chuyên nhiệm trong văn phòng và đăng ký tại cơ quan thẩm quyền trong địa bàn. Để trở thành Giám định viên thì phải qua: Thi câu hỏi ngắn (môn thi văn bản pháp luật về bất động sản/lý luận về đánh giá giám định bất động sản - ngày thi 01 năm 01 lần), Thi Luận văn (môn thi Luật dân sự/kinh tế/kế toán học/lý luận về đánh giá giám định bất động sản - ngày thi 01 năm 01 lần trong 03 ngày), Tập huấn nghiệp vụ (tham gia chương trình tập huấn nghiệp vụ tại Cơ sở đào tạo được đăng ký với bất động sản Bộ Giao thông, Đất đai, Cơ sở hạ tầng), Giám định viên bất động sản (những người qua đánh giá kết quả khi kết thúc chương trình được công nhận kết thúc sẽ có thể đăng ký là Giám định viên). Kết quả thi năm 2016: Thi câu hỏi ngắn (Thí sinh 1.568 người, thi đỗ 511 người, tỷ lệ đỗ 32,6%), Thi Luận văn (Thí sinh 708 người, thi đỗ 103 người, tỷ lệ đỗ 14,5%).
Để tạo ra sự phát triển lành mạnh của Chế độ đánh giá giám định bất động sản cần phải xây dựng tiêu chuẩn thống nhất để Giám định viên bất động sản dựa vào đó đánh giá giám định bất động sản. Năm 1964, Tiêu chuẩn đánh giá giám định bất động sản đã được xây dựng. Chế độ công bố giá đất đã được xây dựng vào năm 1969 với mục đích cung cấp chỉ số giá giao dịch đất thông thường làm nền tảng cho giá đối ứng trong thu dụng đất sử dụng công cộng. Ủy ban Giám định đất được cơ cấu bởi các nhà trí thức - là cơ quan trung lập, thực hiện việc xác định và thông báo giá thông thường cho 1m2 cho các địa điểm chuẩn (26.000 địa điểm trên cả nước Nhật Bản) vào thời điểm 01 tháng 01 hằng năm. Việc xác định giá được thực hiện tại từng địa điểm bởi sự đánh giá giám định của 02 Giám định viên bất động sản và sự thẩm định - điều chỉnh kết quả đó của Ủy ban Giám định đất. Vai trò của giá đất công bố là chỉ số trong giao dịch thông thường, là mức áng chừng trong giá đất sử dụng trong Chế độ thuế liên quan đến đất, là quy chuẩn thẩm tra về giá đất trong các Quy chế giao dịch, là quy chuẩn trong đánh giá giám định của Giám định viên bất động sản, là quy chuẩn thẩm định giá thu dụng đất sử dụng công cộng.
Hiệp hội Giám định viên bất động sản được thành lập tháng 10/1965, tính đến tháng 03/2017 có 5.333 hội viên; địa chỉ hiện nay tại 11-15, Toranomon 3 chome, quận Minato, Tokyo, SVAX TTBuilding 9F. Hiệp hội Giám định viên bất động sản được thành lập với mục đích nâng cao chất lượng và phẩm chất của Giám định viên và ứng viên Giám định, cải thiện cải tiến nghiệp vụ đánh giá bất động sản, đóng góp cho sự phát triển của Chế độ đánh giá bất động sản và việc hình thành giá đất một cách hợp lý.
2. Nội dung cơ bản của nghiệp vụ đánh giá giám định xác định bất động sản đối tượng đối chiếu với mục tiêu ủy thác (hợp đồng đánh giá giám định), không được lập các điều kiện đánh giá có khả năng gây tổn hại lợi ích của người sử dụng bất động sản đánh giá giám định (nếu là hoạt động tư vấn không tuân theo tiêu chuẩn đánh giá giám định, việc lập điều kiện đánh giá được cho phép đưa ra một linh hoạt, tuy nhiên phải nêu rõ sự ảnh hưởng của các điều kiện đó tác động tới giá); thời điểm của giá là ngày trở thành tiêu chuẩn phán định giá; loại giá về nguyên tắc yêu cầu đưa ra thông thường (giá thị trường), ví dụ ngoại lệ như trường hợp bắt buộc bán tức thời do thực hiện thủ tục phá sản hoặc tái sinh, có thể đưa ra giá đặc thù (giá trong điều kiện đặc thù, tuy nhiên phải kèm theo giá thông thường).
3. Xác nhận bất động sản đối tượng bằng việc khảo sát thực địa: Đối với đất, dựa vào Sổ đăng ký bất động sản, bản đồ Đăng ký hoặc bản vẽ trắc địa, xác nhận quy mô mảnh đất, hình dạng (bao gồm mức độ cao thấp, ta luy), tình trạng tiếp đường và ranh giới với bên cạnh. Đối với nhà, dựa vào Sổ đăng ký bất động sản và bản vẽ thiết kế (bản vẽ bố trí mặt bằng, thiết kế mặt bằng, thiết kế mặt cắt), xác nhận bằng mắt quy mô, trạng thái, vật liệu sử dụng và tình trạng xuống cấp, hư hỏng. Đối với ô nhiễm đất và sử dụng sợi Amiang thì tìm hiểu từ lịch sử sử dụng đât của khu đất đối tượng và xung quanh để điều tra về khả năng ô nhiễm đất, về sử dụng sợi mạng Amiang, kiểm tra thực địa bằng mắt, qua bản vẽ và hỏi chuyện. Xác nhận quyền lợi, về quyền sở hữu liên quan tới bất động sản đối tượng, xác nhận trong Sổ đăng ký bất động sản và hợp đồng cho thuê, hỏi chuyện với các bên có quyền lợi. Những nội dung kiểm tra khác: Quy định sử dụng đất theo pháp luật là xác nhận sự tuân thủ luật pháp của bất động sản đối tượng, trong phần đánh giá về sử dụng tối ưu, cần phải kiểm tra các quy định trong Quy chế sử dụng đất theo Luật như quy hoạch đô thị, quy định kiến trúc; khu đất sử dụng theo mục đích (hạn chế mục đích sử dụng của đất, nhà theo khu vực), tỷ lệ dung tích (kích cỡ tòa nhà được xây dựng trên khu đất) được quy định trong Quy hoạch đô thị tại các đô thị Nhật Bản. Đường lộ, khảo sát về đường lộ quan trọng vì theo quy định chỉ được xây dựng tòa nhà khi khu đất tiếp giáp từ 2m trở lên với con đường khổ 4m trở lên (đường do cơ quan thẩm quyền quản lý hoặc đường tư nhân được cơ quan thẩm quyền công nhận). Hạ tầng sinh hoạt kiểm tra gồm điện, nước, khí đốt, thoát nước cần xác nhận hạ tầng sinh hoạt được trang bị như thế nào, các hạ tầng này kết nối với tòa nhà như thế nào.
4. Áp dụng phương pháp đánh giá:
- Đất (đất xây nhà - đất hợp lý để sử dụng là khuôn viên xây nhà): Về cơ bản sẽ sử dụng phối hợp phương pháp so sánh giao dịch thực tế và phương pháp nguyên lãi. Thêm vào đó sẽ cân nhắc hài hòa với giá đất công bố của thời điểm công bố giá đất, một yếu tố mang tính tương tự cao. Phương pháp hoàn nguyên lãi được áp dụng cho trường hợp giả định là tòa nhà tối ưu được xây dựng trên mảnh đất tương ứng sẽ được cho thuê. Đối với trường hợp đất có quy mô lớn để đủ để xây nhà chung cư (bán theo đơn nguyên) và được đánh giá có khả năng bán được sẽ sử dụng phương pháp đánh giá (phương pháp phát triển) tiếp cận từ khả năng hạch toán của hoạt động bán chung cư tương ứng.
- Các loại đất khác, được cân nhắc sự hài hòa của giá đất tính được bởi phương pháp so sánh giao dịch thực tế với giá đất công bố - một yếu tố mang tính tương tự cao của địa điểm công bố giá đất. Có thể sử dụng phối hợp phương pháp tiếp cận từ khả năng hạch toán của hoạt động kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp đối với đất nông nghiệp và lâm nghiệp.
- Tòa nhà và khuôn viên trường hợp tự sử dụng, về cơ bản sẽ dùng phương pháp giá gốc (tiếp cận chi phí), tuy nhiên nếu có thể nhìn thấy được khả năng tòa nhà sẽ dùng để cho thuê thì có thể phối hợp với phương pháp hoàn nguyên lãi. Trong phương pháp giá gốc, giá đất sẽ được tính theo phương pháp so sánh giao dịch thực tế và phương pháp nguyên lãi, cộng thêm giá tòa nhà, tổng giá của đất và nhà sẽ được điều chỉnh giảm giá dựa vào các yếu tố kinh tế như tính thị trường. Giá tòa nhà được tính bằng cách điều chỉnh giảm giá về vật lý và chức năng đối với giá nguyên vật liệu cần có để xây lại tòa nhà đó.
- Tòa nhà và khuôn viên trường hợp cho thuê thu lãi, sử dụng phương pháp giá gốc và phương pháp hoàn nguyên lãi (trong trường hợp cần thiết, tham chiếu các giao dịch xung quanh). Khi áp dụng phương pháp hoàn nguyên lãi, trên cơ sở kiểm tra, kiểm chứng điều kiện cho thuê hiện tại và kết quả thu chi trong quá khứ thông thường sẽ áp dụng phương pháp hoàn nguyên trực tiếp nhưng cũng có trường hợp sử dụng phối hợp với phương pháp khác.
5. Những điểm lưu ý theo mục đích ủy thác:
- Báo cáo tài chính, đánh giá giám định liên quan đến Báo cáo tài chính tiêu biểu bao gồm các đánh giá về lỗ tài sản cố định, áp dụng phương pháp giá thấp đối với hàng tồn kho và thời giá của bất động sản đầu tư. Đánh giá bất động sản theo ủy thác này về nguyên tắc sẽ phải thực hiện đánh giá giám định theo Quy chuẩn giá giám định bất động sản, tuy nhiên với tầm tài sản quan trọng không cao, không được công nhận áp dụng phương pháp đơn giản khác.
- Chứng khoán hóa bất động sản, đánh giá bất động sản liên quan đến chứng khóa hóa bất động sản về nguyên tắc sẽ phải thuân thủ Quy chuẩn giá giám định bất động sản bao gồm những Quy chế áp dụng cho chứng khóa hoán bất động sản. Quy chế áp dụng thêm cho chứng khoán hóa bất động sản có lưu ý chính là: sử dụng báo cáo hiện trạng của tòa nhà do chuyên giá thực hiện, vào trong tòa nhà thực hiện kiểm tra hiện trường, áp dụng phối hợp phương pháp hoàn nguyên trực tiếp và phương pháp khác trong khi áp dụng phương pháp hoàn nguyên lãi.
6. Đánh giá, giám định giá bất động sản để bán đấu giá theo Luật thi hành dân sự Nhật Bản thực hiện:
- Lựa chọn người đánh giá, đánh giá giá tiêu chuẩn bán của bất động sản bán đấu giá theo Luật thi hành dân sự (giá bán chắc chắn nhất trong thi tục thi hành dân sự, Tòa án sẽ lựa chọn từ những Giám định viên bất động sản có kiến thức chuyên môn, có kinh nghiệm.
- Phương pháp đánh giá, trong đánh giá để bán đấu giá cần phải đánh giá giá phù hợp để bán bất động sản đấu giá bảo vệ người sở hữu, bảo vệ lợi ích của người có trái quyền, phòng chống xâm hại quyền thu hồi trái quyền do bán với giá rẻ bất chính; quy trình và phương pháp đánh giá về cơ bản giống như trong đánh giá bình thông nhưng cân nhắc tới hoàn cảnh đang trong thủ tục thi hành dân sự (ví dụ nếu không có sự hợp tác của bên bán, khả năng rủi ro lỗi tiềm ẩn, thời gian công bố thông tin bán ngắn sẽ khó có thể được tổ chức tài chính cho vay).
- Cân nhắc hoàn cảnh đang trong thủ tục thi hành dân sự, giá được người đánh giá đưa ra trong bán đấu giá là giá chuẩn, có sự cân nhắc tới hoàn cảnh đang trong thủ tục thi hành dân sự do đó sẽ khác với giá thông thường (giá thị trường) trong đánh giá giám định thông thường, thực hiện giảm phần giảm giá do bán đấu giá từ giá thông thường để đáp ứng với hoàn cảnh đang trong thủ tục thi hành dân sự. Giảm giá do bán đấu giá là mức do từng Tòa án đưa ra trên cơ sở phân tích các trường hợp bán đấu giá đã thực hiện. Người đánh giá sẽ dựa trên mức đó phán đoán tùy vào tình hình của bất động sản đối tượng (Tòa án địa phương Tokyo tỷ lệ giảm giá bán đấu giá được đặt là 30%, các đô thị địa phương khác là 40-50%).
- Giá bán thấp nhất, giá bán tiêu chuẩn là giá mang tính tiêu chuẩn vì vậy vẫn tồn tại khoảng cách nhất định giữa giá này và giá được kết luận là hợp lý trong quá trình bán thực tế. Trong thủ tục thi hành dân sự được công nhận việc đặt ra giá bán thấp nhất, giá bán thấp nhất được quy định là 80% của giá bán tiêu chuẩn.