Quan điểm thứ nhất: Khi tài sản chung của người phải thi hành án bị kê kiên, bán đấu giá thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền ưu tiên mua và được mua ở mức giá mà Trung tâm thẩm định giá đưa ra hoặc giá do các bên đương sự thỏa thuận.
Ví dụ: Tài sản là một căn nhà và đất thộc sở hữu chung của A, B và C. Trong đó A là người phải thi hành án và tài sản trên bị kê biên để đảm bảo thi hành án, tổ chức thẩm định giá thẩm định tổng giá trị nhà và đất là 1,5 tỷ. Như vậy, giá trị phần quyền tài sản của mỗi người trong khối tài sản chung là 500 triệu, khi đưa nhà và đất nói trên ra bán thì B và C là những người sở hữu chung còn lại được quyền ưu tiên mua căn nhà và đất nói trên và chỉ có nghĩa vụ trả 500 triệu.
Quan điểm thứ hai: Khi tài sản chung của người phải thi hành án bị kê biên để đảm bảo thi hành án, thì giá do tổ chức thẩm định giá thẩm định hoặc giá do các đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá và các chủ sở hữu chung còn lại chỉ được ưu tiên mua với giá đã trúng đấu giá.
Đối với quan điểm thức hai chỉ phù hợp với quy định trong việc tài sản kê biên để đảm bảo thi hành án là tài sản của cá nhân người phải thi án hoặc là tài sản chung mà tất cả các đồng sở hữu chung đều là người phải thi hành án, nghĩa là quyền ưu tiên mua không được đặt ra ở đây. Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật thi hành án dân sự năm 2008 là việc xử lý khối tài sản chung đối với một hoặc nhiều người trong số các chủ sở hữu chung là người phải thi hành án, còn các đồng sở hữu chung còn lại không phải là người phải thi hành án. Như vậy, ở quan điểm thứ hai này quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá chưa được bảo vệ theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (sau đây gọi là Nghị định số 17) và theo khoản 1 Điều 42 Nghị định số 17 quy định: “Người có tài sản bán đấu giá chỉ được mua lại tài sản đã bán đấu giá nếu người mua được tài sản bán đấu giá đồng ý”. Trong trường hợp này nếu như người mua được tài sản bán đấu giá không đồng ý bán lại tài sản đã mua, thì quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu chung còn lại không được bảo đảm.
Theo quan điểm của cá nhân tôi, đồng ý với quan điểm thứ nhất là khi phần quyền của tài sản thuộc sở hữu chung bị kê biên, bán đấu giá thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền ưu tiên mua với mức giá khởi điểm bán đấu giá.
Do luật quy định chưa cụ thể và không có hướng dẫn, nên trong thực tế công tác thi hành án dân sự khi gặp trường hợp này thường dẫn chiếu về khoản 3 Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 để xác định thời hạn thực hiện quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu chung còn lại. Nếu xét về tính liên quan pháp luật thì việc xác định thời hạn thực hiện quyền ưu tiên mua dựa trên quy định của khoản 3 Điều 223 Bộ luật dân sự thì có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, khi xét về bản chất của vụ việc thì việc một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình là việc tự định đoạt phần tài sản của mình, đây là một giao dịch dân sự mua bán thông thường. Việc bán tài sản chung theo quy định khoản 3 Điều 74 Luật thi hành án dân sự năm 2008 là biện pháp bảo đảm thi hành án, nên việc áp dụng thời hạn thực hiện quyền ưu tiên mua cho các chủ sở hữu chung là ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản và một tháng đối với động sản, thời hạn này quá dài chưa đảm bảo tính kịp thời trong công tác thi hành án và quyền lợi của người được thi hành án cũng bị ảnh hưởng.
Từ khó khăn, vướng mắc nêu trên, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hóa về việc thực hiện quyền ưu tiên mua tài sản chung trong thi hành án dân sự, về thời hạn và thời điểm cho các chủ sở hữu chung còn lại thực hiện quyền ưu tiên mua. Theo tôi thời hạn để các chủ sở hữu chung thực hiện quyền ưu tiên mua là một tháng đối với bất động sản và 15 ngày đối với động sản.